Aviso a inmobiliarios: Barcelona y Madrid se mueven ya en niveles máximos de volatilidad

Dicen que el dinero es cobarde, muy cobarde, y apenas necesita atisbos de inestabilidad para preparar las maletas y poner rumbo a otras inversiones. Por eso, desde que saltó por los aires la crisis soberanista catalana, tras la celebración del referéndum ilegal del pasado 1 de octubre, los grandes fondos internacionales, y muchos nacionales, han optado por echar el freno y ver si se despeja el horizonte.

El sector inmobiliario, cuya reciente recuperación ha estado estrechamente ligada a la llegada de capital extranjero, está sufriendo con fuerza este parón inversor, lo que ha llevado ya a posponer importantes procesos, como la venta de toda la cartera de oficinas de Hispania, y dejar desiertas operaciones singulares, como la venta de un edificio de la seguridad social en el centro de Barcelona.

El problema es que llueve sobre mojado, es decir, que la incertidumbre que se ha abierto sobre Cataluña, y por ende, sobre toda España, es un agravante creciente para un mercado que ya destaca por su elevada volatilidad.

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Según un informe de la firma de inversiones inmobiliarias Catella, titulado ‘Inversiones comerciales en Europa, evaluación de riesgo en momento de 'boom' e incertidumbre’, Barcelona es la plaza de las 28 grandes ciudades europeas analizadas con mayor nivel de volatilidad (12,9%), sólo por detrás de Dublín (uno de los mercados que sufrió con mayor fuerza la crisis inmobiliaria) y Londres (inmerso actualmente en el Brexit), y con Madrid pisándole los talones.

Como rentabilidad y riesgo son dos caras de la misma moneda, este elevado nivel de riesgo favorece que la capital catalana también aparezca, junto a la irlandesa, entre las cinco grandes ciudades con retornos por encima de la media histórica, que se sitúa en el 7,95%, frente al 9,8% que ofrece Barcelona.

Equilibrio entre rentabilidad y riesgo

Pero como indica el informe de Catella, para analizar correctamente inversiones inmobiliarias deben tenerse en cuenta más factores además de la rentabilidad y el riesgo. Por ejemplo, esta firma realiza un ránking a partir del ratio de Sharpe, medida desarrollada por el premio Nobel William F. Sharpe, que analiza hasta qué punto el rendimiento de una inversión compensa a un inversor por asumir un riesgo, y tanto Barcelona como Madrid aparecen en el grupo de cola, con la capital catalana en el noveno puesto por el final, y la de España en el décimo.

Precisamente, el principal riesgo al que se enfrenta ahora el mercado inmobiliario español, en general, y el catalán, en particular, es que a los grandes inversores internacionales no les compense asumir el nuevo riesgo surgido con el desafío soberanista. Una incertidumbre que va más allá de valorar si podría llegar a darse, o no, un escenario de independencia, y que afecta directamente a la estabilidad o inestabilidad diaria de estas plazas, a su seguridad jurídica y política.

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De hecho, otra de las métricas que toma en consideración Catella es el ‘factor beta’, que mide la intensidad de la volatilidad en un mercado individual comparado con la totalidad del mercado. El resultado es que Dublín (2,28), Barcelona (1,61), Madrid (1,55), París (1,54), Milán (1,19), Roma (1,07) y Copenhague (1.07) tienen un riesgo significativamente más alto que el mercado en general.

“Un riesgo más alto que el mercado en su conjunto no es razón para no invertir en un mercado 'per se', siempre que el mayor riesgo sea acompañado por un mayor rendimiento. Esto inevitablemente significa que la correcta fijación de precios de un mercado se convierte en un factor clave”, reza el informe.

Para intentar calcular cuándo compensa, o no, asumir un determinado nivel de riesgo Catella recurre al índice de rendimiento de Jensen, que mide la diferencia entre el rendimiento real y el teórico esperado, siendo la diferencia entre ambos la prima de riesgo de facto. Aunque la mayoría de ciudades analizadas saldan este cálculo en positivo, hay un pequeño número donde el resultado es negativo, con Dublín (-4,7%), Barcelona (-2,36%) y Madrid (-2,16%) a la cabeza.