Manual de uso de socimis: cómo ganar dinero invirtiendo en el sector inmobiliario

Es una de las figuras financieras más en auge de nuestro país y, por ello, una de las que más interés generan: las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) han despertado la atención no solo de los grandes vehículos inversores y financieros, sino también incluso de ciudadanos aislados, que en la cotización bursátil de estas compañías ven posibilidades propias de inversión.

Pero ¿a qué se debe todo este auge? ¿Cuáles son sus cifras? ¿En qué parámetros de rentabilidad pueden llegar a moverse? Y para los interesados, ¿cuáles son los subsectores en los que más y mejores posibilidades de inversión ofrecen las socimis?

Esas son algunas de las preguntas respondidas este martes en el evento 'Socimis: en busca de la mejor oportunidad de inversión', organizado por El Confidencial, BDO España y Merlin Properties, y con la participación de Dominique Moerenhout (CEO de EPRA), Juan Gómez-Acebo (BDO Abogados), Alberto Prieto (BDO Real Estate), Javier Arús (Hispania), Miguel Pereda (LAR España), Chony Martín (Axiare), Miguel Oñate (Testa Residencial), Ismael Clemente (Merlin Properties) y José Ramón Iturriaga (Abante Asesores).

Un negocio de 20.000 millones de euros

Una de las principales características de las socimis, más allá de la pura inversión en activos, reside en su tendencia a cotizar en bolsa. La primera fue Entrecampos Cuatro lanzándose al MAB en 2013, pero pronto otras siguieron sus pasos: Lar España Real Estate, Axia Real Estate, Hispania Activos Inmobiliarios, Merlin Properties, etc.

Precisamente esta última se convirtió, a finales de 2015, en la primera socimi en dar el salto al Ibex 35, y en la actualidad es la mayor compañía inmobiliaria cotizada dentro de la bolsa española, con una capitalización de más de 5.000 millones de euros.

El valor en bolsa de las socimis españolas es similar a la capitalización individual de Endesa

Las cifras de las socimis cotizadas, a día de hoy, resultan más que contundentes. Casi medio centenar de sociedades españolas ya han apostado por llevar sus socimis a cotizar en bolsa, mientras que otras se preparan para llegar en los próximos meses.

En total, el valor conjunto de todas en bolsa roza los 20.000 millones de euros, una cifra similar, por ejemplo, a la capitalización individual de Endesa.

"El dividendo está claro y seguirá creciendo"

Uno de los grandes defensores de este modelo de inversión es Dominique Moerenhout, CEO de la European Public Real Estate Association (EPRA). Para él, "las ventajas de las socimis como vehículo de inversión son muy altas. Cuando hablamos con los fondos privados, vemos que tienen mayor diversificación y menor liquidez. Mi objetivo es convencerles de las ventajas de este sector cotizado", asegura.

Y es que "estar cotizando en bolsa es uno de los factores que más atraen a los inversores, ya que les da liquidez". En su opinión, "este sector ofrece a los inversores una gran paleta de posibilidades".

Además, "las socimis proporcionan unos dividendos muy atractivos. El rendimiento ha mejorado mucho en los últimos 15 años y seguirá haciéndolo. Además, en lo que se refiere a la información que se debe dar a los inversores, el desempeño está claro y la información financiera está muy por encima de la de otros sectores".

Una inversión cada vez más profesionalizada

También defiende el modelo Juan Gómez-Acebo, de BDO Abogados. En su opinión, el gran valor añadido de las socimis es que, a día de hoy, su inversión y gestión se han profesionalizado mucho en nuestro país.

Y es que "antes los inversores adquirían un inmueble, se quedaban encantados y se lo quedaban para siempre, con todas las vicisitudes que ese inmueble pudiera tener y con todos los inconvenientes que no se dan en el caso de las socimis".

Ahora puedes coger un activo y sacarle mucho más partido que invirtiendo en compra directa

Sin embargo, en las socimis "la inversión es mucho más sofisticada y está mucho más profesionalizada. Sobre todo gracias a la rotación de activos: ahora los gestores profesionales tienden mucho más a optimizarlos, a ponerlos en perfecto estado de funcionamiento, a ver si hay posibilidades de obtener unas rentabilidades que permitan distribuirlo entre sus accionistas, etcétera".

En definitiva, asegura, "este modelo de inversión y de gestión permite coger un activo y sacarle mucho más partido del que se sacaría si solo se invirtiese en compra directa".

"Ya empieza a haber desinversiones"

Quizás uno de los factores más llamativos de las socimis es la rapidez con que se ha implantado y asimilado en España. Y es que "aparecieron cuando aquí nadie movía un papel, cuando nadie invertía en nada, esto era un erial", asegura Alberto Prieto, de BDO Real Estate.

Sin embargo, "pronto salieron gestores acreditados que captaron inversores, que entraron en el capital de estas compañías y, al final, produjeron un efecto llamada espectacular".

Los primeros gestores produjeron un efecto llamada espectacular

De hecho, "el número de agentes no ha hecho más que aumentar. En España hemos importado hábitos de otros mercados y ahora es impensable la transacción de un edificio sin la intervención de unos asesores. El movimiento ha llegado hasta tal punto que en Madrid, por ejemplo, la competencia en inversiones ya no está en unas zonas u otras, sino entre los propios edificios".

