Apuesta por el mercado de oficinas ‘prime’

La transformación de Colonial en cinco años: así ha crecido su negocio en toda Europa

La compañía acumula un crecimiento de valor en los últimos cinco años de un 134%, tras su apuesta por el mercado de oficinas 'prime' y con una estrategia de reposicionamiento de activos

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Cuando en 2014 los indicadores económicos que auguraban el final de la crisis empezaban a mostrar signos reales de futura consolidación y la inversión internacional buscaba el destino inmobiliario como reposo para el ahorro mundial, Colonial se fijó una propuesta con dos objetivos: una estrategia ‘value added’ de crecimiento y una focalización única en los edificios de oficinas en Barcelona, Madrid y París como un mix de diversificación que no la sometiera al devenir de una sola economía.

Cinco años después el valor de sus activos se ha doblado y se acerca a los 11.500 millones de euros, su cartera de 101 inmuebles está ocupada en un 96% y su estructura financiera es estable. Todo ello le llevó, en 2016, a ser la primera inmobiliaria española con una calificación crediticia ‘investment grade’’. Recientemente Standard & Poors ha mejorado su rating hasta BBB+, el mayor rating inmobiliario de España y uno de los más altos del Ibex35.

Las cinco claves de la transformación

¿Cuáles han sido las claves de este desarrollo? Si observamos los informes de diferentes analistas internacionales encontraremos el común denominador en cinco puntos:

1.- Reposicionamiento de activos

La inmobiliaria encabezada por Juan José Brugera y Pere Viñolas desinvierte producto no estratégico con prima sobre el valor y reinvirtiendo capital en oportunidades de creación de valor inmobiliario. Desde 2015, el Grupo Colonial ha materializado inversiones que superan los 2.700 millones de euros en cinco proyectos de su gama 'Alpha' que priorizan oportunidades de ‘value added’ y busca la creación de oficinas de calidad. Junto a estas inversiones ha tenido una especial relevancia la adquisición de Axiare, que Colonial materializó a través de una OPA a inicios de 2018. Su integración ha permitido consolidar una cartera de oficinas Grado A con presencia en Madrid aprovechando sinergias de negocio y de costes.

La política de inversiones se ha conjugado con la posibilidad de reciclar el capital, mediante la desinversión de inmuebles sin más recorrido en valor y la reinversión en oportunidades de inversión. Un ejemplo de esta política fue la doble operación en la que se desinvirtió en activos no estratégicos por un importe de 441 millones, cifra que supuso un 12% de prima sobre tasación, y se invirtió más de 700 millones en activos Prime CBD. Esta transacción se realizó a un precio que significó un descuento medio valor de un 19% y la adquisición creó un impacto acrecentador del 10% en el beneficio recurrente por acción y en un aumento del 4% del valor neto de la compañía.

2.- Estrategia financiera

El Grupo busca un modelo de negocio basado en una gestión activa del balance, con un aplicado uso de la deuda, que permite a la compañía un refuerzo contante de la estructura de capital. Colonial fue la primera inmobiliaria española en obtener una calificación crediticia de ‘investment grade’. La gestión activa de la deuda realizada durante el ejercicio, conjuntamente con la adquisición del 23% de SFL y a la calidad de sus activos, ha llevado a Standard & Poor’s a elevar su calidad crediticia a BBB+ con perspectiva estable.

3.- Retorno para el accionista

Colonial cerró el año 2018 con un valor neto de los activos (EPRA Net Asset Value) de 10,03€/acción, lo que supone un incremento de valor interanual del +17% que, junto con el dividendo pagado de 0,18 €/acción, ha supuesto una rentabilidad total para el accionista del 19% en 2018. En términos absolutos, el valor neto de la compañía asciende a 5.098 millones de euros (+36% vs el año anterior).

La evolución positiva se mantiene de forma sostenida desde mediados de 2014. En este periodo el valor neto de la compañía ha ascendido de 4,49 por acción a los actuales 10,03 a cierre de 2018. Incluyendo el dividendo, en este periodo de 5 años Colonial ha ofrecido un retorno total para el accionista del 134% siendo una de las compañías inmobiliarias con mayor retorno en todo el sector a nivel europeo. De hecho, el crecimiento del valor de la acción de la inmobiliaria se mantiene por encima de la media de la evolución de las empresas del IBEX y de EPRA (el indicador de las patrimonialistas europeas que cotizan en bolsa).

4.- Ciclo ascendente de las rentas

El resultado recurrente de Colonial se ha multiplicado por seis en los últimos 5 años. ha pasado de los 17 millones del cierre de 2014 a los 101 millones de euros con los que cerró 2018. Además, de la incorporación de Axiare, este resultado tiene como gran palanca de impulso el crecimiento “like for like” muy sustancial en los ingresos por rentas. El Grupo cerró el año 2018 con unos ingresos por rentas de 347 millones, un 23% más respecto al año anterior.

En comparación con la renta de mercado (ERV) a diciembre 2017 los precios de alquiler firmados han aumentado un 8% en el ejercicio 2018 y el incremento medio de las renovaciones ha sido del 26%. En 2018 se entregaron tres proyectos adquiridos en 2015 (Discovery y The Window) y en 2016 (Parc Glories) y los tres han obtenido rentas muy superiores a las previstas en el estudio inicial.

5.- Vectores de crecimiento

El grupo tiene un perfil de crecimiento basado en una estrategia de creación de valor industrial con posicionamiento 'prime' y un programa de adquisiciones y desinversiones. La inmobiliaria dispone de una cartera de proyectos 'prime' de 1.300 millones de euros correspondientes a más de 211.000 m2 a desarrollar hasta 2023. En concreto, se trata de 12 nuevos proyectos, cuatro de ellos ya con acuerdos de prealquiler, que se encuentran en un 98% en las zonas financieras de cada ciudad.

Esta apuesta se complementa con una cartera de contratos que pretenden seguir capturando el ciclo alcista de las rentas, así como una política de adquisiones de activos off-market y desinversiones de activos no estratégicos. Con todo, Colonial tiene el potencial de alcanzar unos ingresos anuales de 512 millones de euros, lo que supone un incremento del 40% respecto al flujo de caja actual.

Además, también se ha lanzado al desarrollo de políticas de sostenibilidad, de iniciativas en el ámbito 'proptech' o del impulso de Utopicus dentro del segmento 'flex office' en España. Todo ello dentro de una estrategia de crecimiento basada en la creación de valor añadido en el sector.

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