El bufete de Cuatrecasas, última víctima de la fiebre hotelera en Barcelona

No hay día que la fiebre de los hoteles no se cobre una nueva víctima en Barcelona: la última, Emilio Cuatrecasas y su prestigioso bufete de abogados. Ante la perspectiva de tener que renovarle el contrato de alquiler en la que fuera céntrica sede del Deutsche Bank, su casero está intentando forzar su marcha para vender el edificio de oficinas y reconvertirlo en un hotel, la última moda inmobiliaria en la Ciudad Condal.

El edificio es propiedad de tres familias andorranas: los Reig, los Arqué y los Ribas, siendo estos últimos los que han liderado el proceso a través de la sociedad Global d’Inversions Patrimonials. Este grupo quiere ahora vender el inmueble para hacer un hotel, ya que es la única manera que tienen de recuperar lo invertido en este edificio, que adquirieron por 82 millones de euros en el año 2002, según explican fuentes del sector inmobiliario.

Para cerrar la operación, el primer escollo es que Cuatrecasas no renueve como el principal inquilino, ya que ahora ocupa más del 70% de los 13.000 metros cuadrados de este edificio sito en el cruce entre Diagonal y Passeig de Gràcia, es decir, muy céntrico y con una ubicación potencial muy buena para tal fin.

La estrategia está siendo negociar la renovación del alquiler al alza, de manera que los andorranos le están exigiendo al bufete de Emilio Cuatrecasas una subida de rentas de más del 10%, según han explicado fuentes conocedoras de las conversaciones. En condiciones normales, Cuatrecasas podría pactar a la baja las rentas que paga ahora por su sede, pero la fiebre hotelera está distorsionando el mercado de oficinas en Barcelona.

Mejor vacío que lleno

Estas mismas fuentes han explicado que más que una negociación lo que están intentando desde Global d’Inversions Patrimonials es que el despacho de abogados haga las maletas y deje pista libre a un inversor hotelero. El boom es tal en Barcelona que hoy un edificio vale más vacío que lleno, al contrario que hace tres años, cuando un activo de bienes raíces se prefería con un inquilino que pagase su alquiler puntualmente. Ahora es lo contrario, siempre que sea posible la reforma.

Fuentes inmobiliarias explican que, después de once años, los andorranos necesitan hacer caja. Pero su problema estriba en que compraron a 6.300 euros el metro, mientras que ahora el precio de las oficinas en el centro de negocios de Barcelona, el eje Diagonal-Passeig de Gràcia, se colocaría en 3.000. Por tanto, la única manera de dejarse las menos plumas posibles en la transacción es apostar por el mercado hotelero. Es significativo que la patrimonial de Emilio Cuatrecasas, Emea, que en 2002 pujó contra los andorranos por adquirir el inmueble, ahora ni se lo ha planteado. La razón: el derrumbe del mercado de oficinas en Barcelona.

Mas-Colell se sube al carro

Agbar ya se ha subido al carro de la fiebre hotelera. El conseller de Economía de la Generalitat, Andreu Mas-Colell, también quiere sumarse nada más y nada menos con la sede de la propia Conselleria, que tiene más de 8.000 metros cuadradod. El precio a pagar es que el propio conseller tendrá que mudarse junto con su personal. El destino más probable es un edificio del Fórum. Ya se sabe, para hotel, un inmueble mejor vacío que lleno.

La sede de la Conselleria de Economía se encuentra en Rambla Catalunya, muy cerca de Plaza Catalunya, con lo que podría venderse a unos 6.000 euros y la Generalitat podría sacar más de 48 millones por esta operación. Mas-Colell querría cerrarla antes de fin de año.

La operación de Agbar

Agbar, por su parte, ha vendido su emblemática sede al grupo inversor Emin Capital, que preside Jordi Badia. Agbar había comprado su sede en 2009 a 165 millones y ahora ha vendido con minusvalías, por 150. Los inversores tienen un acuerdo con Hyatt para que gestione el nuevo hotel y dedicarán 35 millones más a la reforma para su adecuación a tal objetivo.

Se calcula que en la Torre Agbar hay cabida para 500 habitaciones, lo que le da a Emin Capital un precio de repercusión de 370.000 euros por habitación, incluyendo la reforma de este rascacielos emblemático. Un precio alto, teniendo en cuenta que se trata de Plaza de les Glòries, muy lejos de la céntrica ubicación de la antigua sede del Deutsche Bank.

Pero puede entenderse que se trata de un precio ajustado si se compara con los 200 millones que ha pagado el fondo catarí Diar por el hotel W, también conocido como el hotel Vela. En este caso, la repercusión es de 422.000 euros por habitación y, además, es una concesión a 50 años, mientras que la Torre Agbar se ha vendido en propiedad.

Una nueva burbuja

En el sector inmobiliario hay división sobre esta oleada de operaciones hoteleras a costa de cambios de usos de edificios de oficinas. Para algunos es una buena noticia que está reanimando el mercado de inversión y facilitando reconducir el exceso de oficinas vacías que sufre la capital catalana. En todos los casos, el Ayuntamiento de Barcelona está fomentando el cambio de licencias.

Pero otros avisan de que podría haber una nueva burbuja como la que se produjo hace diez años, cuando las viviendas de lujo desplazaron a las oficinas de calles tan emblemáticas como el Passeig de Gràcia. Con el aeropuerto del Prat convertido en líder español por pasajeros, Barcelona se ha convertido en la cuarta ciudad de Europa por ocupación hotelera. Pero estas fuentes avisan que sería normal que este cambio de oficinas por hoteles pasase en el centro, pero no que ocurra en el 22@, el distrito tecnológico que ha impulsado el Ayuntamiento en Poblenou. La Torre Agbar se ubica en esa zona, por lo que apuntan que esta operación podría ser uno de los primeros signos de recalentamiento en este mercado.