No, no es la regulación: lo que impide el acceso a la vivienda es la desigualdad

Uno de los argumentos más utilizados para explicar las dificultades que existen para tener acceso a una vivienda asequible tiene que ver con la regulación. Según ese argumento, la causa de que no aumente la oferta de viviendas para sacar al mercado y abaratar los precios tiene que ver con la normativa dictada por cualquier nivel de la Administración. A partir de este análisis, se entiende que una desregulación debería impulsar la construcción de viviendas a precio de mercado, lo que podría mejorar significativamente la asequibilidad.

No está claro que eso sea así. Al menos, es lo que estima un trabajo académico publicado por la London School of Economics (LSE), que indica que “esa visión” en favor de la desregulación “se basa en supuestos erróneos”. El estudio, mediante simulaciones empíricas, encuentra evidencias de que incluso una expansión drástica de la oferta impulsada por la desregulación y la recalificación urbanística “tardaría décadas en generar una asequibilidad generalizada”.

El estudio se refiere a EEUU, pero se puede generalizar, con las debidas matizaciones en función de las características de cada territorio, a cualquier país con un desequilibrio claro entre oferta y demanda, como sucede en Europa y, más en particular, en España, donde el debate político suele girar en torno a la regulación.

En opinión del artículo, existe una explicación alternativa basada en la estructura de la demanda y la geografía. Los autores del estudio citan, en concreto, el crecimiento desigual de la demanda impulsado por el incremento de la desigualdad interpersonal e interregional. En su opinión, este es “el principal factor que ha contribuido a la disminución de la asequibilidad en las últimas décadas”. Reconocen que la calidad de la regulación es un factor a tener en cuenta para que las rentas bajas y medias tengan acceso a una vivienda, pero aún así consideran que “los beneficios indirectos de la desregulación serán insuficientes y demasiado lentos”.

Precios y salarios

Estiman, en concreto, que en el área de la bahía de San Francisco, donde la disparidad entre precios y salarios de personas sin estudios universitarios es mayor, incluso en el escenario más optimista, se necesitarían unos 20 años para que los precios de la vivienda fueran ampliamente asequibles. En el escenario más pesimista se necesitarán más de 100 años. Su conclusión no deja lugar a dudas: “No es realista pensar que podemos desregular y construir viviendas a precio de mercado para salir de la crisis de asequibilidad, incluso con grandes choques positivos de oferta, en un plazo razonable”.

Lo que argumentan, por el contrario, es que lo que denominan “fuerzas de la demanda” tiene su raíz en la estructura salarial. O expresado de otra forma, el mercado laboral “ha experimentado una profunda transformación en las últimas décadas, lo que ha generado la crisis de asequibilidad que sufren muchos hogares hoy en día”. El estudio considera una vivienda asequible cuando el inquilino o propietario gasta como máximo el 30% de su renta.

Según el trabajo, el problema no reside en un mercado restringido, sino en la creciente desigualdad. En este sentido, aseguran, la desigualdad en los ingresos y la riqueza a nivel nacional ha aumentado considerablemente, al igual que las brechas geográficas que dividen las regiones. Esto refleja una nueva geografía del trabajo que concentra a los graduados universitarios con altos ingresos en las áreas urbanas más grandes y densas. En estas ciudades, los trabajadores sin estudios universitarios deben competir por una vivienda con residentes cuyos ingresos se han beneficiado de la globalización y del cambio tecnológico, amplificados por las economías de aglomeración. Y lo que sucede es que los precios de la vivienda siguen el crecimiento promedio de los ingresos, pero este promedio oculta un crecimiento cada vez más desigual, con décadas de salarios estancados para muchos trabajadores. Esta brecha entre precios e ingresos estancados es el principal motor de la crisis de asequibilidad, afirman.

Los autores recuerdan que entre 1970 y 2021, los trabajadores con mayor nivel educativo, especialmente aquellos con al menos cuatro años de estudios universitarios, experimentaron tasas de crecimiento salarial considerablemente superiores a las de aquellos con menor nivel educativo, cuyos salarios se mantuvieron prácticamente sin cambios. Las brechas salariales también se han ampliado entre los trabajadores con un título universitario de cuatro años y aquellos con títulos de posgrado. Si bien los cambios en los precios de la vivienda siguen la evolución de la demanda, que ha aumentado de forma constante a medida que han crecido los ingresos, el aumento de los costes de la vivienda perjudica a un amplio segmento de la población con salarios más o menos estancados, sin capacidad de prosperar económicamente.

Oferta y demanda

El trabajo parte de una realidad. Durante décadas, se ha entendido —a la luz de modelos neoclásicos— que la oferta y demanda de vivienda ha sido limitada por la regulación, ya que las distintas normativas han impedido a los promotores construir con densidades más altas y rentables. En su opinión, estos estudios, generalmente, se basan en una narrativa histórica: las comunidades de mediados del siglo XX estaban mucho menos reguladas, y la posterior expansión regulatoria cambió las regiones de un equilibrio de alta construcción a uno con desarrollo limitado, produciendo la inaccesibilidad generalizada actual.

Este argumento, sostienen los autores del estudio, es erróneo, ya que a partir de investigaciones anteriores se ha podido llegar a la conclusión de que entre 2000 y 2020 ninguna área urbana importante de EEUU experimentó un crecimiento en la formación de hogares que superara su crecimiento en la oferta, “lo que sugiere que no hubo diferencias significativas en el crecimiento de la oferta entre regiones reguladas y no reguladas”.

Admiten, eso sí, que, si bien la desregulación podría impulsar la construcción de viviendas en barrios específicos, “es poco probable que tenga un impacto significativo en la producción regional general”. Entre otras razones, aseguran, porque la rezonificación y la desregulación “probablemente tengan impactos positivos inmediatos en los valores del suelo y aumenten la desigualdad de riqueza entre propietarios e inquilinos”. Es más, aseguran, la actual crisis de accesibilidad “puede acelerar la sustitución del parque de viviendas asequibles actual por viviendas a precio de mercado, lo que incrementa los precios en los mercados de menor categoría”.

Lanzan un vaticinio: “Si, de la noche a la mañana, la desregulación pudiera dotar a la región de viviendas asequibles, es difícil imaginar que se convirtiera en un refugio para trabajadores sin títulos universitarios”. Por el contrario, serían las rentas más elevadas quienes estarían en condiciones de comprar esas viviendas, desplazando a los niveles salariales más bajos. En definitiva, aseguran, “para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda, es necesario afrontar la creciente desigualdad de ingresos”.