Los fiscalistas dudan que bajar el IRPF a los caseros evite que suban los alquileres

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció esta semana una importante rebaja fiscal para los caseros que no suban el precio de sus inmuebles. El objetivo es frenar la subida de precios que se avecina para cientos de miles de inquilinos que tienen que renovar entre 2026 y 2027 los contratos protegidos de los años de la pandemia. Sin embargo, la medida propuesta genera dudas entre los fiscalistas, que creen que no será rentable para muchos de ellos.

"Les vamos a dar una bonificación fiscal completa, que compensará lo que ganarían si incrementaran el precio del alquiler", prometió Sánchez. La propuesta fue rápidamente criticada por Sumar, quien tildó la medida de "ultraliberal". Pero a quienes más ha extrañado es a los expertos fiscalistas. El motivo es que el beneficio tributario podría ser insuficiente para compensar la renta de mercado que dejarían de percibir los caseros, por lo que creen que no será eficaz.

Aún no se conoce la letra pequeña de la propuesta, pero el punto de partida es que los caseros ya disfrutan de una reducción del 50% en el IRPF por las rentas del alquiler. Y en algunos casos, el porcentaje se incrementa, por ejemplo al 60% para quienes realicen obras de mejora de la eficiencia en el inmueble o del 70% para quienes alquilen a jóvenes menores de 35 años en zonas tensionadas. El resultado es que el beneficio fiscal, aunque amplio, será insuficiente para neutralizar lo que ganarían los caseros que suban el precio para igualarlo al de mercado.

"En muchos casos la medida no va a resultar beneficiosa", explica Francisco Serantes, coordinador del Grupo de Expertos en IRPF de AEDAF. "En la mayor parte de los casos, el contribuyente se queda igual o peor que actualizando el contrato al precio de mercado", remarca. También los fiscalistas del Reaf tienen "muchas dudas". "No está claro que vaya a ser beneficioso, de hecho, habrá mucha gente para quien no sea beneficioso", explica Raquel Jurado, experta fiscalista del Consejo General de Economistas.

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Los fiscalistas explican que el Gobierno todavía puede guardarse algún as en la manga, como sería la eliminación de la reducción general del 50% que se aplica en la actualidad. Pero eso ya no significa una reducción de impuestos para los caseros, sino una subida del IRPF para quienes decidan alquilar a precios de mercado.

En líneas generales, los fiscalistas señalan que hay dos perfiles de caseros para quienes la medida podría resultar rentable: quienes tengan rentas altas y quienes tengan sus alquileres en zonas de baja inflación. Esto es: patrimonios altos y zonas donde moderar los precios no es tan necesario. Lo contrario de lo que el Gobierno pretendería conseguir con esta medida.

En el caso de las rentas altas, el tipo marginal que paga es más alto como consecuencia de la progresividad del IRPF. El mínimo de tributación es del 19%, pero puede subir hasta superar el 40% para quienes tengan ingresos altos (no solo del alquiler, también rentas del trabajo). El resultado es evidente: no es lo mismo eliminar un impuesto que grava al 19% que al 45%.

Esto provoca que, para quienes tengan rentas bajas, el beneficio fiscal difícilmente va a compensar la pérdida de ingresos por no actualizar el alquiler. El caso más evidente es el de los pensionistas, que pagan tipos de IRPF muy reducidos. El beneficio fiscal que lograrían sería reducido, probablemente inferior al dinero que ganarían poniendo su alquiler a precio de mercado.

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El otro caso es el de caseros que tengan sus propiedades en zonas donde los precios no hayan subido mucho. Estos propietarios tendrán poco margen para mejorar sus ingresos de mercado, de modo que será interesante acogerse a la bonificación, y pasar a tener libre de tributación toda la renta del alquiler por la que estaban tributando. Conseguirían así unos ingresos, gracias al erario público, que no habrían tenido de otra forma. Pero esto no ocurre en las zonas en las que es más importante frenar el alquiler. Hay ciudades en las que los precios han subido un 40% desde que se firmaron los contratos que ahora vencen, por lo que el beneficio fiscal difícilmente resultará rentable.

"En términos globales, a las personas con tipos marginales bajos y subidas altas del precio del alquiler, normalmente les va a beneficiar más alquilar a precio alto", explica José María Mollinedo, portavoz del sindicato de Técnicos de Hacienda Gestha.

Hay otro factor a tener en cuenta en esta medida. La subida del precio del alquiler tiene un beneficio inmediato para los propietarios. Sus ingresos se incrementan ya ese mismo mes. Por el contrario, el beneficio fiscal aplicado en el IRPF no se cobra hasta que no se presenta la declaración de la renta. Es ahí cuando el propietario comunica a la Agencia Tributaria su derecho de percibir el beneficio fiscal y, en su caso, conseguir la devolución o minorar la cuota a pagar.

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Otro punto importante es que el casero que renuncia a subir su alquiler, tendrá un punto de partida más bajo a futuro. Por ejemplo, las subidas que marca el índice del alquiler (IRAV) se contabilizan desde un punto inferior. Y cuando toque renovar el contrato, obligará a aplicar una subida muy importante para igualar los precios de mercado, algo que puede ser más complicado. En ausencia de un beneficio fiscal que sea evidentemente positivo, los propietarios tendrán incentivos para coger el dinero y evitar la incertidumbre que puede derivar del beneficio fiscal.

"Fiar la política de acceso a la vivienda al buen hacer de los propietarios, no va a ser eficaz", lamenta Mollinedo. "La historia dice que se tiende a sobrevalorar los efectos de los beneficios fiscales. Para no caer otra vez en este error, deberíamos apostar por las políticas de ayudas directas", alerta el técnico de Hacienda.