BBVA abre la puerta a unirse al acuerdo entre Merlin y San José en Operación Chamartín

El acuerdo alcanzado entre Merlin Properties y Grupo San José el pasado jueves, por el que la socimi comprará el 14,46% de Distrito Castellana Norte (DCN), sociedad promotora de Operación Chamartín, puede terminar contando también con el beneplácito de BBVA, entidad que ya estuvo negociando con la compañía dirigida por Ismael Clemente un movimiento en esta dirección.

Según afirman fuentes financieras, tanto Merlin como San José han transmitido al equipo de Carlos Torres, presidente de BBVA, su interés por ir de la mano en toda esta operación, y la entidad podría estar abierta a recoger el guante, consciente de las ventajas que ofrece y, también, del cambio de paso que supone este acuerdo para la hoja de ruta inicial del banco.

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El análisis que está realizando la entidad pivota, fundamentalmente, sobre cuatro aspectos: la presión del BCE, las relaciones con el nuevo socio (Merlin), la oferta que ya puso la socimi sobre la mesa a BBVA y el derecho de retracto.

Es un secreto a voces que el BCE —Banco Central Europeo— no ve con buenos ojos que el banco sea el promotor del mayor desarrollo urbanístico del momento, y hace tiempo que elevó la presión para que reduzca su exposición, ya que actualmente controla el 75% de DCN.

Este elemento conlleva que ‘a priori’ la entidad no tenga la más mínima intención de ejercer el derecho de retracto que posee y que le permitiría comprar el 14,46% comprometido por Merlin. En cambio, sí parece plausible que San José, aliada con la socimi, active el suyo si BBVA vende alguna participación.

De hecho, como adelantó El Confidencial, la entidad tiene toda la maquinaria preparada para iniciar un proceso formal de venta en cuanto la comunidad y el Ayuntamiento de Madrid den la aprobación definitiva, hito previsto para diciembre, lo que permitiría al banco realizar una primera venta el próximo año.

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El problema es que ahora, con la irrupción de Merlin, cualquier potencial comprador sabe que la socimi cuenta con la ventaja del derecho de retracto de San José, junto a quien ha acordado en privado ejercerlo, según afirman fuentes conocedoras, lo que torpedea cualquier posible proceso que organice BBVA.

Además, la socimi ya ha puesto precio a cualquier posible desinversión y, según afirman fuentes conocedoras, este ha sido muy elevado para el momento en que se encuentra actualmente el desarrollo.

Desde el banco de inversión Alantra, coinciden en esta lectura: "DCN es un activo no estratégico para BBVA, y por ello no creemos que vaya a ejercer su derecho de retracto a la oferta de Merlin [...], es cuestión de tiempo que el banco venda el control del activo, que tiene sentido estratégico para Merlin".

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A esto se une que, aunque haya sido de la mano del socio minoritario, la entrada de Merlin permite al banco contar ya con un compañero de viaje con el que mantiene unas buenas relaciones históricas y junto al que ha llevado a cabo varias operaciones de éxito, como la compra de su red de oficinas o la creación de las actuales Metrovacesa y Testa.

Estas operaciones guardan una estrecha relación con la propuesta que ya hizo Merlin a BBVA para entrar en Operación Chamartín hace pocas semanas, ya que contemplaba una fórmula que terminaba canjeando la participación del banco en DCN por acciones en el capital de la socimi, como ya ocurrió con Metrovacesa y Testa, además de permitirle recomprar su red de oficinas.

Si, como está valorando el equipo de Torres, retoman ahora este guion y lo llevan a buen puerto, BBVA se convertiría en accionista de referencia de Merlin, y, por tanto, de una sociedad que cotiza en el Ibex 35, con la mayor liquidez y transparencia que eso supone.

Además, lo haría con una participación equivalente a la que tiene Santander, del entorno del 20%, y podría recomprar a Merlin su red de oficinas, el auténtico caramelo del plan diseñado por la socimi para el banco.

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La nueva norma contable IFRS 16 penaliza a las entidades que tienen sus sucursales en régimen de alquiler en vez de en propiedad, porque les suponen un mayor consumo de capital. Por las casi 700 oficinas que arrenda a Merlin, BBVA paga cerca de 80 millones anuales y tiene un compromiso de permanencia de 20 años, lo que lo obliga a reconocer un compromiso de 1.600 millones en estas rentas.

A esto se une el quebradero de cabeza que desde hace años es para la entidad, y sobre todo para sus responsables territoriales, el blindaje del acuerdo con la socimi, ya que el obligado compromiso de la renta condiciona el diseño de los planes de cierre de oficinas, problema que desaparecería con el acuerdo en Operación Chamartín.