Santander, BBVA, Caixa y Bankia coordinan un nuevo modelo de escritura hipotecaria

El G-4 de la gran banca, que forman Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia, ha asumido el desafío judicial sobre las cláusulas suelo y ha pasado a la acción para lanzar una operación de lavado de imagen que supondrá, entre otros aspectos, la puesta en marcha de un nuevo modelo generalizado de escrituras hipotecarias en España. El objetivo no es otro que anticiparse ante eventuales reclamaciones de los clientes mediante el reconocimiento expreso de algunos de los gastos administrativos que genera la constitución de los créditos destinados a la compra de vivienda, que hasta ahora eran repercutidos de manera automática al prestatario.

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El Tribunal Supremo ha puesto en tela de juicio los denominados gastos de ‘cuenta exclusiva’ del cliente, que incluyen los impuestos, comisiones y demás costes ocasionados en la preparación, subsanación y tramitación de las hipotecas. El alto tribunal se ha mostrado especialmente incisivo a la hora de desestimar dos recursos de casación interpuestos respectivamente por el BBVA y el Banco Popular contra una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU): “Resulta llamativa la cláusula que permite atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo normas legales”, señala la citada resolución judicial.

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A partir de esta consideración, la sentencia está echada y las entidades de crédito han entendido claramente el mensaje de los tribunales. El objetivo principal consiste en evitar una nueva oleada de reclamaciones, pero no menos importante es cortar de raíz el efecto demoledor que está afectando a la reputación social de todo el sector. La gran banca es consciente de la necesidad de algún gesto que evidencie su sensibilidad ante las dificultades que atraviesan sus clientes particulares, y ha constituido un grupo de trabajo con la colaboración de la AEB (Asociación Española de Banca) para buscar una solución que pueda ser adoptada de común acuerdo por los principales grupos financieros del país.

El Tribunal Supremo constata que las garantías incorporadas en la escritura se adoptan en beneficio del prestamista, lo que no permite la reciprocidad a la hora de distribuir este tipo de gastos, que suelen recaer siempre en el cliente. Esta crítica ha sido determinante en la actitud proactiva de los bancos para cambiar los modelos de contratos y espantar la carga de la prueba en futuros casos de denuncias ante los tribunales. A tal efecto, que los gastos de Registro de la Propiedad, que aseguran los derechos del acreedor frente a terceros, sean asumidos directamente a partir de ahora por las entidades financieras.

Los gastos de registro serán asumidos a partir de ahora por los bancos, ya que suponen una garantía frente a terceros en favor del propio prestamista

Las otras dos grandes partidas que incrementan de manera decisiva el coste de las hipotecas son los gastos de notario y el impuesto de actos jurídicos documentados; este último de largo el más importante de todos los cargos que tiene que asumir el tenedor de un crédito a la vivienda. De momento, los bancos no parecen tan entregados a la causa de admitir la responsabilidad sobre dichos gastos, pero es muy factible que la presión social termine cuando menos por establecer puntos de encuentro para distribuir a futuro los importes, de manera que el cliente solo tenga que asumir la mitad de la factura que comporta la contratación de un préstamo hipotecario.

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Las entidades financieras esperan que las próximas sentencias judiciales reconozcan los esfuerzos de concertación con los prestatarios y contribuyan a determinar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en un sentido menos negativo para sus intereses. No en vano, la nueva espada de Damocles que acecha a los bancos alcanza los 18.000 millones de euros, cifra resultante de multiplicar los seis millones de hipotecas registradas por los 3.000 euros que, en números redondos, suponen los gastos de formalización. En definitiva, un agujero que, llevado hasta sus últimas consecuencias, supone cuatro veces más que las célebres cláusulas suelo.

La reformulación de los contratos hipotecarios dentro de un pacto corporativo podría encender el celo fiscalizador de la CNMC en su papel de autoridad de la competencia, pero la sombra del Tribunal Supremo es mucho más alargada en estos momentos que la de cualquier supervisor. A ello se une la presión del Gobierno, ejercida a través de las dos entidades nacionalizadas bajo control del FROB, como son BMN y, sobre todo, Bankia. El paso al frente de José Ignacio Goirigolzarri para devolver de buenas a primeras las cláusulas suelo evidencia que la gran banca ha hecho examen de conciencia y está dispuesta a redimir sus pecados con un acto generalizado de contrición. Que así sea.