los grandes inversores bajan sus ofertas

La irrupción de Podemos pincha la incipiente burbuja de precios del sector inmobiliario

La incertidumbre generada tras el 24M tiene un doble efecto entre los grandes inversores: el primero, ser cautos y pisar el freno. El segundo, rebajar las ofertas, lo que permite pinchar la incipiente burbuja

Foto: La irrupción de Podemos pincha la incipiente burbuja de precios del sector inmobiliario

"En diciembre, empecé a negociar la compra de un terreno en Valdebebas a 1.100 euros el metro cuadrado, ¡ahora me piden 1.800 euros! No se justifica. Estamos volviendo a padecer ticks de la burbuja, y eso es realmente peligroso". Esta afirmación, hecha por un promotor del norte de Madrid hace apenas mes y medio, era un sencillo ejemplo del peligroso calentamiento de precios que estaba empezando a verse en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, desde hace dos semanas, ha perdido ya todo el sentido.

La irrupción de las diferentes marcas de Podemos en el mapa político nacional el pasado 24M, y la posibilidad de que se repita la jugada en las generales, ha dado un vuelco al sector. Más allá de los proyectos que pueden quedarse durmiendo el sueño de los justos, como Campamento y Chamartín, y del freno que el nuevo puzzle político va a suponer en todas aquellas inversiones que dependan del BOE, el auge del partido de Pablo Iglesias conlleva una importante y positiva noticia económica: ha pinchado la incipiente burbuja inmobiliaria.

Los 2.550 millones levantados por las grandes socimis el año pasado y su obligación de invertirlos rápido, los tipos negativos de la renta fija, la debilidad del euro frente al dólar y el desatado apetitio de los grandes inversores internacionales por subirse a la ola de la recuperación en España habían generando el caldo de cultivo para un alza de precios. Si a esto se suma una escasez de buenos activos en zonas prime, la ecuación salía perfecta.

Hotel Ritz.
Hotel Ritz.

De hecho, algunas de las últimas operaciones se estaban cerrando a precios muy superiores de los imaginados pocos meses antes, como la compra de la sede de Ahorro Corporación por parte de los March por 147 millones, cuando la mayoría de ofertas apenas superaron los 100 millones, o la adquisición del Hotel Ritz por Olayan y Mandarín, que invertirán cerca de 220 millones de euros entre compra y reforma, cuando gigantes como Marriot o Fairmont limitaron meses antes sus propuestas a unos 180 millones sumando los dos conceptos.

Pero en estas ecuaciones faltaba una última X, la política, que es vista ahora por los grandes inversores internacionales como una oportunidad para presionar hacia abajo los precios, ya que la incertidumbre es una variable que incluyen en sus ofertas en forma de descuento. De hecho, aquellos grandes fondos que se atrevieron a invertir en España en los peores años de la crisis, cuando la prima de riesgo cabalgaba desbocada, como Apollo, Lone Star, Cerberus u Oaktree, entre otros, ven la situación actual como una oportunidad, donde el riesgo político es, sencillamente, una variable más que incluir en sus propuestas para rebajar precio.

"Los fondos de inversión internacionales con los que trabajamos perciben que en España queda aproximadamente una ventana de oportunidad para hacer grandes operaciones de compra de año o año y medio antes de que se produzca el cambio de ciclo inmobiliario. Precisamente, comentamos esta cuestión antes de las elecciones municipales y autonómicas y varios estaban motivados por el hecho de que un resultado que impulsara a partidos alternativos alargaría sin duda esta ventana de oportunidad por la inestabilidad que ello generaría en el mercado. Al final tienen claro que España es una apuesta segura", señala Ivar Yuste, socio de la consultora hotelera PHG.

Algunos fondos internacionales creen que, además de abaratar precio, la irrupción de Podemos ampliará la ventana de oportunidad que se abre en España

Aunque la cautela impera -el dinero, recordemos, es cobarde- también es cierto que los momentos de crisis e incertidumbres son épocas de oportunidades, y eso es lo que están viendo ya muchos grandes inversores extranjeros, cuya apuesta por España es estratégica, no conyuntural u oportunística, y que, en cambio, gracias al temor generado por la irrupción de Podemos pueden beneficiarse pujando a la baja.

"El nuevo escenario disminuye el número de fondos oportunistas y esto mejora el panorama de los fondos más tradicionales", señala Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman. Y añade: "El nuevo escenario dibuja un entorno más ordenado, ya que las operaciones serán estudiadas por los inversores con carácter de permanencia".

Parón en los procesos

Pero, como nunca llueve a gusto de todos, frente a la oportunidad que supone para el comprador la bajada de precios, está la cara de la moneda del vendedor, que había salido en avalancha a abrir procesos para tratar de aprovechar esta ventana de oportunidad. Un claro ejemplo son las entidades financieras, que han puesto en marcha una veintena de procesos de venta de carteras de deuda hipotecaria o con colateral inmobiliario, que suman más de 10.000 millones de euros.

En el sector, se da por descontado que algunas de estas ventas van a volver al cajón del que salieron en breve, mientras que otras deberán conformarse con importes inferiores a los previstos, ante la suma de una menor concurrencia de ofertas, debido a que muchos inversores han decidido echar el freno hasta ver cómo encaja el nuevo puzzle político,y a unas ofertas más baratas por parte de aquellos que sí van a seguir apostando por comprar.

En Valdebebas estaban notándose ya los primeros síntomas de burbuja.
En Valdebebas estaban notándose ya los primeros síntomas de burbuja.

Como resume Antonio Sánchez Recio, socio responsable del sector inmobiliario en PwC, "las cautelas derivadas del nuevo mapa político van a tener un efecto a la baja en los precios. Pero tampoco hay que tener tanto miedo, porque somos un país que tenemos la suficiente seguridad jurídica como para dar las garantías necesarias a los inversores internacionales".

Y ellos lo saben, pero también aprovechan su momento: éste ahora les permite abaratar sus ofertas y lo van a aprovechar.

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