el detalle de la venta a prologis

Colonial ya rentabiliza Axiare: saca una prima del 30% a su logística desde la opa

Apenas un año después de haber completado la opa sobre Axire, Colonial no solo ha digerido por completo a la socimi sino que ha empezado a sacarle beneficio

Foto: El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas (i), y el presidente de la compañía, Juan José Brugera. (EFE)
El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas (i), y el presidente de la compañía, Juan José Brugera. (EFE)

Apenas un año ha tardado Colonial en digerir la opa de Axiare. Fue la propia compañía dirigida por Pere Viñolas la que, con motivo de la presentación de resultados del primer semestre, anunció que ya había absorbido todo el fondo de comercio ('goodwill') de la operación, lo que en cristiano significa que había conseguido compensar el precio de más que, en estas operaciones, se paga al vendedor para convencerle de que acepte la oferta.

Por tanto, la venta a Prologis de la cartera logística que heredó de Axiare, operación adelantada por El Confidencial el martes, empieza a contar ya en positivo. Aunque la socimi ha declinado desvelar el importe final, las fuentes consultadas por este medio aseguran que el acuerdo se ha cerrado en poco más de 425 millones de euros.

Si se compara está cifra con los 324 millones en que la propia Colonial valoraba este portfolio cuando anunció su opa sobre Axiare, en noviembre de 2017, se comprueba que la empresa ha cerrado la operación con una prima resultante del 30% respecto al valor que dio a esta cartera cuando se lanzó a comprarla.

Seis meses después, en mayo de 2018, Colonial completó con éxito la opa y, desde el primer momento, dejó ver dos aspectos clave para su digestión: la venta de activos no estratégicos y la financiación.

En apenas un año, Colonial ha conseguido absorber todo el fondo de comercio de la compra de Axiare y vender su logística con una jugosa prima

El primer punto lo ha cumplido con la venta de siete edificios de oficinas, cinco de los cuales provenían de Axiare, el pasado octubre, y con el mandato que dio a JLL y Knight Frank para desinvertir en logística.

La primera venta supuso para Colonial unos ingresos de 441 millones que fueron destinados a aumentar su participación en la filial francesa SFL, la joya de la corona del grupo, mientras que la venta de la segunda a Prologis le permite beneficiarse del dorado momento que vive la logística.

De hecho, tanto si se toman como referencia las valoraciones de esta cartera a cierre del primer semestre como si se cogen las de principios de año, la prima que resulta es del 12% y 15%, respectivamente, lo que significa que, en cualquier caso, Colonial ya 'gana dinero' a Axire, al menos, 40 millones de euros.

Por lo que se refiere a la financiación, desde el primer momento, la socimi apostó por modificar la estructura de la deuda que tenía Axiare, con préstamos ligados a cada activo, y apostó por simplificarla para lograr rebajar los costes financieros.

Desde que cerró la compra de Axiare, en la primavera de 2018, Colonial se fijó la venta de activos no estratégicos y mejorar la financiación

El resultado ha sido que, al cierre del primer semestre de este ejercicio, la socimi ha finalizado la reestructuración de la deuda pendiente de Axiare, "cancelando diversos préstamos bilaterales por importe de 162 millones de euros, y refinanciando dos préstamos bilaterales por importe de 151 millones, mejorando márgenes y cancelando garantías hipotecarias", según indicó la propia empresa.

Todo este trabajo ha permitido a Colonial hacerse con Axiare manteniendo el ratio de apalancamiento (LTV) por debajo del 40%, en concreto, en el 37,9%, cifra que supone una mejora de 135 puntos básicos respecto a principios de año, y con 2.195 millones de euros entre efectivo y líneas de financiación.

Además, si a estas ventas se suman otras desinversiones llevadas a cabo por la compañía en los últimos dos años, como el edificio de oficinas parisino In-Out, por 445 millones, o el hotel Centro Norte, por 28 millones, resulta que Colonial ha liberado en los últimos dos años casi 1.500 millones de euros de capital con una prima sobre valor de tasación que siempre ha estado por encima del 10%.

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