Descubriendo a Castlelake, el fondo que ha obrado el milagro de Aedas

Corría el año 2013 cuando un desconocido fondo de Minneapolis decidió entrar en España y apostar por su desahuciado mercado inmobiliario. Por aquel entonces, todavía se llamaba TPG Credit, ya que había nacido ocho años antes con el respaldo del gigante Texas Pacific Group, pero ese mismo verano cambió su nombre por Castlelake y terminó de marcar su propia personalidad, una seña de éxito, ya que desde entonces sus activos bajo gestión en todo el mundo han pasado de 2.400 a 10.300 millones de dólares.

Un importante bocado de esta cifra está en la bolsa de suelos que ha ido construyendo en España desde los peores años de la crisis y que ayer sacó a cotizar bajo el paraguas de la inmobiliaria Aedas Homes. Todo un hito, ya que se trata del mayor estreno bursátil de una promotora residencial en nuestro país desde el estallido de la burbuja, con el añadido de que ha conseguido batir esta marca en uno de los momentos más críticos para la joven democracia española: en la semana en que por primera vez se ha decidido activar el artículo 155 de la Constitución.

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Como señalaba uno de los asesores de Castlelake minutos después de que Aedas saliera a cotizadar, “ha sido milagroso. El miércoles por la tarde se fijó el 'pricing' sin saber lo que podía pasar el jueves con la última respuesta de Puigdemont a Rajoy”. Pero Castlelake había decidido seguir adelante, convencido de que el mundo es para los valientes, y dispuesto a apostar por el ciclo inmobiliario español, a pesar de la actual tormenta catalana, y por el banco de suelos que ha ido construyendo en nuestro país durante los últimos cuatros años, cartera que muchos consideran la mejor del país.

Lo que quizás no sabe tanta gente es que el germen de este porfolio estuvo a punto de ser muy distinto y la historia se habría escrito de otra forma si en diciembre de 2013 Fortress y Lar no le hubieran arrebatado la cartera Teide, formada por 1.000 viviendas, garajes, trasteros, obras en curso y suelos, que una recién creada Sareb había decidido vender.

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Entonces, el fondo creía haber perdido una oportunidad de oro, pero pocos meses después descubrió que había tenido suerte, ya que el mejor banco de suelos de Sareb estaba todavía en el horno, cocinando lo que posteriormente se conoció como Proyecto Crossover, la primera gran operación de Castlelake en nuestro país y germen de la actual Aedas.

La entidad entonces presidida por Belén Romana, para reactivar el zombi mercado promotor y atraer el apetito de los fondos, había decidido poner en venta el grueso de sus mejores suelos. En concreto, había detectado 84 terrenos finalistas por los que solo Baupost pujó en su totalidad, pero con una oferta a derribo que llevó a los responsables del banco malo a intentar dividir la cartera en dos bloques, uno de los cuales tuvo como mejor oferta la presentada por Grupo Baraka.

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Sin embargo, la empresa de Trinitario Casanova no pasó el 'compliance' de Sareb, lo que permitió al fondo estadounidense adquirir también este paquete y hacerse con todo un lote formado por 80 suelos con capacidad para edificar 7.200 viviendas en junio de 2014. Seis meses después, compró a la entidad otros cuatro terrenos en la cotizada localidad madrileña de Boadilla del Monte y, de un plumazo, se convirtió en el gran terrateniente del mercado español del momento. Evan Carruther, cofundador de Castlelake, junto a Eduardo d’Alessandro y Leticia Fussi, responsables del negocio inmobiliario para Europa, habían conseguido su objetivo.

Estos directivos enseguida supieron ver las oportunidades que ofrecía España a un vehículo como el suyo. “En Castlelake son muy buenos y lo tienen muy claro. Desde el momento en el que aterrizaron en nuestro país tuvieron claro que iban a replicar lo que ya habían hecho en Florida”, explica un ejecutivo del sector que ha estado negociando con ellos al otro lado de la mesa.

Alianza con Merlin

Durante los dos años que siguieron al proyecto Crossover, los ‘chicos de Minneapolis’ fueron haciéndose con más suelos a la mitad del precio que se paga hoy, hasta conseguir superar el millón de metros cuadrados. Su secreto estuvo en detectar el talón de Aquiles de los bancos, que era su necesidad de vender terrenos al valor al que los tenían en libros.

El problema es que, entonces, no valían ese precio, así que Castlelake aceptó esos importes a cambio de realizar el desembolso en largos plazos. ¿El resultado? Consiguió crear una cartera de terrenos a precio de crisis, que en realidad pagó cuando ya había llegado la recuperación y estaban mucho más caros.

Castlelake detectó el talón de Aquiles de la banca: su necesidad de vender a valor en libros, importes que aceptó a cambio de pagar a largos plazos

Pero, hace ahora dos años, el fondo descubrió que tenía un problema: había comprado un auténtico jamón de pata negra, pero necesitaba un buen cortador, sobre todo, tras comprobar cómo Lone Star le estaba ganando la mano con la creación de Neinor, y Castlelake necesitaba dar un paso similar, crear su propia inmobiliaria, y abandonar las alianzas con promotores locales para desarrollar cada suelo.

Fue en ese momento cuando Castlelake llamó a la puerta de Merlin y le confió la creación de Aedas. La socimi liderada por Ismael Clemente había adquirido meses antes Testa Inmobiliaria, operación que Sacyr aprovechó para traspasarle un grupo de profesionales procedentes de Vallehermoso que han terminado conformando una parte muy importante del equipo fundador de la nueva inmobiliaria.

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Corría el año 2016 y, en cuestión de meses, esta suma de fuerzas consiguió poner en marcha una nueva compañía, cuya guinda fue el fichaje de David Martínez, ex director gerente de Valdebebas y número dos de Operación Chamartín, como consejero delegado. Bajo la supervisión de Miguel Oñate, el hombre de Merlin que ha realizado en la sombra todo el engranaje, Aedas consiguió echar a rodar en cuestión de meses.

Desde el momento de su creación, la promotora ha tenido claro que su destino natural era la bolsa, pero el exitoso estreno de Neinor el pasado marzo le hizo acelerar todos sus planes, ya que la sobredemanda de 4,3 veces que tuvo la promotora vasca convenció a Castlelake de que había que ir más rápido y aprovechar la ventana de otoño, esa que se esperaba que diera tantas alegrías en el parqué y que, debido al desafío soberanista, amenaza con quedarse solo con Aedas.

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El cambio de marcha que impuso Lone Star explica que Aedas haya salido a bolsa sin haber entregado todavía una sola casa, lo que convierte a la promotora en todo un 'rara avis' del parqué y ayuda a alimentar su leyenda. La misma que le ha llevado a desafiar los elementos y salir a bolsa en pleno desafío catalán, incluso a costa de rebajar tanto el porcentaje de colocación como el precio.

"Castlelake ha sido prudente, en lugar de forzar y dejar sin recorrido la acción, ha optado por elegir el rango bajo de la horquilla para dar recorrido a la cotización", afirmaba ayer uno de los directivos tras el toque de campana. Esta estrategia no ha podido impedir que la inmobiliaria se haya estrenado en el parqué con una caída del 5,21%, la segunda peor de todo el Continuo. Sin embargo, habrá que esperar para conocer la evolución de esta historia bursátil.

Y es que, como señala un profesional del sector que conoce a Castlelake desde aquel lejano 2013, cuando todavía se llamaba TPG Credit, "de los nombres que la historia recordará como ganadores de esta crisis, uno es Castlelake".