Santander y BBVA desafían a la bolsa: fijan la OPV de Metrovacesa entre 18 y 19,5 euros

Santander y BBVA, los máximos accionistas de Metrovacesa, esperan recibir hoy el visto bueno a la oferta pública de venta (OPV) de la compañía inmobiliaria, la mayor colocación de acciones prevista en bolsa para 2018. Ambos bancos confían en que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) verifique el folleto de la operación, para la que han fijado una horquilla de precios de entre 18 y 19,5 euros por título. Una banda orientantiva que es considerada agresiva por algunos analistas y que supone todo un desafío para las dos entidades financieras.

Fuentes próximas a la OPV han confirmado que Santander, dueño del 70,5% del capital, y BBVA, propietario del 29,5% restante, han acordado con los bancos coordinadores de la salida a bolsa —Morgan Stanley y Deutsche Bank— devolver de nuevo a Metrovacesa a los mercados de capitales con una capitalización que, de acuerdo a la citada horquilla de precios, oscilará entre los 2.700 y los 2.900 millones de euros. Una tasación que es más que el valor neto de los activos (NAV) de la compañía, situado en unos 2.600 millones.

Tradicionalmente, las empresas inmobiliarias cotizan con un descuento sobre el citado NAV, por lo que el hecho de lanzarse a colocar la OPV obligando a los inversores institucionales —los particulares no pueden comprar por mandato de la CNMV— a pagar una prima se entiende como un reto. Pero tanto Morgan Stanley como Deutsche Bank están convencidos de que pueden conseguir órdenes de compra a esos precios al ver cómo cotiza Neinor, la empresa más comparable a Metrovacesa, que salió a bolsa en marzo de 2017 y de la que en los últimos meses se han vendido varios paquetes de forma privada con una gran demanda.

En septiembre, el fondo Lone Star traspasó mediante una operación de ‘book buillding’ o colocación acelerada un 27% de Neinor por 394 millones. El fondo oportunista realmente quería solo desprenderse del 20%, pero debido al aluvión de órdenes de compra, amplió la desinversión hasta el 27%, a 18,5 euros por acción. El pasado 10 de enero anunció la venta del 12,5% que aún le quedaba por unos 173,99 millones, a un precio de 17,65 euros, casi un 9% por encima de cuando la colocó hace apenas 10 meses. Neinor ha llegado a cotizar 1,2 veces su NAV, mientras que Aedas, otra de las empresas comparables, lo hace a 1,1 veces el valor de sus activos.

Según la estructura de la OPS, Santander va a desprenderse de 27,5 millones de acciones de Metrovacesa, mientras que BBVA colocará 11,6 millones. Una operación que podrá ampliarse en 5,8 millones de títulos adicionales mediante el conocido ‘green shoe’ u opción de compra reservada a los bancos coordinadores para atender los posibles excesos de demanda. En total, los dos grandes bancos de España van a traspasar el 29,7% de la inmobiliaria, por lo que podrán ingresar, en caso de éxito máximo, 861,3 millones de euros.

De no ocurrir nada extraño, y si la CNMV autoriza este lunes la operación, Metrovacesa fijará el precio de su vuelta a la bolsa el próximo 1 de febrero

De la quiebra al bolsillo

En concreto, Santander podrá obtener por vender un 18% de Metrovacesa cerca de 536 millones de euros en el caso de que finalmente el precio de la OPV se fije en la parte alta de la horquilla. Por su parte, BBVA se meterá al bolsillo 226,2 millones por vender el 7,65% del capital de una compañía que a finales de 2008 estaba en quiebra técnica y que una serie de bancos se quedaron ante la incapacidad de su dueño, la familia Sanahuja, de devolver una deuda de 5.300 millones.

Santander, BBVA y Popular fueron los únicos que aguantaron en el capital —Sabadell y Bankia también eran acreedores destacados, pero vendieron— y posteriormente acordaron reestructurar la compañía, traspasarle gran parte de parcelas de suelo que también habían heredado de otros clientes morosos por valor de 1.100 millones y construir la que ahora es la primera inmobiliaria de España.

De no ocurrir nada extraño, y si la CNMV autoriza hoy la operación, Metrovacesa fijará el precio de su vuelta a la bolsa el próximo 1 de febrero y empezará a cotizar el día 2 del próximo mes. Por tanto, casi cinco años después de que dejara el parqué, el 13 de mayo de 2013, con una capitalización bursátil de 2.233 millones, regresará por la puerta grande si los inversores aceptan pagar el precio que exigen Santander y BBVA.