La política pincha el calentón inmobiliario y evapora la colocación de 5.000 M en bolsa

"La política es la excusa, las elevadas valoraciones, la razón de fondo". Con estas palabras resume un analista inmobiliario el frenazo en seco que se ha producido en la avalancha de salidas a bolsas inmobiliarias previstas para este año, vendaval que prometía llevar al parqué compañías valoradas en cerca de 5.000 millones de euros, y que, por el momento, tiene la cuenta a cero.

La última en posponer sus planes de saltar al Mercado Continuo ha sido Testa, socimi que tenía todo listo para estrenarse en junio, con una capitalización de 1.834 millones, y que ayer decidió esperar a tiempos mejores, ante la tormenta bursátil desatada por la incertidumbre política de España e Italia.

Esta decisión sigue los pasos de Haya y Azora, que esperaban haber saltado al parqué en mayo, con valoraciones de 1.200 y 700 millones, respectivamente, y Vía Célere, cuyo estreno bursátil, cifrado en unos 1.000 millones, sigue sin poder marcar una fecha.

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Para colmo de males, llueve sobre mojado, ya que la última colocación inmobiliaria en el mercado español, Metrovacesa, a punto estuvo de no salir adelante, y terminó haciéndolo con un día de retraso y una rebaja de precio del 8,3% respecto a la banda baja de la horquilla fijada, y del 15,3% respecto a la alta, es decir, 500 millones más barata de lo que querían sus accionistas, Santander y BBVA.

En aquella ocasión, la incertidumbre política catalana fue uno de los argumentos que se esgrimieron para explicar el menor apetito inversor, el mismo que también jugó en contra del estreno de Aedas en octubre, aunque la promotora salvó su estreno colocándose al menor precio de su banda de precios. Y, aunque es cierto que la crisis independentista, la corrupción o la moción de censura a que se enfrenta ahora el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, ahuyentan a los inversores, también es verdad que se trata solo de la punta del iceberg del problema de fondo, el bofetón de realidad que frena el calentón inmobiliario.

La inestabilidad política es la excusa, el bofetón de realidad que pone en evidencia el calentón y la dificultad para defender ciertas valoraciones

Los accionistas de estas compañías, fondos y bancos, han intentado maximizar las ganancias hasta unos niveles que los inversores no parecen dispuestos a seguir aceptando, menos aún cuando salta el más mínimo atisbo de inestabilidad. Como dice un empresario del sector: "Se acabó la fiesta, la hemos llevado hasta el exceso".

Neinor, que hace apenas un año salió a bolsa con una prima del 20% sobre su valor de activos (NAV), es el espejo en el que el resto de compañías han intentado verse reflejadas. Sin embargo, parece que su historia no volverá a repetirse, entre otros motivos, porque el contexto ha cambiado. Y no solo por los factores políticos, sino, fundamentalmente, por los análisis de los inversores.

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"El año pasado hubo una oportunidad macro que los primeros en identificar, Neinor y Aedas, supieron aprovechar y que explica el 80% de su éxito", señala un gestor, quien destaca que España, con su crecimiento del 3% y su creación de empleo, era vista como la niña bonita de Europa. "El problema es que los inversores han empezado a decir: la macro está muy bien, pero ¿qué pasa con la micro? Y ahí es donde entra en juego la gestión, si cumples los márgenes, el ritmo de entregas...", añade.

El 'profit warning' de Neinor, que ha rebajado un 30% su objetivo de entrega de viviendas, y la accidentada colocación de Metrovacesa han puesto más en alerta a los inversores, quienes, además, llevan absorbidos cerca de 15.000 millones de papel inmobliario solo con las grandes promotoras y socimis del Continuo —Merlin, Colonial, Hispania, Axiare, Lar, Neinor, Aedas y Metrovacesa—, lo que conlleva que ahora exijan un proyecto diferente o un atractivo en precio para aceptar las valoraciones del vendedor.

Hasta hace poco, los inversores solo juzgaban a España por la macro, pero cada vez están dando más importancia a la micro, al negocio real

Testa, especializada en alquiler residencial, un pujante negocio sin ningún gran especialista en el parqué, parecía cumplir esos requisitos y, por ello, confiaba en lograr salir a bolsa sin descuento, eso sí, maquillando la jugada mediante la combinación de una venta de títulos (OPV) con una ampliación de capital (OPS), un complicado equilibrio que cualquier viento en contra podía echar abajo.

Si a esto se suma que Santander, a diferencia de lo visto en Metrovacesa, no tenía la misma presión por vender, ya que con la promotora necesitaba situarse por debajo del 50% para poder desconsolidarla, y que el resto de accionistas —BBVA, Acciona y Merlin— creen que podrán alcanzar las valoraciones que aspiran posponiendo la operación hasta que arrecie la tormenta, se entiende la resistencia a salir a bolsa con mayor descuento.

La duda es si esta nueva tormenta pasará rápido o si las tensiones que se están viendo en el mercado de bonos han llegado para quedarse. Porque, como explica un empresario del sector: "Si el bono español ha subido del 1,39% al 1,62% y apunta al 2%, no puedes decir a un inversor que te compre un edificio al 4%".