compran naves y suelos logísticos

Los fondos oportunistas se lanzan a por naves industriales convencidos de la recuperación

Blackstone, GreenOak u Oaktree están protagonizando gran parte de las operaciones inmobiliarias en logística e industrial del último año, mercado ligado a la recuperación del consumo interno y del PIB

Foto: Nave industrial propiedad de Axiare en Cataluña.
Nave industrial propiedad de Axiare en Cataluña.

Con discreción, sin prisa, pero sin pausa, algunos de los fondos oportunistas más conocidos del mundo están protagonizando importantes operaciones dentro del segmento inmobiliario más ligado a la recuperación real de la economía: el logístico e industrial. Firmas como Blackstone, Oaktree o GreenOak han sentado ya los cimientos de su apuesta por este sector con un amplio abanico de operaciones que les han convertido, junto a las socimis, en uno de los motores de la recuperación de este mercado en el último año.

Por ejemplo, en 2014, Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido en logística, según datos de JLL, y arrancó este ejercicio con la mayor operación de arrendamiento dentro del sector industrial desde 2013, al acordar con DIA un contrato de alquiler a largo plazo sobre 30.000 metros cuadrados en el Corredor del Henares.

Desde primavera, GreenOak le ha tomado el guante como el principal inversor extranjero en este mercado, con la compra de cinco activos logísticos en la Comunidad de Madrid, que engloban 200.000 metros cuadrados (100.000 metros cuadrados en las propias instalaciones y el resto en suelo) por unos 70 millones de euros.

En 2014, Blackstone protagonizó un tercio de todo el volumen de inversión en este mercado y este año le ha tomado el relevo GreenOak

Además, el fondo nortemaricano tiene apalabrada la adquisición de otros tres activos logísticos, también en Madrid, que sumarán 100.000 metros cuadrados más a su cartera y le acercarán al objetivo que se ha marcado de adquirir medio millón de metros cuadrados en los próximos doce meses, reto que abordará ampliando su campo de actuación a ciudades como Barcelona, Zaragoza y Valencia.

Más discreta ha sido la adquisición por parte de Oaktree de 150.000 metros cuadrados en San Fernando para desarrollar una nave industrial, según han confirmado varias fuentes de mercado, operación que, por sus dimensiones, está llamada a ser una de las más importantes del año. 

El tirón del consumo

"España está en el foco de todos los inversores. Hay cientos de millones de euros para inversión, también en logística e industrial, con el añadido de que, en este segmento, los valores de los activos siguen siendo bajos y se prevé una mejora de las rentas. De hecho, los inversores están operando con la expectativa de una mejora de las rentas y esto supone que están descontando una recuperación de la economía, sobre todo en logístico puro, más que en industrial, por la mejora del consumo", señala Alberto Larrazábal, director de Industrial y Logística en CBRE.

Con una previsiones de crecimiento para la economía española del 3% en 2015, un exceso de liquidez en las carteras de los grandes inversores internacionales y un entorno de tipos cero que obligan a asumir más riesgos para poder conseguir rentabilidades, la inversión logística a industrial se dibuja como una interesante oportunidad para este tipo de fondos, con unas yields que rondan el 7%.

En Cataluña, en el primer trimestre, el industrial ha superado al logístico en número de operaciones, lo que indica una reactivación del tejido productivo

De hecho, el último informe del Mercado Industrial y Logístico en España de JLL pronostica ya una reactivación de promociones especulativas, sobre todo, en Barcelona. Una característica del mercado catalán, que le diferencia del madrileño, es que, en el primer trimestre de este año, el sector industrial ha estado por encima del logístico en número de operaciones, "apuntanto una reactivación del sector industrial productivo en Cataluña", según indica un informe de BNP.

Entre las operaciones más significativas del ejercicio en este segmento está la compra de las instalaciones que tiene Alstom en Santa Perpétua de Mogoda (Barcelona), adquiridas por Trinitario Casanova la pasada primavera por 60 millones de euros, o la venta de la antigua sede de Pioneer por parte de Mazabi al grupo navarro Saltoki.

Cifras récord

Las socimis, con Merlin, Lar y Axiare, está siendo también muy activas y representan una tercera parte de todas las operaciones vistas en el último año, mientras que inversores como RockSpring, Kefren Capital o CBRE GI, que ha adquirido a TH Real Estate un portfolio de activos logísticos europeo que incluye naves en España, figuran también entre los nombres propios del sector.

Todo ello, sin olvidar a importantes inversores patrios, como Mario Losantos, que a través de Allegra Holding ha adquirido una plataforma logística de 60.000 metros cuadrados en el Corredor de Henares por 31,5 millones de euros.

Toda esta actividad permitió cerrar 2014 con un volumen de inversión superior a los 600 millones de euros, más que en los cinco ejercicios anteriores juntos, y todo indica a que este año se podría llegar a los 700 millones, récord histórico, después de que en el primer trimeste, según diferentes estudios, se hayan transaccionado operaciones por entre 300 y 400 millones de euros.

El auge del comercio electrónico está siendo un revulsivo para este mercado, ya que requiere una gran inversión en naves logísticas para almacenaje

"Hay varios factores que explican este apetito. Lo primero es que la rentas logísticas son las que más han caído e, incluso, hoy siguen en mínimos históricos, lo que significa que hay un recorrido amplio de las rentas. También se une el repunte del consumo, que es exponencial, es decir, cuando el consumo cae la actividad logística cae más, y cuando sube, sube más. Por último, y muy importante, está el crecimiento del e-commerce, que requiere muchas naves logísticas y de almacenaje", indica Román García, director de la División de Inversión de Aguirre Newmann.

El comercio electrónico está creciendo a ritmos del 20% en nuestro país y, a pesar de ello, tiene todavía mucho recorrido, porque el volumen del e-commerce sobre el total del consumo en España apenas es del 3%, frente al 13,5% de Reino Unido o el 10% de Alemania. Si a esto se suma que la disponibilidad de activos de calidad con superficies por encima de los 15.000 metros cuadrados es escasa, se entiende que se haya reactivado la promoción a riesgo de activos dentro de este segmento de mercado.

"Ante la falta de producto terminado, los fondos están entrando en proyectos en construcción en los que pueden asumir, incluso, el riesgo de comercialización", explica Gustavo Rodríguez, director de Logística Capital Markets de JLL. El motivo que les lleva a empezar a adentrarse en este tipo de operaciones es que "los inversores confían en que se producirá una subida de rentas de al menos un 30% en los próximos cinco años y en eso basan sus retornos futuros; y esa subida de rentas viene de un incremento del consumo y una mejora de la economía en general".

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