Acciona se enfrenta de bruces al 'efecto Carmena' en su plan de dar el pase al ladrillo

No lo va a tener fácil Acciona en su intento de hacer negocio con la venta de su filial inmobiliaria. El grupo que preside José Manuel Entrecanales ha contratado a Morgan Stanley para colocar en bolsa una selección de activos vinculados al ladrillo bajo el nombre de Acciona Real Estate, pero el banco de inversión americano deberá sortear antes el ‘efecto Carmena’ si no quiere tropezar con la política restrictiva de vivienda implantada por el Ayuntamiento de Madrid. No en vano, el grupo constructor tiene la casi totalidad de su cartera de viviendas en alquiler dentro de la capital de España.

Según la información que maneja el coordinador global de la pretendida oferta pública de venta (OPV), la valoración de la nueva Acciona Real Estate es de 630 millones de euros atendiendo al GAV (Gross Asset Value) de sus activos inmobiliarios, incluyendo el negocio residencial y el suelo por desarrollar. La compañía dispone de un parque de más de 1.300 viviendas con un ratio de ocupación cercano al 95%. La mayor parte de las mismas, un 86%, están en Madrid y concretamente en una de las principales zonas como es el Parque Conde Orgaz.

El perímetro de la inmobiliaria en venta incluye además otros 15 suelos seleccionados estratégicamente dentro de la cartera de la matriz y que están destinados a la construcción de casi 1.200 viviendas. De estos proyectos, un 25% corresponde también a Madrid, en tanto que casi un 30% están situados en Andalucía, quedando el resto repartidos entre el País Vasco, Aragón, Baleares y en menor medida Cataluña. El plan estratégico apunta a un desarrollo de negocio enfocado a lo que se denomina ‘micro-mercado’ aprovechando la nueva demanda para vivienda en alquiler.

Acciona Real Estate incluye en su cuaderno de ventas gran parte de activo residencial en el Parque Conde Orgaz además del centro comercial Arturo Soria Plaza

La descripción de Acciona Real Estate que hace Morgan Stanley comprende también el centro comercial ‘prime’ de Arturo Soria Plaza, en el mismo barrio del Parque Conde Orgaz, con un total de 13.000 metros cuadrados a plena ocupación y repartidos en zonas de ocio, restaurantes y tiendas. La compañía incorpora también en su cuaderno de ventas otros 70.000 metros cuadrados de oficinas en Madrid y Barcelona, así como dos hoteles de cinco y cuatro estrellas en Marbella y Barcelona respectivamente que albergan una oferta conjunta de 400 habitaciones.

El lanzamiento al mercado de una sociedad de estas características supone una exquisita tentación para el equipo de gobierno que preside Manuela Carmena como flamante alcaldesa de Madrid. La burbuja inmobiliaria ha asolado la capital de España y el Ayuntamiento está haciendo todo tipo de esfuerzos políticos y legales para revertir las compras de viviendas protegidas efectuadas en el pasado reciente por los fondos de inversión. Dentro de este marco de actuación, la salida a bolsa de Acciona Real Estate está también ‘colocada’ por derecho propio en el ojo avizor de los nuevos dirigentes municipales.

Nada tiene de extraño que en las actuales circunstancias urbanísticas que promueven los responsables del consistorio, Acciona Real Estate y Morgan Stanley se hayan rodeado para la ocasión de un verdadero ejército de asesores legales en el que participan Cuatrecasas y Davis Polk & Wardwell como representantes del emisor y Linklaters en nombre del coordinador financiero de la colocación bursátil. La valoración de la compañía de cara a la OPV corre por cuenta de Richard Ellis, en tanto que KPMG actúa como responsable del Project Management Office y Deloitte como empresa auditora.

La salida a bolsa de la división inmobiliaria de Acciona está prevista para el próximo mes de diciembre dentro de un estrategia similar a la patentada por Sacyr con la venta de Testa. La constructora presidida por Manuel Manrique diseñó la operación de venta forzada por sus acreedores a partir de dos opciones alternativas. Por un lado gestionó la posibilidad de colocar una participación minoritaria en bolsa mientras se hacía los dedos huéspedes esperando la llegada de un mejor postor dispuesto a echar el resto. Al final apareció la socimi Merlin Properties en forma de mirlo blanco y dispuesta a pagar 1.800 millones de euros por la totalidad de Testa.

José Manuel Entrecanales despliega ahora una jugada equivalente. Por un lado trabaja en una OPV dirigida exclusivamente a inversores institucionales y en la que la matriz seguiría manteniendo el control mayoritario de la eventual sociedad cotizada. En paralelo, y de manera más discreta, Acciona confía en encontrar un comprador directo que permita dar el pase por la vía rápida y de manera definitiva a su nueva filial. Todo ello, claro está, salvo mejor opinión de Manuela Carmena y sus correligionarios de Podemos.