El 'rally' del ladrillo lleva a Colonial, Hispania, Merlin y Axiare a superar su valor de activos

El disparado apetito por el mercado inmobiliario español ha llevado a las cuatro mayores socimis nacionales a cotizar por encima del valor neto de sus activos (NAV), un movimiento generalizado no visto desde antes del estallido de la burbuja.

Una tras otra, las acciones de Colonial, Merlin, Hispania y Axiare han ido situándose en las últimas semanas por encima del precio que les correspondería si se tomara como referencia el valor sus inmuebles, todo un indicador del gran interés que existe por este tipo de vehículos, que, además, se ha producido tras las importantes revalorizaciones de sus carteras vistas en los últimos tiempos.

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Axiare, la socimi históricamente mejor tratada por los inversores, cotiza un 5% por encima de los 15,3 euros en que la compañía ha cifrado, al cierre del primer semestre, su EPRA NAV por acción. Este estándar recoge el valor neto de los activos de una empresa que corresponde a cada título y sirve de termómetro para analizar la percepción del mercado: si cotiza por encima, se entiende que los inversores creen que los activos de la socimi se revalorizarán en el futuro.

En el caso de Hispania, su acción se mueve un 2,2% por encima de NAV; mientras que tanto en Merlin como en Colonial, las dos únicas socimis que forman parte del Ibex 35, y que por tanto se benefician de poder entrar en las carteras de aquellos institucionales que solo invierten en los índices de referencia, esta diferencia a su favor se cifra en un 1,5% y un 0,8%.

La excepción a esta regla, entre las socimis del Mercado Continuo, es Lar España, que sigue cotizando un 9% por debajo del valor de sus activos. La compañía presidida por José Luis del Valle es la única empresa del sector centrada en el segmento de los centros comerciales, aunque también cuenta con una parte de residencial y logístico, que representa en torno al 11% de su cartera, y cuya próxima venta se da como un hecho en el sector.

Historia de una consolidación

Desde que empezaron a llegar al parqué español, en la primavera de 2014, estos vehículos han ido apostando cada vez más por la especialización y el tamaño, estrategias que han llevado a tres de ellos a concentrar la mayoría de sus activos en oficinas: Merlin, Colonial y Axiare.

Precisamente, uno de los puntos que están descontando los inversores y que explica parte de esta fuerte revalorización es la confianza en una subida de las rentas de oficinas. "Las rentas continuarán creciendo de forma consistente en Madrid y Barcelona tanto en (CBD) como en nuevos distritos", señala Bankinter en su último informe semestral del mercado inmobiliario.

En el caso de Hispania, se trata de la única compañía de su naturaleza especializada en hoteles, cuya cartera es ya la mayor de España, lo que la convierte en una plataforma única para aprovechar las históricas cifras que está alcanzando el turismo en nuestro país (se espera que este año España alcance los 80 millones de visitantes).

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Además, el viento sopla de cola para el mercado inmobiliario, ya que los bajos tipos de interés, el exceso de liquidez y la progresiva recuperación del 'ladrillo' han disparado el apetito inversor por hacerse con inmuebles, lo que ha colaborado en la fuerte revalorización de las carteras de estas compañías.

"Después de muchos años de negatividad, es agradable poder ser optimista respecto al ciclo económico e inmobiliario en España, y es por ello que hemos invertido en algunas empresas que están en condiciones de aprovecharlo", señala la gestora de Francisco García Paramés, Cobas, en el último informe trimestral de su fondo Iberia, que acaba de incluir entre sus apuestas de inversión a Merlin y Lar, además de varias promotoras.

La pregunta ahora es saber si, tras este 'rally', estas compañías han agotado su potencial o todavía tienen recorrido, y según el consenso de analistas de Bloomberg, la respuesta mayoritaria es: que siga la fiesta.

El 52,2% de los expertos recomienda comprar en el caso de Merlin, frente al 4,3% que apuesta por vender; en Hispania, el balance es de 61,9% frente a 9,5%, respectivamente; en Axiare, un 58,8% frente al 11,8%; en Lar, las apuestas positivas llegan al 53,8% y las negativas se ciñen al 7,7%; mientras que Colonial es la socimi que recibe recomendaciones más tibias, con un 40% de analistas que apuesta por seguir adquiriendo títulos, frente al 25% que propone salir del valor.

Unas previsiones que van muy de la mano con las positivas expectativas de la economía española, y una vía que están utilizando los inversores para aprovechar esta mejora en bolsa son las socimis: "Para coger la recuperación del PIB, inviertes en oficinas; para aprovechar el auge del turismo y los hoteles, entras en Hispania, y para aprovechar la recuperación del consumo, puedes ir a Lar, que es especialista en centros comerciales", señala Antonio Fernández, presidente de Armabex.