Tribulaciones sobre el futuro de la vivienda del último mohicano del ladrillo

Hay dos momentos clave en la historia empresarial de Félix Abánades. El primero se remonta casi un cuarto de siglo, hasta 1992, cuando salvó del cierre a Rayet Construcción, compañía para la que trabajaba y que adquirió a pesar de que debía cuatro millones y apenas facturaba 2,5. El segundo es de 2007, cuando en vez de retirarse con los 360 millones que había recibido por la venta de Rayet Inmobiliaria a la Astroc de Enrique Bañuelos, optó por volver a salir al rescate de la compañía, esta vez en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria.

Ocho años después, y tras mucha sangre, sudor y lágrimas, Abánades puede presumir de ser uno de los pocos supervivientes de la crisis, del apocalipsis que se ha llevado por delante al 90% de la compañías del sector. Pero todavía tiene que seguir peleando. De las cenizas de Rayet y Astroc, Abánades construyó Quabit, inmobiliaria que ahora se enfrenta a otro gran reto: ser la primera promotora que sale al mercado a pedir dinero para comprar suelo y vender casas.

La compañía acaba de lanzar una ampliación de capital de 45 millones de euros, que empieza a negociarse este lunes y a cuyo 'road show' dedicará todo su tiempo Abánades las próximas dos semanas. Se juega conseguir el balón de oxígeno definitivo de su empresa y el convencer a los inversores de que la mejor manera de aprovechar el cambio de ciclo y la tan cacareada recuperación del sector inmobiliario está en invertir en Quabit, precisamente, porque esta empresa es rica en suelo.

Los hasta ahora denostados solares son la principal carta de presentación de de la compañía, que tiene 1,3 millones de metros cuadrados entre suelo finalista y urbanizable, y son la base de todo el argumentario de Abánades. "El suelo es el colateral que recibe todo el valor cuando el ciclo inmobiliario va bien, y que cuando no hay producción, no vale nada", afirma el presidente de Quabit junto a dos datos clave que refrendan su afirmación: la repercusión del suelo sobre el precio total de la vivienda. En los años noventa, antes de la crisis, se movió entre el 22% y el 33%; en el pico de la burbuja, supuso de media casi el 50%, e incluso en zonas clave como Madrid llegó a ser el 70%, y actualmente ronda el 36%. Con estos datos, Abánades afirma su primera gran verdad: "Toda la recuperación de la vivienda la va a recoger el suelo".

La construcción de vivienda nueva está en niveles de los años 50 y es cinco veces inferior a la registrada en la crisis de los 90, cuando el paro también llegó al 24%

La pregunta inmediata es: ¿realmente ha llegado el momento de la recuperación? Para responder a esta pregunta (su segunda gran verdad), el presidente de Quabit recurre a datos oficiales del INE y del Ministerio de Fomento sobre la demanda del mercado residencial y su innegable ligazón con la marcha de la economía y la creación de empleo. En su favor juegan el 3% de incremento del PIB y las buenas previsiones para los próximos años; en su contra, el 24% de tasa de paro. Estos disparados niveles de paro ya se dieron a mediados de los noventa, cuando en este país se construía una media de 220.000 viviendas al año, frente a las 46.340 de 2014. "Es absolutamente anormal, son niveles de producción de principios de los años cincuenta. El sector se tiene que multiplicar por cinco o seis veces lo que es hoy y, si tardamos mucho, los precios se volverán a disparar, lo cual no es bueno, porque lo que necesitamos son crecimientos sostenidos", afirma Abánades.

A pesar de esta amenaza, el presidente de Quabit confía en que imperará la cordura y, de hecho, el plan de negocio que ha diseñado para su compañía lo ha hecho sobre una previsión de incremento de los precios de la vivienda del 3% anual durante los próximos tres ejercicios y, posteriormente, del 5%, dos números que recogen su tercera gran verdad. Además, estos incrementos los calcula sobre una caída que, estima, ha sido del 50% en términos absolutos, lo que aleja todo atisbo de temor a que vuelvan los precios del pico de la burbuja. "En zonas muy concretas, dentro de tres años podrán verse precios de 2006 y 2007, pero en otras zonas, nunca ", pronostica el empresario alcarreño, quien recuerda que, entre un extremo y otro, hay un gran margen de crecimiento sano, como indica el dato de que el esfuerzo medio para comprar una casa está actualmente en el 30%, frente al 60% de los tiempos de la burbuja.

Otro número que indica la ley del péndulo con la que se ha movido el sector es el radical cambio del peso que tiene sobre la riqueza total del país. "Ningún sector puede pasar del 20% del PIB a que pasó este, pero tampoco se puede caer al 2% de la actualidad. ¿Qué pasaría si el turismo sufriera un desplome similar?", pregunta Abánades, para quien semejante desplome dibuja "un momento de extraordinaria oportunidad, nunca se ha caído tan bajo. Tenemos que ir hacia una normalización en la que este sector represente el 7%-8% de la riqueza nacional. Entonces, los operadores que hemos quedado podremos empezar a despegar" (cuarta gran verdad).

Precisamente, para poder dar ese salto ha lanzado Quabit su ampliación de capital, operación a la que seguirá otra similar en el primer trimestre del próximo año, ya que el objetivo de la compañía es conseguir en total 70 millones de euros. Además, ultima un acuerdo con dos fondos ingleses para crear una filial de suelo, a la que inyectarán 30 millones de euros, y de aquí a diciembre de 2016, tiene pactado con varias entidades financieras cancelaciones de deuda y daciones en pago por importe de 170 millones. Los planes de sacar a bosla su socimi Bullwin tendrán que esperar, ahora es el momento de Quabit.