Las aseguradoras irrumpen con fuerza en el inmobiliario para combatir los tipos cero
  1. Empresas
se lanzan a comprar inmuebles

Las aseguradoras irrumpen con fuerza en el inmobiliario para combatir los tipos cero

En sólo una semana, Mapfre, Reale y Línea Directa han cerrado compras inmobiliarias que confirman una tendencia que venía tiempo mascándose: necesitan edificios para combatir los bajos tipos

placeholder Foto: Paseo de la Castellana. (Wikipedia: Álvaro Ibáñez)
Paseo de la Castellana. (Wikipedia: Álvaro Ibáñez)

En apenas una semana, tres grandes aseguradores han movido ficha en el activo sector inmobiliario. Línea Directa ha cerrado la compra de la sede de Toyota por 20 millones de euros, una operación asesorada por CBRE Richard Ellis y Knight Frank; Reale ha adquirido al Sabadell el número 125 de la codiciada calle Príncipe de Vergara para trasladar ahí su cuartel general por más de 45 millones, una operación diseñada por Inmospace,mientras que Mapfre se ha impuesto en la puja para comprar el mejor balcón de la Plaza de Alcalá, el edificio ubicado en Plaza de la Independencia, 6.

Su coincidencia en el tiempo no es casual. En los últimos meses, impulsadas por un entorno de tipos cero, exceso de liquidez e inestabilidades políticas, estas entidades han tenido que girar el timón para poder conseguir rentabilidades del entorno del 5-6%, umbral en el que les gusta moverse, con un nivel bajo de riesgo. Y el sector inmobiliario se les ha ofrecido en bandeja de plata.

"El sector inmobiliario siempre ha sido atractivo para las compañías aseguradoras y las mutualidades, pero ha cobrado un mayor interés ahora que el producto alternativo ofrece retornos menores que el inmobiliario", explica Alejandro Campy, director general de Inversiones de Aguirre Newman.

Un ejemplo de este giro estratégico es Mapfre. La mayor aseguradora española llevaba casi cinco años sin protagonizar ninguna gran operación inmobiliaria. Desde que compró la sede de Mercedes Benz en la localidad madrileña de Alcobendas, a finales de 2010, la entidad había centrado sus esfuerzos dentro de este negocio en vender gran parte de su cartera de inmuebles, hito que logró con operaciones como Xàtiva, 23 (Valencia), Gil de Jaz (Oviedo), Claudio Coello (Madrid), Bárbara de Braganza (Madrid), Paseo de Recoletos (Madrid), Colón, 4 (Valencia) y Capitán Haya, 39 (Madrid).

Por eso, ha sorprendido al mercado su irrupción en Plaza de la Independencia, 6 con una oferta que, además, ha sido casi un 20% superior al precio de partida, al haber puesto sobre la mesa 83 millones de euros, frente a los 70 millones inicialmente exigidos. Pero es que hay pocos activos buenos en zonas prime, y las aseguradoras centran sus dardos en estas dianas. Como apunta Campy, "estas entidades compran producto de bajo riesgo, con contratos a largo plazo e inquilinos de primer nivel". Y, en las grandes capitales, este tipo de activos son cada vez más difíciles de conseguir, lo que lleva a que en ocasiones se paguen sobreprecios.

El caso de Línea Directa también es significativo porque, como recuerda Enrique Carrero, director nacional de Global Corporate Servicesde CBRE España, carecía de cartera hasta el año pasado, todo un indicador del cambio de temperatura del sector. "A pesar de que en la nueva normativa (Solvencia II) consume más recursos propios comprar inmuebles que otras inversiones, hay muchas entidades que tienen margen para incrementar su cartera inmobiliaria a corto plazo y, conjugándolo con estrategias de rotación a medio plazo, permiten conseguir los objetivos de rentabilidad y solvencia", añade el experto de CBRE.

"Además, el consumo de capital que, por cumplir los criterios marcados por Solvencia II, requiere la inversión en activos inmobiliarios es menor que el de la inversión en renta variable, lo cual es también un aliciente". Quien hace esta reflexión es Emilio Colomina, uno de los grandes nombres propios del sector. Director del área inmobiliaria de Mutua Madrileña, una de las principales aseguradoras del país y también una de las mejores patrimonialistas, bajo su mando tieneuna cartera de 175.000 metros cuadrados en edificios en alquiler, situados en su mayor parte en el eje prime del Paseo de la Castellana, con un valor de tasación cercano a los 1.200 millones y una facturación de 46,8 millones.

"Con la caída de los tipos de interés se hace necesario buscar activos de bajo riesgo que permitan obtener rentabilidades razonables. Los edificios de oficinas para alquiler bien situados lo son, pero también se mira sus posibilidades de revalorización a largo plazo, sobre todo ahora que comienza a percibirse con mayor claridad la recuperación económica, porque el valor de estos inmuebles tiene una clara correlación con la evolución del PIB y esto ya se está reflejando en los precios, aunque en Madrid son todavía inferiores a los de otras capitales europeas, como demuestra el atractivo que a este respecto tiene la capital, en particular, y España en general, para los inversores internacionales", explica Colomina.

Su opinión es compartida por Alejandro Rodríguez, analista de JLL España, quien apunta que "las aseguradoras suelen invertir en renta fija, ya que los inversores que hay detráshabitúan tener un perfil más conservador.El hecho de adquiriredificios de oficinas es una forma dediversificar sus inversiones, pero siempre con un perfil de riesgo bajo, es decir, edificios en zonas prime, donde los inquilinos son solventes y se pagan rentas altas, oinvirtiendo en los distritos de negocios, en edificios con necesidad de reforma cuya ocupación siempre va a ser alta".

De hecho, Rodríguez afirma que podría hacerse unparalelismo entre estas compras y losbonos del Estado, una inversión conservadorapero que actualmente apenas ofrece rentabilidad, lo que ha incentivado el apetito por los inmuebles. Como señalaPablo Pavía, director de inversión nacional en Savills, “el interés de las compañías aseguradoras nacionales por adquirir activos inmobiliarios ha estado latente en todo momento en nuestro país, siendo uno de los inversores más importantes del mercado, pero ahoraestamos observando que el interés está aumentando dado los bajos rendimientos que generan otros productos de inversión dentro de sus carteras".

Aseguradoras Mercado inmobiliario CBRE España Jones Lang LaSalle Knight Frank Aguirre Newman Alquileres Mutua Madrileña Línea Directa Mapfre
El redactor recomienda