Mercado inmobiliario: El desagüe bancario bate todos los récords: traspasa 60.000 millones en solo un año
el saneamiento del ladrillo

El desagüe bancario bate todos los récords: traspasa 60.000 millones en solo un año

En 2017, los bancos consiguieron sacar de sus balances una cuarta parte de todo el ladrillo tóxico que arrastran tras una década de crisis inmobiliaria. Este año, se espera mantener el ritmo

Foto: La banca consiguió sacar de sus balances en 2017 el 25% de todos los activos improductivos.
La banca consiguió sacar de sus balances en 2017 el 25% de todos los activos improductivos.

Tras años de letargo y cambios regulatorios, la banca pisó el año pasado el acelerador para sacar fuera de sus balances la herencia intoxicada de una década de crisis inmobiliaria. Y lo hizo marcando la cifra récord de 60.000 millones en activos no productivos transaccionados, según los datos recopilados por JLL, que ha estado involucrado en el 90% de las operaciones, en términos de volumen, realizadas en 2017.

Este número supone multiplicar por casi cinco veces el importe de las carteras vendidas en 2016 (11.500 millones) y por tres las cerradas en 2015 (20.000 millones). Pero, además, las operaciones que se acordaron el pasado ejercicio han abierto la puerta a nuevas fórmulas que permiten acelerar el ejercicio de saneamiento.

Se trata de las sociedades conjuntas que han creado Santander y BBVA con Blackstone y Cerberus, respectivamente, vehículos en que las entidades mantienen una participación accionarial que les permite beneficiarse de parte de la esperada recuperación del mercado, al tiempo que logran desconsolidar estos activos improductivos y mejorar sus ratios de capital.

En el caso de la entidad presidida por Ana Botín, el pasado verano llegó a un acuerdo con el fondo estadounidense para vender el 51% de la cartera de 30.000 millones en activos tóxicos que llegó a tener tras la compra de Banco Popular. Este acuerdo, por sí solo, representa la mitad de todo el volumen transaccionado el pasado ejercicio.

El banco presidido por Francisco González, por su parte, vendió a Cerberus el 20% de una cartera de casi 13.000 millones, que prevé completarse en la segunda mitad de este ejercicio, también por medio de la creación de una sociedad conjunta.

"Es una tipología diferente de transacción a la venta de carteras puras. Hace tres años se llevaba la estrategia de liquidar activos y ahora se apuesta más por hacerlos productivos", señala Emilio Portes, director de Quantitative & Risk Management de JLL.

Para hacerse una idea del peso que tienen los 60.000 millones transaccionados el pasado ejercicio, Portes subraya que "representan el 25% de todos los activos no productivos que había en el sistema financiero español". A pesar de ello, JLL estima que los bancos y Sareb todavía tienen en sus balances 200.000 millones de ladrillo tóxico (80.000 millones en adjudicados y 120.000 millones en créditos fallidos).

De esta cantidad, una quinta parte, aproximadamente, corresponde a la entidad presidida por Jaime Echegoyen; mientras que las dos grandes entidades catalanas, CaixaBank y Sabadell, son vistas por el mercado como las principales candidatas a hacer la siguiente gran transacción este ejercicio.

La fórmula de aligerar balance con la creación de sociedades conjuntas con fondos también ha sido aprovechada por Liberbank, que el pasado otoño llegó a un acuerdo con Bain y Oceanwood para traspasarles la cartera Invictus, que tras varios ajuste terminó estando conformada por activos valorados en 600 millones.

Metrovacesa es otro ejemplo de cómo las entidades están apostando por nuevas fórmulas para dar salida a sus activos tóxicos, como se puso de manifiesto con los 1.500 millones de euros en suelos que Santander, BBVA y Popular traspasaron a la inmobiliaria el pasado ejercicio.

Junto a estos movimiento, en 2017 también hubo operaciones de venta de carteras puras, como la operación Fleta, que permitió a Ibercaja vender 489 millones de préstamos promotores a la estadounidense Fleta Issuer Holding; los proyectos Tribeca, Egeo y Tramutana, de CaixaBank, que suman unos 1.400 millones, o las carteras de Sareb, con el proyecto Inés a la cabeza.

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