AXA encuentra un bono en las oficinas de Santander y estudia convertirlas en socimi

Desde finales de abril, AXA Real Estate es uno de los caseros de Banco Santanderal haber adquirido 381 sucursales de la entidad a Uro Property por 308 millones de euros. Este precio es un 10% superior a la valoración que había realizado Richard Ellis pocos meses antes y que sirvió de base para la salida a bolsa de la socimi vendedora, un incremento que ha hecho mirar con lupa los números de la operación.

Fuentes conocedoras aseguran que, con estas cifras, la operación se ha cerrado con un ratio del 6,27%, lo que conlleva que el brazo inmobiliario de la aseguradora vaya a tener que construir una estructura que le garantice rentabilidades superiores al 6,5%.

Tras haber traspasado ya las oficinas de Santander adquiridas, conocidas como Cartera Amarilla, a una sociedad propia, AXA Real Estate está trabajando actualmente en un plan a largo plazo, visualizado sobre un mínimo de 10 años, que le permita alcanzar estas cifras, lo que convierte este lote de sucursales en un auténtico bonoen un momento en el que los tipos de interés son cero e, incluso, negativos.

La asegura ha traspasado ya las oficinas a una sociedad propia y trabaja en diseñar un vehículo a más de 10 años para sacarle la rentabilidad prevista

Entre las opciones que está analizando la entidad, que ha descartado hacer comentarios, está la constitución de una socimi, la forma societaria que se está imponiendo en todas las operaciones de este tipo, gracias a sus ventajas fiscales, que facilitan alcanzar los objetivos de rentabilidad marcados. Merlin Properties, por ejemplo, ha conformado el grueso de su cartera con 880 oficinas de BBVA, mientras que la propia URO, que sigue poseyendo 755 sucursales de Santander, ha adquirido también esta forma jurídica.

En el caso de la aseguradora, esta opción se encuentra en fase de análisis y, probablemente, condicionada al ambicioso plan de inversiones que tiene en marcha. En el sector, AXA Real Estate es visto como uno de los grandes jugadores del momento, especialmente en Cataluña, donde ha cerrado importantes operaciones como la compra de 13 edificios a la Generalitat por 172 millones.

Además, ha presentado una oferta para construir nuevas oficinas, con una inversión que rondará los 50 millones, y cuyo destinatario final como inquilino será la Administración pública catalana, lo que convertirá a la aseguradora en el primer casero del Gobierno de Artur Mas.

En todos estos contratos, también en línea con la práctica habitual en este tipo de operaciones, AXA está asegurándose contratos de arrendamiento a dos décadas con los vendedores, lo que facilita diseñar la estructura financiera de este tipo de vehículos para tratar de conseguir esas ambiciosas rentabilidades.

Si, finalmente, termina constituyendo una socimi con todas estas oficinas, cuyo corazón serían las sucursales de Santander, la aseguradora francesa se sumaría al creciente número de inversores institucionales extranjeros que han encontrado en esta figura la fórmula perfecta para canalizar sus inversiones en España.

AXA está siendo especialmente activa en Cataluña, donde se ha hecho con varios edificios de la Generalitat

Entre ellos se encuentran desde el mismísimo George Soros, accionista de referencia deHispania, hasta Blackstone, que ultima su salto al MAB con las diferentes tipologías de viviendas públicas de alquiler que ha ido comprando, pasando por los ejemplos citados anteriormente.

Con 57.000 millones de euros en activos bajo gestión, AXA Real Estate es uno de los líderes del sector, liderazgo especialmente marcado en Europa. Presente en 23 países, en España la firma está liderada por Herman Montenegro y su primera gran operación fue la compra de los 13 edificios de la Generalitat, a mediados de 2013, aunque el paso de gigante lo ha dado con la operación de URO y, actualmente, está activamente analizando diversas operaciones.