Bienvenido Mister Lin: los asiáticos desembarcan en masa en el ladrillo español

Vamos a hacer un sencillo ejercicio. Vamos a poner banderitas con la nacionalidad del propietario de alguno de los edificios más importantes de Madrid. Empecemos por el norte, Torre Espacio, que ha sido comprada por el filipino Andrew Tan; ahora vayamos al corazón de Azca, a las torres de Castellana 77 y 81, propiedad de la inmobiliaria GMP, que ha vendido un tercio de su capital al fondo soberano de Singapur (GIC), y, por último, desemboquenos en Plaza de España, donde el grupo chino Wanda es propietario del inmueble del mismo nombre.

Estos tres ejemplos son, posiblemente, los más conocidos, pero, en realidad, apenas se trata de la punta del iceberg del desembarco masivo de inversores asiáticos en nuestro país, una ofensiva que se está llevando a cabo en todos los frentes del 'real estate', desde los grandes rascacielos hasta las promociones turísticas, pasando por activos logísticos, hoteles, centros comerciales e, incluso, desarrollos residenciales. Una invasión que, en este 2015, alcanza ya los 900 millones de euros de inversión, según cálculos de CBRE.

"Los inversores asiáticos no solo muestran interés en activos en rentabilidad convencionales, como las oficinas o la logística, también están analizando activos más alternativos, ya sea ligados al ocio, como los 'resorts', parques temáticos y hoteles; al sector salud, como los hospitales y clínicas, o a infraestructuras, como aeropuertos. Tampoco tienen una gran barrera ni encuentran demasiados inconvenientes en asumir riesgo promotor, pues analizan también tanto desarrollos residenciales como actuaciones comerciales terciarias", explica Patricio Palomar, director del departamento de Office Advisory y Alternative Investment de CBRE.

Así, Wanda está detrás de las operaciones Calderón, gracias a haber comprado el 20% del Atlético de Madrid, y Campamento; ICBC (Industrial and Commercial Bank of China) compró en una subasta del Ayuntamiento de Madrid el número 12 del Paseo de Recoletos; CIC (China Investment Corporation), junto con varios socios, se hizo con de¡iversas plataformas logísticas en Quer y Valdemoro; los coreanos Miwon Chemical, con unas naves en el Polígono Industrial Bufalvent de Manresa; los japoneses de Saltoki compraron a Mazabi la antigua sede industrial de Pioneer en Cataluña, y un grupo de inversores privados chinos se quedó el centro comercial Al Kasar en Alhama de Murcia.

Pero, probablemente, donde ya han protagonizado más operaciones es en todas las aristas del sector turístico, cuyas ligazones con el negocio inmobiliario están explotando en todas sus vertientes, tanto con la compra de hoteles como desarrollando grandes complejos. El caso más paradigmático es, probablemente, Marina D'Or, cuya compra ha sido analizada por Wanda, por la constructora china Hsin Chong y por el conglomerado indonesio Sinar Mas; pero la operación quizá más relevante hasta el momento haya sido la adquisición de un 30% de NH Hoteles por parte de HNA, grupo chino que también está interesado en adquirir Globalia.

"Si miramos el mercado en términos globales, en los últimos 15 años, un porcentaje mayoritario del volumen desarrollado ha sido en países asiáticos, con nuevos actores como Malasia, Vietnam, Filipinas o Indonesia; junto a otros más estables como Singapur o Hong Kong. Los inversores de estos países, como cualquier otro, necesitan diversificar, y por eso están entrando en España y van a seguir viniendo, con la particularidad, además, de que son especialistas en promover proyectos de alto nivel. Para ellos son normales operaciones de 80.000, 100.000 o 200.000 metros cuadrados", apunta José Miguel Setién, director del área de oficinas de JLL.

A pesar de su probada experiencia en los grandes desarrollos, a menor escala ha habido ya muchos movimientos, como la adquisición del hotel Valparaíso, en Mallorca, por el Grupo chino GPRO, y del Hotel Apsis Porta Marina por FCL (Frasers Centrepoint Limited); así como los indonesios de Recapital, que se quedaron con la deuda del Hotel Finca Cortesín de Marbella. Todo ello, sin olvidar intentonas que, al menos por el momento, no han llegado a buen puerto, como la protagonizada por Tzaneen International, que ha tratado de hacerse con el Aeropuerto de Ciudad Real; o todas las operaciones que ha estudiado Fosun, un gigante que ha adquirido Thomas Cook, El Circo del Sol y un 20% de Osborne, entre otras operaciones recientes, y que está muy interesado en cerrar operaciones puramente inmobiliarias en España.

