El mexicano Moisés El-Mann pone a la venta 230 oficinas de Sabadell por 440 millones

Es uno de los inversores inmobiliarios más importantes de México, pero también uno de los más discretos y desconocidos para el gran público. Moisés El-Mann, magnate azteca propietario de Fibra Uno, el primer fondo de inversión inmobiliaria cotizado del país norteamericano, ha puesto en venta el lote de oficinas de Banco Sabadell que adquirió hace menos de dos años.

Fue en octubre de 2013 cuando el empresario de origen judío, junto a familiares y amigos, cerró la compra al fondo británico Moore Park de una cartera de oficinas de Banco Sabadell que, al cierre de ese ejercicio, ascendía a 228 oficinas y 133 plazas de aparcamiento por cerca de 300 millones de euros. Sin embargo, en los planes de Moisés El-Mann nunca ha estado quedarse indefinidamente cobrando el alquiler a la entidad catalana, que firmó un acuerdo de arrendamiento hasta 2035 prorrogable por 10 años más, sino que, conscientedehaber invertido en un momento bajo del mercado, siempre ha acariciado el deseo de vender rápido y con jugosas ganancias.

Con este objetivo, el mexicano ha encargado a CreditSuisse encontrar un comprador para su cartera de sucursales, portfolio que ha sido analizado por varios de los grandes fondos internacionales que están sobrevolando todas las grandes operaciones que se mueven en España. Sin embargo, las exigencias de precio de Moisés El-Mann están complicando el cierre de la operación, que lleva varios meses moviéndose con discreción entre las mesas más selectas del mercado.

Fuentes conocedoras han confirmado a El Confidencial que el objetivo del presidente de Fibra Uno es alcanzar una rentabilidad del 4,5% con la venta de estas sucursales, lo que eleva hasta el entorno de los 440 millones de euros el importe total de la operación. Dos de los principales atractivos de esta cartera son el compromiso de permanencia de Sabadell durante las próximas dos décadas, y un selecto número de sucursales, fundamentalmente ubicadas en las mejores arterias de Madrid y Barcelona, cuyo potencial a futuro permite reconvertirlas a usos comerciales.

De hecho, esta idea estuvo detrás de un primer intento por parte de Moisés El-Mann de vender un pequeño lote, cercano al medio centenar de sucursales, de estas oficinas, operación que se activó a principios del año pasado, apenas cinco meses después de haber comprado toda la cartera a Moore Park, pero que no llegó a buen puerto, según fuentes conocedoras.

Socimi con corazón catalán

La cartera de oficinas de Sabadell que adquirió el empresario azteca estávaloradaa cierre de 2013, último con cifras auditadas, en 292,37 millones de euros a partir de la tasación realizada por Richard Ellis, lo que significa que, si finalmente alcanza su objetivo de revenderlas por más de 400 millones, logrará una jugosa plusvalía por una inversión inferior a los dos años de vida.

Cataluña, con 105 sucursales, conforma el grueso de la cartera en venta, con Barcelona como principal plaza, al sumar 87 oficinas. Andalucía y Valencia, con 25 locales cada una, representan las dos siguientes comunidades con mayor peso, mientras que Madrid, con 24, aparece en tercera posición. En términos de ingresos, el peso de las oficinas de la capital es mucho más importante, ya que generan una facturación de 4,45 millones, cifra sólo superada por los 6,56 millones de Cataluña, con cuatro veces más sucursales. En total, esta cartera genera unos ingresos de 20,8 millones de euros.

Aunque Cataluña representa el grueso de la cartera, al concentrar casi la mitad de todas las sucursales en venta, Madrid es la plaza más rentable

Tras hacerse con el 100% de ISC Fresh Water, sociedad bajo la cual están agrupadas todas las sucursales de Sabadell, Moisés El-Mann reconvirtió esta entidad en socimi, figura que condiciona también en parte en parte el proceso de venta, como se vio en Plenilunio, ya que el comprador, si no tiene ya asumida esta forma societaria, deberá salir a bolsa o devolver a Hacienda los incentivos fiscales. Un pequeño escollo que, por ejemplo, dilató la venta de Plenilunio por parte de Orion e hizo que algunos interesados terminaran desistiendo.

Si, finalmente, esta operación llega a buen puerto, sería la segunda gran transacción de sucursales bancarias en lo que llevamos de año, después de que URO Property vendiera a AXA Real Estate un lote de casi 400 oficinas de Santander por 308 millones de euros.