espera que baje la litigiosidad

La banca pide políticas de vivienda social y alquiler ante la nueva ley hipotecaria

Desde la AEB se aplaude la reforma hipotecaria por el marco jurídico y disminuir la litigiosidad, pero el ‘stock’ de viviendas envejece y hay menos tendencia a comprar

Foto: Hipotecas. (Foto: iStock)
Hipotecas. (Foto: iStock)

La reforma de la ley hipotecaria será una de las grandes herencias de esta legislatura. El Congreso aprobó la norma en medio del riesgo de multa europea al ser la transposición de una directiva comunitaria. Profesionales y banqueros aplauden la modernización del marco regulatorio y esperan que disminuya la litigiosidad, aunque dejan quejas y reclamaciones pendientes.

“Se necesita más. Aplaudimos la nueva ley hipotecaria, que esperamos que reduzca los litigios y siga facilitando el acceso a la financiación de las familias, pero el ‘stock’ de viviendas envejece y hay menos tendencia a comprar”, recuerda Juan Carlos Delrieu, director de estrategia y análisis económico de la Asociación Española de Banca (AEB), en una jornada sobre el impacto de la nueva ley hipotecaria organizada por PWC. "El supervisor valora positivamente el marco jurídico de la nueva ley. Además de haber conseguido transponer la directiva, eliminando el riesgo de sanción, la norma establece criterios de salvaguarda del cliente", indica Margarita Delgado, subgobernadora del Banco de España, que pide tasaciones "prudentes, responsables y realistas" para evitar otra burbuja, así como que el criterio de concesión de préstamos dependa de la capacidad de pago y no la evolución del valor de los colaterales.

Según datos recopilados por el Delrieu, el 70% de las viviendas en España tiene una certificación energética muy baja, lo que implica una pobre sostenibilidad. Asimismo, el porcentaje total de familias o personas que tienen una vivienda en propiedad para residir es del 77%, porcentaje que aumenta hasta el 80% en la horquilla entre 45 y 64 años y en el 89% de 65 años para arriba. Pero la ratio baja al 64% entre 30 y 44 años y se desploma al 27% con 29 años o menos.

En este contexto, Delrieu pide que desde el Estado se desarrollen la ley hipotecaria “se complemente con políticas de vivienda y, sobre todo, de alquiler”, ya que en caso contrario, habrá una modernización de una norma para un mercado cada vez más reducido. De hecho, una crítica tradicional de los banqueros -al menos en privado- es que el Gobierno debería ser el responsable de dar solución a las familias que no pueden pagar su vivienda, en vez de cargar el peso del impacto reputacional con los deshaucios.

Desde la otra patronal bancaria, CECA, Fernando Conlledo aplaude también la reforma y cree que sería conveniente que el Gobierno que toque aproveche la potestad que deja abierta la ley de que desarrolle un reglamento para tener modelos de contrato de hipotecas. No obstante, el secretario general de la asociación critica los límites establecidos para el reembolso anticipado de los préstamos, que es cuando el cliente paga el capital pendiente para cancelar la hipoteca.

Pérdidas en hipotecas a tipo fijo

En este sentido, se reduce el máximo para las hipotecas a tipo variable desde el 0,5% al 0,25% si es en los primeros cinco años o desde el 0,25% al 0,15% si es después. Además, y esto es lo que preocupa a los bancos, se establecen por primera vez comisiones máximas para las hipotecas a tipo fijo, del 2% si es en los diez primeros años y del 1,5% posteriormente.

“La reforma quiere incentivar las hipotecas a tipo fijo y reducir el peso de las de tipo variable, que en España representan el 60% del ‘stock’ frente al 11,5% de Alemania o al 2% de Francia, lo que sería positivo para el cliente por reducir la incertidumbre. Pero los nuevos límites podrían ocasionar pérdidas para los bancos”, advierte Conlledo.

El ejecutivo de la CECA cita al Banco de España, que en el informe trimestral publicado este martes advierte de que se justifican las comisiones para evitar pérdidas de las entidades si en el momento de la cancelación el tipo de interés del mercado es menor que el de la hipoteca. “Los límites máximos que establece la nueva regulación (las líneas negras discontinuas del gráfico) no cubrirían completamente en ciertos casos la pérdida financiera para el prestamista en los préstamos a tipo fijo”, señala el supervisor, que alerta de una potencial subida de precios por este motivo.

Los expertos señalan el papel otorgado a los notarios, que tendrán la obligación de asesorar al cliente y cerciorarse de que ha recibido toda la documentación y la ha entendido. La reforma también limita las ventas de productos, impidiendo la vinculación pero permitiendo la venta combinada “si se explica y hay transparencia sobre ella”, arguyen los socios de PWC, que esperan por ello un crecimiento del mercado y el nivel de competencia en novaciones y subrogaciones.

Desde la parte pública, el secretario general del Tesoro y Política Financiera, Carlos San Basilio, apunta que la norma reducirá la litigiosidad, y recuerda que ahora habrá claridad sobre las ejecuciones hipotecarias, que se podrán realizar a partir de 12 meses de impagos. Hasta ahora era con tres cuotas, pero los procedimientos se judicializaban, con lo que “al final para las entidades pasaba más tiempo. El efecto final es dar más seguridad jurídica y crear un equilibrio entre las partes”.

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