¿Cómo tributa la segunda vivienda en la declaración de la renta?

La inversión en activos inmobiliarios ha sido durante décadas el destino primordial de los ahorros de los españoles. Nuestro tradicional anhelo por disponer de una primera vivienda en propiedad, la alta rentabilidad que estas inversiones ofrecían por su revalorización repentina, la posibilidad de asegurar una renta futura a través del alquiler, el gran atractivo turístico que presentan nuestras costas o el disfrute de una ansiada jubilación lejos de los ruidos y luces de la gran ciudad han sido motivación para unos y otros.

Las decisiones de inversión de los ciudadanos en el mercado inmobiliario se ven influenciadas además, muy directamente, por la política fiscal, un valioso instrumento a disposición del poder público. El mejor ejemplo de ello lo constituyó la generosa deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF que, durante su vigencia desde 1979 hasta 2012, y aún hoy en día a través del régimen transitorio instaurado tras su eliminación, constituyó una medida de planificación fiscal para una gran parte de los contribuyentes del IRPF, además de contribuir decisivamente al crecimiento de la burbuja inmobiliaria.

Si el análisis de la tributación en la adquisición inmobiliaria es determinante para concretar el importe de la inversión a realizar, igual de necesario resulta valorar las consecuencias tributarias que conllevará su mantenimiento. Esta cuestión se pone anualmente de manifiesto al cumplimentar la declaración del IRPF, obligación casi inminente.

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EC/Agencias

Eliminada la deducción por vivienda habitual, la fiscalidad de la segunda residencia ha pasado al primer plano. Y es que la mera tenencia de una segunda vivienda para el disfrute personal de su propietario genera la obligación de realizar una imputación de rentas en el IRPF, equivalente al 2% del valor catastral del inmueble (o del 1,1% si el valor catastral hubiera sido revisado en los 10 últimos años). Existiendo un usufructo sobre el inmueble, corresponde tributar por esta imputación de rentas inmobiliarias al usufructuario, por ser él quien tiene la capacidad de disfrutar del bien. Se trata de una renta potencial y presunta, no efectivamente percibida, y por ello su gravamen debió ser objeto de juicio por el Tribunal Constitucional desde la perspectiva del principio de capacidad económica.

Tratándose de inmuebles arrendados —siempre que no se ejerza una actividad económica de arrendamiento, para lo cual resulta preceptivo disponer de un trabajador a jornada completa dedicado a la gestión del alquiler—, el contribuyente calculará el rendimiento neto por diferencia entre los ingresos íntegros generados y los gastos que hayan sido necesarios para la obtención de aquellos (intereses de financiación ajena, tributos y tasas, servicios prestados por terceros, etc.). También son deducibles fiscalmente las reparaciones y gastos de conservación en que se haya incurrido para la puesta del inmueble en condiciones de arrendamiento, aunque su importe no podrá exceder de la cuantía de los ingresos computados en el ejercicio. El exceso puede ser deducido, con la misma limitación, en los cuatro ejercicios siguientes.

La deducibilidad de los gastos genera cierta controversia en los casos en que el inmueble ha permanecido desocupado de forma circunstancial, por encontrarse en expectativa de alquiler, y no propiamente por voluntad del propietario. El criterio —a nuestro juicio, falto de sustento legal— de la Dirección General de Tributos es limitar la deducibilidad a la proporción de los gastos efectivamente devengados durante el periodo en que el inmueble ha estado alquilado, aun cuando los gastos incurridos durante el tiempo de la desocupación también hayan sido necesarios. Es más, en esta situación, el contribuyente vendrá obligado a realizar una imputación de rentas proporcional al periodo en que el inmueble ha estado vacío.

Si el inmueble es alquilado para su uso como vivienda permanente por el arrendatario, el rendimiento neto resultante, en caso de ser positivo, se reduce en un 60%. Esta importante reducción no resulta aplicable a los arrendamientos turísticos ni a los alquileres que recaigan sobre otro tipo de inmuebles.

Las decisiones de inversión de los ciudadanos en el mercado inmobiliario se ven influenciadas muy directamente por la política fiscal

Los contribuyentes no residentes a efectos fiscales en España reciben diferentes tratamientos conforme a la normativa del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) en vigor. Por un lado, quienes residen fiscalmente en terceros países no integrados en el espacio económico europeo (a nuestros efectos, Islandia y Noruega) tributan por el rendimiento íntegro del alquiler, aplicando un tipo de gravamen del 24%. No pueden deducir ningún tipo de gastos ni aplicar la reducción del 60% si alquilan el inmueble como vivienda.

Por otro lado, quienes residen en el espacio económico europeo tampoco pueden aplicar la reducción del 60%, aunque sí deducir los gastos en las mismas condiciones que los residentes en España, siendo su tipo de gravamen del 19%.

Este dispar tratamiento constituye una patente restricción de la libre circulación de capitales consagrada en el Tratado de la Unión Europea (UE), que impide discriminar fiscalmente de forma injustificada a los inversores no residentes fiscales en España, ya residan en otros Estados de la UE o en terceros países.

Como muestra de ello, la Comisión Europea ha iniciado este mes un procedimiento de infracción frente a España, por la posible vulneración del derecho de la UE que supone la imposibilidad de acceder a la reducción del 60% para los arrendadores residentes en otros Estados del espacio económico europeo. En el caso de que España no modifique la normativa ni evidencie que la discriminación está justificada y resulta compatible con el Tratado de la UE, la Comisión podría demandar a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

*Jorge Sánchez es director de Fiscalidad Internacional y Oliva Linares es asociada del Departamento Tributario de Montero Aramburu.