Ángel Serrano, socio director general de Negocio de Aguirre Newman, explica que “la inversión inmobiliaria de capital asiático está sufriendo una profunda transformación en Europa y en España. Si en 2013 únicamente fueron 50 millones, ya solo con la compra de Torre Espacio esa cifra se ha multiplicado por 10. Son inversores con gran capacidad de compra y acceso a la financiación que buscan activos y desarrollos singulares, esperando crecimientos de rentas y revalorizaciones del activo. Además, no son ajenos al aumento del nivel de inversión de las empresas españolas, lo que provocará un crecimiento en rentas”.

España, en el foco

Aunque haya sido en los últimos dos años cuando los inversores asiáticos han desembarcado con fuerza en el sector inmobiliario español, hace tiempo que están llamando a la puerta. Como recuerda Patricio Palomar, "en Europa hemos visto desde el año 2012 cómo se ha dinamizado muchísimo la actividad de inversores muy fuertes procedentes de Asia Pacífico, como Permodalan National Berhad (Malasia), HKMA (Hong Kong), Gingko (China), AMP Capital (Australia), National Pension Services (Corea del Sur), Mitsui Fudosan (Japón), China Life Insurance, Korea Investment Corporation..., que han realizado importantes compras en Londres, París, Fráncfort y Berlin, y todos ellos tienen su foco ahora en el sur de Europa".

¿Qué es lo que están viendo en España? José Luis Guillermo, socio director de Inmospace, apunta a una cuestión de rentabilidad. "Aunque las rentabilidades han sufrido una gran compresión en el último año, situándose en el CBD -los principales centros de negocios- entre el 4% y 4,5%, en función de las características de cada operación, con gran esfuerzo y creatividad se encuentran operaciones en las que el aumento de las rentas a corto y medio plazo las hacen atractivas. En cualquier caso, la situación de Madrid es ahora más ventajosa en relación con ciudades como Londres o París, donde la rentabilidad en CBD se encuentra en el 3,5% con una tendencia a la baja".

Un informe elaborado por CBRE entre 122 inversores de Asia Pacífico en 2014 revelaba ya que el 44% preveía invertir fuera de sus fronteras. De estos, el 43% estaba interesado en Europa Occidental, y el 36% en Norteamérica, es decir, apuestan por mercados consolidados dentro del mapa mundial. "En el caso asiático, es determinante la búsqueda de entornos estables de inversión fuera de sus zonas de origen, en las que la generación de riqueza ha sido espectacular, pero que están sufriendo las incertidumbres que aquejan a los mercados emergentes”, explica Juan Jesús Gómez Cubillo, socio del 'family office' Consilio.

Efectivamente, el fuerte crecimiento de estas economías en lo que llevamos de siglo queda subrayado también por fenómenos como el que el JLL denomina las seis grandes ciudades de todo el planeta, en referencia a las economías metropolitanas más globalizadas y competitivas, con mayor concentración de empresas, capital y talento. A las tradicionales Londres, Nueva York, París y Tokio se han sumado Hong Kong y Singapur; seguidas muy de cerca por Seúl, Toronto y Sídney, y, en breve, según las estimaciones de esta consultora, de Shanghái. La hegemonía asiática parece innegable.

Con semejante desarrollo, resulta fácil comprender que algunos de los mayores rascacielos y de los principales condominios que se han desarrollado en los últimos tiempos estén en ciudades asiáticas. Y que los mismos inversores que los han llevado a cabo en sus países de origen ahora estén saliendo fuera en una clara estrategia de diversificación hacia mercados más maduros, un nuevo campo de operaciones donde España se ubica en el centro gracias a sus mejores rentabilidades y a la necesidad de vender que siguen teniendo muchos de sus empresarios y entidades financieras. Es el escenario perfecto para poner la alfombra roja a estos nuevos inversores y recibirles con un adaptado: ¡Bienvenido, Mister Lin!