¿Fiebre compradora? Llega el dinero fresco para oficinas lejos del Paseo de la Castellana

Hay vida inmobiliaria más allá del Paseo de la Castellana. Esta semana, el fondo de inversión IBA Capital ha cerrado la compra de la sede corporativa de Enagás, un inmueble ubicado en la zona de Pirámides, cerca de la M-30, por el que ha pagado cerca de 35 millones de euros. De esta manera, la firma española completa su sexta inversión en menos de doce meses entre Madrid y Barcelona, las dos plazas donde ha decidido consolidar su cartera de activos patrimoniales (oficinas y comercial) en renta.

Como en el resto de operaciones del mercado, la venta de la sede de Enagás también tiene un componente oportunista. El actual propietario del inmueble, el fondo alemán KanAm, lo compró en 2005, en pleno pico de la burbuja, tras pagar 45,5 millones de euros a su anterior propietario, el español Grupo Metrópolis. Asesorado por Aguirre Newman, la firma con sede en Frankfurt, que administra 10.000 millones de euros en activos inmobiliarios entre Europa, Asia y EEUU, ha decidido vender aun con pérdidas.

La mala experiencia española de KanAm no ha afectado a IBA Capital, que ha conseguido hacerse con estos 17.000 metros cuadrados de oficina en una zona secundaria, lejos de la zona de influencia del eje del Paseo de la Castellana, por un precio aproximado de 2.000 euros/m2. Esta referencia está incluso por debajo de las fijadas en operaciones recientes fuera de la zona premium, como la compra de GMP de la vieja sede de Altadis y Caja Madrid en el centro del barrio de Chamberí (2.300 euros/m2).

Esta nueva inversión permite a IBA Capital continuar con su ritmo acelerado de compra de inmuebles en renta, sobre todo después de haber participado sin éxito en los procesos de venta de la sede corporativa de IBM en Madrid, donde al final se impuso un inversor mexicano, y del complejo Castellana 200, que fue a parar al consorcio formado por el fondo de pensiones canadiense PSP y la española Drago Capital. En todos los casos, un mismo patrón: vendedor en pérdidas e inquilino de garantías.

Hasta la fecha, IBA Capital amasa ya un portfolio de cinco inmuebles entre Madrid y Barcelona. Su debut no pudo ser más notorio. El fondo hispanofrancés, donde se reparten galones Thierry Julienne, Jesús Valderrama y Sergio García, adquirió el centro comercial ABC Serrano y la sede de Unedisa a finales de 2013 por cerca de 100 millones. Precisamente, este es el ticket medio de precio que busca el fondo, que más tarde compró a El Corte Inglés dos edificios en Plaza de Cataluña y Preciados.

Las escasas oportunidades existentes en el mercado han hecho que IBA Capital amplíe su radio de acción a zonas secundarias de Madrid para completar su cartera. En este sentido, antes de comprar la sede de Enagás, el fondo ya se hizo con un activo similar como las Torres Ágora, dos inmuebles de oficinas cerca del nudo norte de la M-30 ocupados por el Ministerio de Asuntos Exteriores. Y como siempre, inversiones all in cash, sin deuda. El mercado sigue siendo exclusividad de los equity players.