EEUU expulsa a los inversores institucionales de la vivienda y enfurece a Wall Street

El acceso a la vivienda, como se sabe, no es solo un problema español, ni siquiera europeo. Golpea a la mayoría de las economías avanzadas, y EEUU no es una excepción. No es de extrañar, por eso, que lo que se busca en todos los sitios sean soluciones, y ha sido precisamente en EEUU, una de las economías más abiertas del mundo, donde se está a punto de aprobar una norma que, probablemente, vaya a atravesar fronteras.

Así, por ejemplo, la llamada Ley de Vivienda para el siglo XXI —aquí el texto—, tal y como reclamó a finales del año pasado la Casa Blanca, prohibirá a los fondos de inversión y, en general, a los grandes tenedores de casas especular con las viviendas unifamiliares. El principio de la norma es que una vivienda es un producto de primera necesidad para los hogares y no un activo financiero, de ahí que esté a punto de ver la luz una norma altamente intervencionista. Probablemente, la más ambiciosa desde la Gran Depresión, cuando durante la presidencia de Roosevelt se crearon instituciones de garantía hipotecaria o se construyó un potente parque público de viviendas en alquiler que aún existe en algunas de las grandes ciudades.

El texto legislativo está a punto de ser aprobado por el Senado, aunque en una votación previa ha salido adelante por 84 votos contra 6. Ya en la Cámara de Representantes la llamada ley ROAD fue aprobada con 390 votos a favor y 9 en contra. Gracias, sobre todo, a que ha sido impulsada por líderes de dos partidos antagónicos, aunque no en esta materia: la senadora demócrata Elisabeth Warren y el republicano Tim Scott, presidente del Comité Bancario.

La nueva norma, en síntesis, prohíbe que los grandes inversores —propietarios de más de 350 viviendas— adquieran viviendas unifamiliares, aunque con diversas exenciones. Por ejemplo, las viviendas construidas para alquilar. Ahora bien, en este caso los grandes tenedores estarán obligados a vender esas propiedades a los inquilinos pasados siete años. La nueva legislación, incluso, prevé un régimen sancionador en caso de que pasados dos años desde la promulgación de la ley se adquieran más viviendas. Igualmente, requiere a la Reserva Federal para que informe cada dos años sobre las inversiones en bienestar público realizadas por los bancos.

Venta apresurada de casas

La primera consecuencia de la norma, que aún debe ser conciliada en el Congreso y posteriormente trasladada a la Casa Blanca para su firma, ha sido que en algunas ciudades, como Dallas, Filadelfia y Houston, se están vendiendo casas con mayor agresividad. Según algunos estudios, los inversionistas de Dallas poseen el 9,2% del parque inmobiliario, pero representan el 22,8 % de las nuevas viviendas en venta.

Lo que preocupa es una cifra demoledora. Los compradores de su primera vivienda representan ya solo el 21% del mercado, un mínimo histórico, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Un informe publicado en Brookings, un think tank de prestigio, ha calculado que las empresas institucionales —fondos como Blackstone, Cerberus o AMH— poseen apenas un 4% de las viviendas unifamiliares en alquiler en el país, pero su influencia en los precios es determinante ya que el mercado funciona de forma marginalista, es decir la última operación marca el precio de las siguientes. Igualmente, sus operaciones se concentran en muy pocas ciudades, donde su influencia es mayor. ¿El resultado? La edad promedio de quienes compran una vivienda por primera vez ha alcanzado un máximo histórico de 40 años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Muchos de esos fondos, como sucedió en ciudades como Madrid, compraron miles de viviendas a precios de derribo tras la crisis financiera de 2008, muchas de ellas embargadas o con procesos activos de desahucio, y posteriormente las dedicaron al alquiler a precios abusivos. En los últimos años, a medida que el inventario de casas embargadas ha ido disminuyendo, las empresas han comenzado a adquirir casas unifamiliares de nueva construcción para alquilar a precios prohibitivos. La respuesta del mercado al anuncio de Trump provocó en su día una caída brusca (en torno al 5%) de las acciones de los nuevos operadores inmobiliarios.

La ley no se olvida de los desalojos, algo común en países con una legislación insuficiente, e insta al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) a que ponga en marcha una línea de ayuda para los residentes de viviendas de alquiler con asistencia federal. Con ello se pretende que las familias vulnerables puedan obtener asesoramiento, recursos y referencias sobre asuntos relacionados con el desalojo como un mecanismo de protección.

Suben los precios

La nueva legislación es una promesa de Trump antes de regresar a la Casa Blanca, y, en este caso, su propuesta ha enfurecido a Wall Street y a algunos congresistas republicanos que reclaman que el mercado funcione sin restricciones. La realidad, sin embargo, es que en las dos últimas décadas, como ha sucedido en la mayoría de las economías, el mercado no ha sido capaz de construir suficientes casas y hoy se calcula que faltan alrededor de siete millones de viviendas unifamiliares en EEUU. Se estima que desde la pandemia el precio medio de las viviendas ha crecido en torno a un 55%, lo que ha obligado al Congreso a promover una legislación bipartidista (apoyada por republicanos y demócratas) en un país enormemente polarizado. El precio de venta medio de una vivienda superó los 405,000 dólares a finales de 2025, según datos federales.

El plan prevé, además de flexibilizar las normas urbanísticas o la aceleración de los planes medioambientales, la creación de diversos fondos federales para construir viviendas, incluso con mayores ayudas para aquellas promociones situadas cerca del transporte público. Las subvenciones no bajarán del 10% del coste de construcción de una vivienda unifamiliar en las áreas rurales.

Recientemente, Trump ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac, instituciones públicas que garantizan el buen funcionamiento del sistema hipotecario, recomprar 200.000 millones de dólares en valores respaldados por hipotecas, lo que ayuda a reducir los tipos de interés. La nueva ley, igualmente, facilitará la construcción de viviendas prefabricadas o modulares, cuyos plazos de entrega son sustancialmente menores respecto de una casa convencional. La legislación actual obliga a que estas casas se construyan sobre un chasis permanente, lo que permite su transporte. Si bien esta opción es útil, muchas se instalan sobre cimientos permanentes una vez que llegan a su destino y nunca se trasladan, lo que en realidad supone un coste adicional.

El proyecto de ley del Senado también incluye la prohibición expresa a la Reserva Federal de crear un dólar digital hasta al menos 2030. Se trata de un producto financiero al que desde el primer día la Casa Blanca ha puesto la proa, al contrario que el Banco Central Europeo con el euro. Trump, por el contrario, aprobó recientemente una normativa para respaldar el uso de las llamadas stablecoins, aunque con una regulación que todavía es mucho más laxa que los bancos, lo que ha sido criticado duramente por entidades financieras como JP Morgan.