Sareb sienta un precedente peligroso con Realia: será accionista de inmobiliarias en apuros

Además de asumir miles de millones en inmuebles y créditos a promotoras insolventes, el banco malo ha empezado a 'comerse' también acciones de estas empresas. Sareb sentó ayer un precedente muy peligroso al canjear un préstamo no cobrado procedente de Bankia en acciones de Realia representativas del 8,87% de su capital, con lo cual asumirá de entrada una fuerte pérdida. Aunque la operación no está cerrada y, en todo caso, la entidad que preside Belén Romana la considera excepcional, abre la puerta para que el banco malo se convierta en accionista de otras inmobiliarias por la ejecución de préstamos heredados de la banca rescatada. Además, en el proceso de refinanciación de Realia, Barclays y Kutxa se saldrán del sindicado, según fuentes conocedoras del proceso.

Realia comunicó ayer a la CNMV una ampliación de capital para convertir en acciones un crédito participativo de 115 millones que le concedieron al 50% FCC y Bankia en 2009; la parte del banco es la que ha heredado Sareb, lo que le da derecho a ese 8,87% del capital. La constructora, por su parte, elevará su participación hasta el 33,56%. La acción respondió con un subidón en bolsa del 65% hasta 0,83 euros.

Desde Sareb advierten que se trata simplemente de un asunto a tratar en el orden del día de la junta de accionistas y que no está tomada la decisión de convertir el préstamo. Pero las fuentes consultadas aseguran que es casi seguro que lo haga. La explicación es que, al ser un préstamo participativo, está por detrás en el orden de prelación de la deuda normal (senior) en caso de concurso de acreedores de la constructora. Lo cual significa que, si se llega a esa situación, el banco malo no recuperaría ni un céntimo casi con toda seguridad. Ante eso, prefiere convertir el préstamo en acciones, que puede vender en bolsa y recuperar al menos parte de su inversión.

Ahora bien, la conversión supone ya de entrada una fuerte pérdida para Sareb, puesto la operación se hará a un precio de 1,92 euros por acción (el valor neto patrimonial según la propia empresa). Dado que ayer cerró a 0,83 euros, esto implica una pérdida inicial del 57%... y eso gracias a la fuerte subida de las acciones ayer; es decir, el quebranto podría haber sido mucho mayor. Además, vender de golpe el 9% de un título con tan poca liquidez provocaría con toda seguridad un desplome de la cotización que agravaría estas pérdidas. Es más, tanto Bankia (obligada por Bruselas) como FCC pretenden vender sus paquetes, lo que augura un futuro muy negro para la acción.

Además, otras fuentes señalan que la conversión de este préstamo es condición necesaria para poder refinanciar el resto de la deuda de Realia, que asciende en total a 847 millones. De ellos, 440 millones están en manos de Sareb, heredados también de Bankia. Por tanto, Romana se está jugando mucho más que la pérdida en bolsa de esta pequeña participación en Realia. Prefiere asumirla y así poder cerrar la citada refinanciación -que se lleva negociando varios meses-, que mantendría con vida artificalmente a la inmobiliaria durante tres años más.

Pero lo peor es el precedente que se sienta y que puede convertir a Sareb en accionista de más inmobiliarias zombis. Esta política incrementaría notablemente el riesgo de la sociedad de gestión de activos, ya que añadiría a los que ya tiene el del mercado bursátil... o el de estar en el capital de empresas no cotizadas si llegara el caso. Los accionistas son los últimos en cobrar en caso de concurso. Un ejemplo es Vallehermoso, la filial inmobiliaria de Sacyr, que tiene que volver a refinanciar en 2015 los 1.639 millones que ya renegoció en 2010, más de la mitad de los cuales estaban en manos de la banca rescatada y, por ello, han pasado a Sareb.

Barclays y Kutxa se salen de Realia

Aparte de Sareb, en el sindicado de Realia están presentes (en números redondos) Sabadell, con 120 millones; Santander, con 100; Caixabank, con 50; Barclays, con 40; y Kutxabank, con 15. Pero estas dos últimas entidades se van a salir en el proceso de refinanciación en curso, según las fuentes consultadas. El banco británico venderá su parte al resto de entidades presentes a 55 céntimos por euro, es decir, con un descuento del 45% sobre el importe original del crédito. En cuanto a la fusión de las cajas vascas, canjeará su parte por activos, en concreto promociones terminadas.

La refinanciación que se está negociando contempla básicamente un plan de desinversiones por parte de la empresa que preside Ignacio Bayón con las que podrá ir cancelando deuda en los próximos años. Se basa en la convicción de los acreedores de que Realia tiene activos valiosos, en especial en Francia, que se pueden vender a precios razonables. En lo que nadie confía es en que el negocio inmobiliario se recupere lo suficiente para poder hacer frente a estos compromisos.

Como es sabido, el Banco de España ha endurecido la normativa de provisiones para los créditos refinanciados, y obligará a pasar el grueso de los mismos a subestándar con una cobertura del 15%. No obstante, como ha informado El Confidencial, ha dejado fuera de la norma final una disposición contemplada inicialmente para que las segundas refinanciaciones se consideren morosas, con lo cual este crédito a Realia podrá seguir siendo considerado normal o, como mucho, subestándar (término que significa que no es moroso pero está en riesgo de serlo)

Nota de redacción:

Realia se ha puesto en contacto con 'El Confidencial' para señalar lo siguiente: "Realia no es una sociedad quebrada ni insolvente. La compañía afronta y ha afrontado siempre todas sus obligaciones de pago y está al corriente de todas ellas. Por otra parte, el préstamo transmitido por Bankia a Sareb no es un préstamo fallido o no cobrado sino un préstamo participativo que está vigente y cuyos términos no se han incumplido".