El resultado de todo esto, según Prieto, ya está dando sus frutos: "Estamos entrando en un proceso caracterizado por las desinversiones, y vamos a seguir viéndolas en los próximos años".

Las claves para invertir en cada sector

Las posibilidades de la inversión en socimis parecen claras, pero ¿cómo puede llevarse esto a cabo? "Hace varios años un amigo, cuando empezaron a llegar los inversores a España, me dijo: 'Para captar a un inversor, hay que ser capaz de explicarle en 10 segundos en qué eres experto. Y no vale decirle que eres experto en todo: en hacer casas, en hacer oficinas y en hacer centros comerciales", recuerda Alberto Prieto.

Y ese, asegura, ha sido el problema de nuestro país durante años: "Lo que ha pasado aquí es que hubo una etapa en la que todo el mundo sabía hacer casas, luego esos mismos sabían hacer oficinas... No había una especialización real". Así que, puestos a entrar en harina, hemos pedido a los principales actores de cada subsector que nos cuenten las claves de las socimis en su nicho de actividad.

1) Hoteles: "España es líder de la industria"

Para Javier Arús, director de inversiones en segmento hotelero de Hispania, nuestro país cuenta con una gran ventaja en este terreno: "España es líder en la industria hotelera, así que los motivos para invertir en ella están claros. Es una industria que representa el 3,1% del PIB mundial. Y en España, el sector hotelero acapara el 11,7% del PIB nacional".

Además, "nuestro país es uno de los que más visitantes tienen, y cuenta con cinco de los mayores 10 destinos turísticos del mundo: Cataluña, Canarias, Baleares, Andalucía y la Comunidad Valenciana". Con todo, el resultado está claro: "En España hay grandes actores apostando por este sector", asegura.

2) Centros comerciales: "Es nuevo, pero ha madurado muy deprisa"

El CEO de Lar España, Miguel Pereda, es uno de los grandes baluartes de este subsector de inversión de las socimis: "Es una actividad nueva, pero ha madurado muy deprisa. Además, muchos de los actores, que somos competidores, compartimos una visión común de lo que pasa en este sector, y eso es muy sano".

A Pereda no le caben dudas: "Nuestro objetivo de retorno es del 12%; pese a haber sufrido mucho en 2007, es un activo que se está comportando muy bien".

3) Oficinas: "España es un escenario ideal"

Para Chony Martín, directora general corporativa de Axiare, nuestro país cuenta con una muy buena posición en este subsector de inversión: "Los costes laborales en España están por debajo de los de la mayoría de países en la Unión Europea y estamos en el 'top 10' de infraestructuras (aeropuertos, trenes, metro...), con lo que estamos en una situación muy buena para que grandes empresas se coloquen aquí".

De hecho, sus inversiones están muy focalizadas: "Destinamos el 70% a oficinas, el 20% a logística y el 10% a 'retail'. En tres años hemos aumentado nuestro 'net asset value' en un 62%, y eso que tan solo tenemos estabilizado el 42% de nuestra cartera: nos queda un 58% que puede permitirnos crecer".

4) Residencial: "No compites con empresas, sino con consumidores"

Aquí el escenario cambia ligeramente. Según Miguel Oñate, CEO de Testa Residencial, "el potencial cliente de este tipo de socimis no es una empresa, sino cualquier persona. Aquí no compites con empresas, sino con consumidores, todos somos susceptibles de demandar un producto inmobiliario".

Además, el perfil generacional ha cambiado: "Está llegando un nuevo tipo de sociedad: los jóvenes han cambiado su forma de ahorrar, sus preferencias, ahora son más cortoplacistas... En España cada vez hay más clase media que alquila, pero no porque no pueda comprar —que puede—, sino porque no quiere. Y tenemos que adaptarnos a eso".

¿Cómo convencer a mercado y accionistas?

Todos ellos lo tienen claro, pero faltan dos ingredientes en la receta: los inversores y el propio mercado. ¿De qué manera pueden conseguir las socimis que se alineen los intereses de datos y pueda haber un resultado ganador?

Para Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, "lo primero es el caso por acción, y luego la creación de valor". Y, ante todo, tener claros los focos: "Nosotros hemos ido bajando los activos con carga hipotecaria del 90% al 20%. Además, dividimos las inversiones en 'retail' (20%), oficinas (40%), logística (20%) y centros comerciales (20%)".

Pero ¿no deberían tener miedo los inversores a las inestabilidades de los mercados y la política? José Ramón Iturriaga, gestor de fondos de Abante Asesores, niega la mayor: "Llevamos unos años en que no hemos dejado un solo charco sin pisar: ahora estamos hablando de Cataluña, pero si hubiésemos hablado hace un año, habríamos llevado 12 meses sin Gobierno, y antes de eso estaban los populismos, y antes la prima de riesgo, y antes éramos parte de los PIGS...".

Iturriaga lo tiene claro: "En España siempre nos hemos puesto excusas para no invertir, pero lo cierto es que estamos en los primeros compases de la recuperación y los números de las socimis hablan por sí solos".