Las cinco amenazas que condicionarán la recuperación del sector inmobiliario

La recuperación del sector inmobiliario y la decidida apuesta de los grandes inversores internacionales por este mercado es, probablemente, una de las principales noticias económicas de 2015, ya que ha conseguido batir hasta las mejores previsiones de los propios profesionales del sector, con incrementos del 90%, hasta el entorno de los 7.000 millones, según un estudio de Savills, cifras que no incluyen las compras de Testa y Realia.

Sin embargo, este espectacular incremento necesita ahora consolidarse, reto que para alcanzarse deberá superar cinco grandes obstáculos:

1-. Inestabilidad política. El terremoto político con el que España ha despedido 2015 es, probablemente, la principal amenaza a la que se enfrenta actualmente el sector inmobiliario. Primero, porque los inversores internacionales que han protagonizado el grueso de la inversión en el último año y medio, tanto con sus propios vehículos como a través de las principales socimis del país, comulgan mal con escenarios de inestabilidad, y esta promete continuar, como mínimo, unos cuantos meses.

Una vez se aclare la definitiva paleta multicolor del próximo Parlamento nacional, las amenazas políticas vendrán, por un lado, del margen de actuación que tenga el nuevo Ejecutivo, y por otro, del mayor o menor peso que terminen consiguiendo los partidos de izquierdas, que se han mostrado más reacios a grandes planes urbanísticos.

A esto se suma el temor que existe en el sector, y que muchos inversores reconocen en 'petit comité', a que las diferentes marcas de Podemos terminen siendo clave para formar Gobierno y cumplan sus promesas de diseñar un sistema de 'desahucios cero', porque, advierten, se crearía un estado de 'impunidad okupa' que podría generar un efecto en cadena de impagos de rentas.

2-. Recuperación macroeconómica. El crecimiento del PIB en España necesita consolidarse en los próximos ejercicios para evitar que sea, simplemente, otro brote verde que nunca llegó a crecer, como ocurrió hace seis años. El sector logístico es, probablemente, el más sensible a este indicador, ligazón que le ha permitido batir todos los récords este año, al haber conseguido un volumen de inversión de 700 millones de euros, según las estimaciones.

Por tanto, si el actual puzle político se resuelve y España logra consolidar sólidos ritmos de crecimiento -el FMI augura un alza del PIB del 2,5% en 2016-, el sector logístico podría volver a batir todas las marcas, ya que solo con las carteras que tienen en venta El Corte Inglés y Metrovacesa, se alcanzarían cerca de 600 millones de euros de inversión.

Pero, si la economía española pincha, esta actividad se enfrenta a una brusca caída, precisamente por los números récord conseguidos en 2015 y porque dejaría atrapados a fondos que ya han empezado a apostar por operaciones más especulativas, adquiriendo suelos para promover naves sin tener todavía inquilino, pero confiando en la recuperación.

3-. Evolución del paro. Esta variable es clave para la mejora del negocio residencial, que, a pesar de los buenos titulares conseguidos en los últimos tiempos, continua siendo el miembro más débil del sector inmobiliario. De hecho, el grueso de las operaciones está siendo en segunda residencia, lo que indica que quienes están comprando vivienda nueva son familias que han sobrevivido relativamente bien a la crisis y que ahora, aprovechando la caída de precios, venden su hogar para acceder a otro que no habrían podido siquiera imaginar en el pico de la burbuja; pero la demanda nueva sigue siendo muy débil.

Esta tiene su principal bolsa en los jóvenes que se emancipan, colectivo que, ahora, ni está ni se le espera. Con una tasa de paro juvenil del 50%, es una seria amenaza para el sector residencial carecer de estos compradores, que ya de por sí van a ser cada vez menos, debido a la caída de la natalidad, realidad que ahora no está pudiendo ser compensada con la inmigración; al contrario, estos jóvenes son los nuevos emigrantes, como demuestra el millón de jóvenes que, se estima, ha abandonado España desde que estalló la crisis.

4-. Mejora del poder adquisitivo. Pero el impacto de la evolución del empleo en el negocio residencial tiene otra variable: la calidad de estos empleos. Porque, para poder acceder a una vivienda, además de necesitarse un trabajo que garantice una vía de ingresos -hasta donde estos se pueden garantizar-, se requiere que sea lo suficientemente holgado como para poder acceder a una hipoteca. El grueso de los trabajos creados en 2015 son temporales, más del 90%, el sueldo más común se limita a 17.000 euros y el poder adquisitivo medio de los españoles ha caído durante la crisis un 6,2%, según cálculos de Adecco.

Estos números impactan directamente en el precio de la vivienda, que a pesar de los positivos números macro con que termina 2015, apenas se ha incrementado un 1%, según datos de Tinsa. La frágil recuperación del empleo, y su baja calidad, amenaza con que esta tendencia se mantenga y, por tanto, con que el sector se enfrente a una larga temporada de mínimos crecimientos, y eso que el sector arrastra una caída, desde máximos, que diferentes estudios sitúan en una horquilla de entre un 30% y un 50%.

5-. Evolución de los tipos de interés. El escenario de tipos cero y negativos que vive Europa, y las perspectivas de que este escenario se mantenga durante largo tiempo, ha sido uno de los principales catalizadores de la recuperación de la inversión inmobiliaria, actividad donde se han buscado rentabilidades muy difíciles de encontrar en la renta fija y en la variable. El mercado de oficinas 'prime' ha sido, probablemente, el gran beneficio de este entorno, ya que ha sido una alternativa a los bonos, al tratarse de un mercado maduro y bastante seguro, cuyas rentabilidades en España se han movido en el último año entre el 4% y 5%.

Por tanto, un giro inesperado en la política del BCE sería una amenaza para este tipo de activos, que también han apostado mucho por la recuperación de la economía y del empleo, invirtiendo en adquirir y reformar oficinas con la expectativa de que las rentas se incrementen con fuerza al calor de la recuperación económica.