¿Quo vadis, socimi?

Con apenas un año de vida en el parqué, las socimis han revolucionado el sector inmobiliario nacional hasta crear los nuevos campeones del sector. Pero, ¿hacia dónde va cada una de ellas?

Foto: Panorámica de las Cuatro Torres
Panorámica de las Cuatro Torres

Han revolucionado el sector inmobiliario. Con apenas un año de vida en bolsa, las socimis han protagonizado el grueso de las operaciones en los últimos doce meses, al sumar más de 7.500 millones de euros en activos, y prometen seguir haciéndolo en los próximos meses, después de que Hispania, Merlin y Axiare hayan vuelto a levantar en los mercados otros 1.350 millones vía ampliaciones de capital.

Suma y sigue, porque se esperan más movimientos en esta dirección, con Lar España en la pista de salida para ampliar capital por 200 millones cuando su consejo dé luz verde y Merlin trabajando ya en una operación similar, pero cinco veces más grande, con la que digerir la adquisición de Testa, cerrada este mismo lunes.

La compra de la filial de Sacyr marca un punto de inflexión en la acelerada consolidación de las socimis, ya que se ha configurado en nuevo líder nacional, con tamaño suficiente para cumplir, a partir del próximo año, su objetivo de ascender al Ibex, y con una cartera de activos comparable en dimensiones a la de Colonial.

La compañía dirigida por Pere Viñolas es la única de las grandes inmobiliarias cotizadas del país que no ha adquirido la forma societaria de socimi, algo que se explica por los créditos fiscales heredados de sus millonarias pérdidas pasadas, lo que hace que, en su caso, pierda interés el atractivo fiscal de estos vehículos, aunque lo previsible es que, en el futuro, termine adoptando esta figura.

Más allá de estos tecnicismos, la realidad es que estas cinco compañías han protagonizado el grueso (más de la mitad) de todas las operaciones vistas en el último año y que seguirán protagonizando las compras en el corto y medio plazo, ya que todas ellas cuentan con una importante capacidad inversora: 1.400 millones en el caso de Hispania, 780 millones Lar y 700 millones Axiare, mientras que Colonial tiene marcadas en su hoja de ruta inversiones por hasta 400 millones de euros anuales, entre España y Francia, y Merlin tiene doce meses por delante para digerir la compra por 1.800 millones de Testa.

Pero, ahora, la pregunta del millón es, ¿hacia dónde va cada una? Y aquí es donde empiezan las grandes diferencias. La primera hace referencia al tamaño, donde el sector se está organizando ya en tres grandes grupos: Merlin y Colonial en la liga de los mayores, con más de 5.500 millones en activos cada una; Hispania en un segundo nivel, cercano a los 1.000 millones gracias a la operación sellada con Barceló para construir la primera gran socimi hotelera; y Lar con Axiare, cuyas posesiones están por encima de los 550 millones en sendos casos.

Dentro de que todas ellas lanzan sus dardos hacia inmuebles en alquiler, sus objetos de deseo son muy dispares. Colonial se centra, prácticamente en exclusiva, en oficinas y apuesta por el mercado internacional, ya que el grueso de sus activos se ubica en Francia, un signo diferencial frente al resto de competidores, que concentran en España todas sus inversiones

Las oficinas también son el protagonista principal en la cartera de la nueva Merlin que surgirá tras la fusión con Testa. De hecho, el salto de dimensión que ha supuesto a la compañía presidida por Ismael Clemente la compra de la todavía filial de Sacyr le ha permitido construir el portfolio más diversificado del mercado, con presencia en todos los grandes segmentos (ver gráfico). No obstante, sus planes a medio plazo pasan por vender los activos residenciales heredados de Testa e, incluso, los hoteles, para centrarse en oficinas, logística, comercial y high street, tecnicismo con el que se conoce a los locales ubicados en las mejores calles del país y que, en su caso, proceden, fundamentalmente, de la adquisición ed 880 sucursales de BBVA.

Testa permite a Merlin completar el grueso de su hoja de ruta en su primer año de vida, pero le obliga a trabajar en digerir financieramente la compra

Las dimensiones de la compra de Testa permiten a Merlin completar el grueso de su hoja de ruta en el primer año de vida, pero también es cierto que ahora le obliga a trabajar en digerir financieramente esta compra, en integrar los dos grupos y en gestionar las desinversiones que llevará a cabo sobre los activos que quedan fuera de su foco estratégico.

Hispania, Axiare y Lar, en cambio, están activamente buscando operaciones que les permitan dar también un salto de dimensión en un plazo de 24 meses. En el caso de la primera, la opa lanzada sobre Realia le habría permitido cumplir este objetivo, ya que se trata de un movimiento comparable al de Merlin con Testa. Pero la irrupción de Carlos Slim deja poco margen de éxito a la socimi en esta operación y la obliga avanzar hacia su objetivo pasito a pasito, con más operaciones de menor tamaño. De hecho, con una capacidad de inversión de 1.400 millones de euros, ultima la adquisición de importantes edificios de oficinas y sigue muy pendiente del sector turístico.

Una singularidad de esta socimi es que se trata de la única donde los hoteles son el principal activo de la cartera, al representar más del 57% del total, frente al 27% de oficinas y al 16% residencial; y, lejos de dar por completada sus adquisiciones en este mercado, la entidad dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumuzio sigue analizando posibles operaciones con una ventaja frente al resto de sus competidores: puede entrar en operaciones vía compra de deuda, como ya se vio hace un año, cuando adquirió el marbellí Hotel Guadalmina por este atajo.

Lar España es, junto a Hispania, la única de las grandes socimis que apuesta por el segmento de la vivienda en alquiler, aunque su corazón son los centros comerciales. De hecho, el retail representa el 56% de su cartera, frente al 25% de oficinas, el 11% de logística y el 10% de residencial, mercado que también quiere abordar con operaciones puntuales, pero emblemáticas, de promoción de gran lujo, como ya está haciendo con Juan Bravo Plaza.

Al igual que ocurre con Merlin, la socimi dirigida por Miguel Pereda apuesta por la diversificación y, aunque desde el punto de vista de capitalización bursátil es la más pequeña entre las grandes, es la única que todavía no ha disparado la bala de las ampliaciones de capital, aunque ya la tiene lista en la recámara. Con este as todavía en la manga, Lar España cuenta con una capacidad inversora de 780 millones de euros, similar a la que alcanza Axiare tras su reciente salida al mercado.

La entidad dirigia por Luis López de Herrera-Oria acaba de dar un paso de gigantes al duplicar su capitalización, hasta superar los 800 millones de euros, gracias a haber conseguido levantar en el mercado 395 millones de euros. Centrada en oficinas, que representan el 72%, sigue apostando por este tipo de activos, siempre y cuando se ubiquen en los principales centros de negocios de las grandes capitales. Pero, a diferencia de Colonial, también está interesada por los activos logísticos y los comerciales, aunque en mucha menor medida.

Suma y sigue, porque con el cheque que acaba de conseguir, más las líneas de crédito que ya tiene y prevé ampliar, la entidad aspira a contar en el corto medio plazo con inversiones por importe de 1.450 millones de euros, manteniendo el foco en el mismo tipo de activos.

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