¿Vivienda habitual o segunda residencia? Qué tener en cuenta en la declaración de la renta

Cada año, la Agencia Tributaria intenta simplificar más la declaración de la renta y su proceso de presentación para los ciudadanos, pero en la práctica cada vez obtiene más información sobre nosotros y debemos prestar mayor atención a los detalles que incluimos en la misma, por las consecuencias que pudieran tener posteriormente de cara a un procedimiento de comprobación.

Desde la campaña del año pasado, antes de acceder a la información fiscal, la aplicación de la Agencia Tributaria nos pide ratificar nuestro domicilio habitual. Para facilitarnos el proceso, nos muestra la dirección que consta en su base de datos, así como el listado de inmuebles de nuestra titularidad conforme a la información que el Catastro ha compartido con ellos. No obstante, y como novedad, este año nos pide un dato adicional: la calidad en la que residimos en dicho inmueble (propietario, arrendatario, usufructuario u otros usos).

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¿Qué relevancia tributaria podría tener una información en muchos casos tan evidente y sencilla? Pues, aunque no lo parezca, el inmueble que contemplemos como vivienda habitual conlleva una gran transcendencia tributaria de cara a la aplicación de determinadas ventajas fiscales.

Muchas de las deducciones y beneficios fiscales existentes en la declaración de la renta guardan relación con la vivienda habitual en la que residimos, o hemos residido en los últimos años. Así, existen exenciones de la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la vivienda habitual cuando la reinvertimos, o por la mera transmisión, aún sin reinversión, cuando se trata del domicilio de mayores de 65 años. Igualmente, existen deducciones fiscales que podemos aplicar por la adquisición de la vivienda habitual —actualmente no vigente para nuevas adquisiciones, pero sí aplicables para aquellos que la adquirieron con anterioridad a 2013—.

De igual modo, y en relación con los inmuebles, cuál sea nuestra vivienda habitual puede determinar, o ser un elemento indiciario, sobre nuestra residencia fiscal, cambiando sustancialmente la tributación entre declarar en una comunidad autónoma o en otra, ya que la mitad del IRPF que pagamos lo hacemos conforme a los tipos autonómicos, que pueden variar sustancialmente de unas comunidades a otras.

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Por otra parte, y en este caso en beneficio del contribuyente, la titularidad de la vivienda habitual en la que residimos no supone tributación alguna en la declaración de la renta. No obstante, el resto de inmuebles, tanto si están arrendados como si se consideran inmueble a disposición del contribuyente, tienen transcendencia en nuestra declaración, y, en consecuencia, se tributa por ellas como imputación de rentas inmobiliarias, incrementando así nuestra factura fiscal.

Hay que tener en cuenta que, mientras que la vivienda habitual no supone incremento alguno de la cuantía a pagar, las segundas residencias, aun cuando no generen ningún tipo de rendimiento, sí tributan, calculándose un porcentaje sobre el valor catastral de las mismas en concepto de imputación de rentas inmobiliarias en nuestra declaración de la renta. Esto aplica no solo a segundos inmuebles que tengamos en nuestro municipio de residencia, sino también a las segundas residencias en la playa, la casa del pueblo y demás inmuebles que tengamos a nuestra disposición, en España o en el extranjero, y que no generen otro tipo de rendimientos como podría ser un arrendamiento, y que en consecuencia ya se tribute por ellos en el apartado correspondiente.

Las segundas residencias, aún cuando no generen ningún tipo de rendimiento, tributan

Por otro lado, debemos tener en cuenta qué se considera vivienda habitual a los efectos de evitar dicha imputación de rentas inmobiliarias. Conforme a la normativa, esta será no solo la propia vivienda, sino las plazas de garaje, con un máximo de dos, y trasteros en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda, teniendo como requisito adicional que la adquisición, tanto de la vivienda como de las plazas de garaje y trasteros, se hubiera realizado en el mismo momento. No tienen esa consideración, en consecuencia, las plazas de garaje o trasteros, que hemos adquirido antes o después de la vivienda.

También es relevante, finalmente, el concepto jurídico por el que somos titulares de cada inmueble. Así, por ejemplo, los inmuebles de los que somos nudo propietarios (inmuebles cuya propiedad es nuestra, pero no tenemos el derecho de uso y disfrute sobre los mismos), no tributarán aun cuando no se trate de nuestra vivienda habitual, ya que no están a nuestra disposición, sino que se encuentran a la del usufructuario (que es quien ostenta ese derecho de uso y disfrute). Esta situación jurídica, que puede parecernos tan compleja, es más habitual de lo que creemos, produciéndose por ejemplo en la mayoría de herencias cuando los sucesores heredan la nuda propiedad del inmueble, pero el cónyuge del fallecido mantiene el usufructo de la vivienda conyugal.

En consecuencia, y aunque un hecho tan poco relevante a primera vista como la vivienda habitual pueda parecernos insignificante o sin transcendencia en nuestra declaración, puede traernos quebraderos de cabeza posteriormente de cara a acreditar el cumplimiento de los requisitos de múltiples beneficios fiscales en caso de comprobación. En este sentido, es importante tener en cuenta que, como beneficiarios de una deducción o exención fiscal, debemos ser nosotros quienes probemos documentalmente el carácter de residencia habitual del inmueble indicado como tal en la declaración.

*Luis Miguel Larriba Flores es asociado senior de Garrido Abogados