nuevo ciclo inmobiliario

¿Qué hacen los pensionistas de Corea buscando inversiones al lado de Primark?

Algo está cambiando. La otrora denostada España, donde sólo se atrevían a invertir los fondos buitres, se ha convertido en el destino favorito de los fondos de pensiones y aseguradoras. ¿Sabe por qué?

Foto: Edificio de Primark en la Gran Vía de Madrid.
Edificio de Primark en la Gran Vía de Madrid.

Algo está cambiando en España cuando una ejecutiva del Fondo de Pensiones de Corea del Sur (NPS), uno de los mayores del mundo, habla de "la calle donde está Primark" para ubicar en el mapa la arteria de Madrid que ha despertado su interés inversor, la Gran Vía. Y algo está cambiando en el sector inmobiliario español cuando la ciudad donde se produjo esta anécdota fue Londres, la capital financiera de España y la nueva gran puerta de entrada de inversiones a nuestro país.

En esta ciudad  se reunió lo más granado del sector patrimonialista nacional el pasado jueves para celebrar el World Office Forum (WOF), evento patrocinado por JLL que por primera vez ha elegido a la capital británica para celebrar su encuentro, y lo ha hecho, precisamente, por el cambio de tercio que se está produciendo en el mercado nacional.

Del mismo modo que hace apenas tres años los grandes inversores internacionales pulsaban el botón de venta cada vez que escuchaban la palabra España, ahora tienen activado el modo compra, y no precisamente para especular o dar pelotazos, sino para quedarse de manera estable en nuestro país. ¿Por qué?, ¿qué ha cambiado? Nuestra posición respecto a nuestros comparables. Como señaló un alto directivo presente en WOF, "la gente está invirtiendo en España no por razones absolutas, sino por comparación".

Los grandes inversores institucionales extranjeros están invirtiendo en España no por razones absolutas, sino por comparación con el resto de países

Así, del mismo modo que hace tres años lo único que tenían en consideración estos vehículos a la hora de juzgar a nuestro país eran los 600 puntos de prima de riesgo frente a Alemania, ahora lo que valoran es que nuestro crecimiento del PIB está a la cabeza de Europa (el FMI prevé un alza del 3% este año y que mantengamos la tendencia los próximos ejercicios), y la rentabilidad que ofrecen nuestros activos es superior a plazas como Londres o París. Pero ni antes, ni ahora estos vehículos miran el detalle.

Ellos sólo atienden a las grandes magnitudes, lo que ayuda a comprender la afirmación de la ejecutiva corena, para quien Gran Vía nada tiene que ver con la visión del madrileño de a pie. A ella los números le dicen que es una arteria en pleno desarrollo, con ambiciosos planes de futuro, donde gigantes como Primark (cuyo casero es Pontegadea) han decidido apostar como si de la londinense Regent Street se tratara, sólo que a precios mucho más competitivos que en Londres, lo que permite obtener rentabilidades mayores (en torno al 4,5% en Madrid y Barcelona frente al 3,5% de la capital británica), en un mercado estable, cuyas expectativas de crecimiento anticipan una recuperación del consumo y de las rentas. De sus cines y teatros, nada se sabe.

Complejo Azca. (Foto: Elena Sanz)
Complejo Azca. (Foto: Elena Sanz)

Esto ha hecho que frente a la hegemonía de los denominados fondos oportunistas, que hace dos años representaban el 57% de los flujos de inversión, ahora los grandes protagonistas estén siendo lo más granado de los inversores institucionales: los fondos de pensiones y las aseguradoras, sin olvidar a los siempre codiciados vehículos alemanes, a los soberanos y a los grandes family offices.

Todos ellos tienen un denominador común: buscan mercados estables donde puedan obtener rentabilidades estables, del entorno del 5%, de manera sostenida y durante un largo periodo de tiempo. “El perfil del inversor que actualmente tiene interés en España tienen vocación patrimonialista e intención de quedarse con los activos durante un período medio-largo, a diferencia de la primera oleada de inversores, que tenían un horizonte temporal más oportunista”, señala José Miguel Setién, responsable del negocio de Oficinas en España de JLL.

Sus nombres son cada día más conocidos: GIC (Fondo Soberano de Singapur), los fondos de pensiones canadienses CPP PSP, aseguradoras como Allianz AXA, fondos germanos como Deka Patrizia, y los family offices de Amancio Ortega (Pontegadea) o la familia March (Alba Real Estate) son sólo algunos de los ejemplos de los nuevos jugadores que están dispuestos a conquistar España.

Y son sólo la avanzadilla. Detrás se espera el desembarco de los innumerables vehículos asiáticos, como el citado de Corea, los chinos Fosun y Wanda, o el malayo Kazhanah, que ya están dejando verse por nuestro país. "Nosotros necesitamos mercados estables con crecimientos estables", insistió Helmut Mühlhofer, responsable de deuda y mercado de capitales de Allianz, durante su ponencia en WOF. 

Los fondos oportunistas 'tocan retirada'

El cambio de ciclo que vive el sector inmobiliario ya se está dejando notar también en el movimiento de retirada, o de cambio de estrategia, que están haciendo algunos de los fondos buitres que apostaron por invertir en nuestro país cuando nadie se atrevía, en los peores años de la crisis económica. Así, como publicó 'Expansión', Centerbridge ha puesto a la venta la inmobiliaria Aktua, que adquirió a Banesto en 2012, cuando la banca necesitaba imperiosamente desinvertir para conseguir capital.

La decisión de este fondo oportunista se enmarca dentro de un movimiento generalizado, que promete ir a más, con Fortress tratando de vender Lico Leasing y Paratus, y Elliott que ya ha desinvertido en la plataforma de recobro Cabot. Ahora es buen momento para vender en España, sobre todo en inmobiliario, donde grandes inversores institucionales cargados de dinero están deseando colocarse en España, como demostraron también los jubilados de Alaska.

"¿Qué hace el fondo de pensiones de Alaska comprando un centro comercial en Torrevieja?", se preguntó Jorge Zanoletti, organizador de WOF, hace un año, cuando se conoció la operación: conseguir una interesante rentabilidad, casi imposible de lograr en un entorno de tipos cero, en un mercado estable. Vamos, lo mismo que el coreano en Gran Vía... y tantos otros grandes inversores institucionales.

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