llega el 'property raising'

Armabex lanza la primera socimi dirigida a pequeños propietarios de viviendas

La gestora ultima el salto del parqué de la primera sociedad de inversión inmobiliaria cuyo principal objetivo no es captar dinero, sino pisos de particulares

Foto: Armabex lanza la primera socimi dirigida a pequeños propietarios de viviendas

Año nuevo, socimis nuevas. La forma societaria que está revolucionando el sector inmobiliario contará en la primera mitad de este ejercicio con un nuevo inquilino que promete ampliar las ventajas fiscales de estas sociedades a cualquier pequeño y mediano propietario de viviendas, pero que carece del patrimonio mínimo de cinco millones de euros necesario para arrancar una sociedad de este tipo.

Se trata de Armabex Gestores, sociedad cuyo objetivo no es acudir al mercado para captar dinero con el que invertir en inmuebles, como se ha visto hasta ahora, sino captar directamente los inmuebles de particulares y, con esta cartera constituida, salir a cotizar. Como señala el presidente de Armabex, Antonio Fernández, "somos el primer vehículo basado en el property raising, porque las primeras aportaciones se harán sólo con activos, no en dinero".

La nueva socimi arranca con un inversor valenciano que aportará 120 pisos, valorados en cerca de 10 millones de euros, lo que garantiza la viabilidad del proyecto, y al que se irán sumando diversos propietarios, que han manifestado ya su interés de entrar en el proyecto antes de que empiece a cotizar en el MAB en la primera mitad del nuevo año. Los requisitos para poder participar en este proceso de precolocación es aportar un patrimonio mínimo de 120.000 euros en viviendas libres, sin cargas o donde la hipoteca represente menos del 50% del inmueble, y que hayan estado en alquiler un mínimo de seis meses en el último año.

"La principal ventaja de esta socimi es que permite a pequeños y medianos propietarios de inmuebles, que los tienen por una herencia o porque son profesionales que han ido construyendo un patrimonio en pisos, hacerlo líquido y sacarle una rentabilidad sin tener que preocuparse de todos los problemas de gestión que tienen estos inmuebles", explica Fernández.

En principio, esta sociedad de inversión inmobiliaria limitará su actuación a Madrid, Barcelona, Bilbao y Sevilla, donde contará con una red de API (agentes de la propiedad inmobiliaria) que se encargará de comercializar los inmuebles. Además, cada año, habrá cuatro ventanas de liquidez, en las que se permitirá la entrada de nuevos socios vía aportación de activos y, a partir del primer año, una ventana para inversiones en efectivo.

La titulización del ladrillo

"Para garantizar la transparencia, estamos en negociaciones con dos grandes consultoras inmobiliarias, para seleccionar a una, que será la responsable de valorar los inmuebles conforme a unos estándares claramente definidos", explica Fernández. Estas tasaciones se realizarán todos los años, para actualizar el valor de las viviendas y ponerlas en valor también de cara a las ventanas que se vayan abriendo cada ejercicio.

Cada propietario que aporte sus inmuebles tendrá una participación en la sociedad en función de la valoración de sus activos sobre el total de la socimi. Junto al dividendo anual, se beneficiarán de la rentabilidad que Armabex espera conseguir por la revalorización de los activos, ya que la sociedad se crea en un momento bajo de mercado, lo que permite confiar en que el valor de estos inmuebles se incrementará con el paso del tiempo, y la gestión que realizará la firma mediante la compra y venta de activos.

A partir del tercer año, Fernández prevé empezar a realizar desinversiones de los pisos que se hayan ido aportando en la sociedad y, con el dinero que se obtenga, comprar otros, además de las adquisiciones que se llevarán a cabo a partir del segundo ejercicio con las inversiones en efectivo. "Nuestro objetivo es garantizar un cupón anual de entre 150 y 250 puntos por encima del bono a diez años más la rentabilidad que se obtenga con la propia revalorización de la socimi".

Al tratarse de una sociedad cotizada, los inversores que aporten sus viviendas, si necesitan liquidez, pueden vender acciones directamente en el mercado, lo que les permite monetizar de manera fácil un activo tan ilíquido como es la vivienda. "En el fondo, se trata de una titulización de los inmuebles", añade el presidente de Armabex, convencido de que este tipo de productos puede ser una solución, por ejemplo, a repartos de herencias problemáticas basadas en bienes inmuebles.

Armabex fue la primera firma que solicitó la incorporación al MAB –Mercado Alternativo Bursátil– de una socimi en España. Fue en marzo de 2013, cuando coordinó, como asesor registrado, el salto al parqué de Promorent, que terminó cuajando en noviembre. Ahora, ha decidido dar un paso adelante y constituir su propia sociedad de inversión inmobiliaria cotizada actuando como gestora.

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