España construye menos vivienda protegida en 2025 a pesar de la crisis habitacional

La construcción de viviendas en España avanza a un ritmo insuficiente para absorber el desajuste entre la oferta y la demanda, pero la evolución es aún más lenta en la vivienda protegida que en la libre. A pesar de los múltiples anuncios de las distintas administraciones, en los nueve primeros meses de 2025 se han construido menos viviendas de protección pública que en el mismo período de 2024. A falta de las cifras del cuarto trimestre del año, la tendencia de los últimos meses parece indicar que la edificación de este tipo de viviendas no termina de despegar después del acelerón experimentado en 2024.

Entre enero y septiembre de 2025 se iniciaron 11.567 viviendas protegidas en España, un 6,4 % menos que en el mismo período de 2024, aunque un 41,1 % más que en 2023. Los datos del Ministerio de Transportes tampoco apuntan a una tendencia ascendente en las finalizaciones: las viviendas protegidas terminadas hasta septiembre han sido 7.868, lo que supone una ligera caída del 0,4 % respecto a 2024, más bien un estancamiento en el ritmo de calificaciones definitivas.

El dato de caída en las viviendas de protección oficial iniciadas contrasta con el de las viviendas libres, que en los meses disponibles de 2025 superaron el nivel de 2024. En concreto, se iniciaron 87.624 viviendas libres, 3.535 más que el año anterior. A este ritmo será difícil que España se aproxime a un peso de la vivienda social equiparable al de otros países europeos, el 9,3 % en promedio de la UE, frente al 3,3 % en 2024.

Los datos tienen en cuenta las inversiones tanto de los planes estatales como de los autonómicos, aunque los mayoritarios son los segundos al tener la gestión más directa en materia de vivienda y los mayores presupuestos. No obstante, la situación no es la misma en todas las comunidades autónomas. En el conjunto del país, la caída en el número de viviendas iniciadas en los nueve primeros meses es de 788, pero se han producido desplomes grandes en Madrid (-2.240), Cataluña (-1.032) y País Vasco (-529).

Se ha producido un claro efecto escalón. El año 2024 fue excepcionalmente bueno para la promoción de viviendas protegidas en comparación con los anteriores recientes y parecía marcar el punto de inflexión de un verdadero auge constructor de este tipo de edificaciones. Sin embargo, con los datos disponibles de 2025 se observa que no se ha podido mantener el ritmo y será complicado que el último trimestre recupere o supere la actividad no realizada durante el resto del año.

En Madrid, la iniciación de viviendas protegidas ha caído a la mitad (un -48,9 %). También se han terminado 322 viviendas protegidas menos, aunque en el agregado del país prácticamente se compensan los datos. En Cataluña, el desplome en viviendas de protección oficial iniciadas es del 34,1 % y continúa segunda en el ranking. A diferencia de estas dos, las regiones que mejoran sustancialmente son Andalucía, que ha iniciado 782 viviendas más, Castilla-La Mancha (841 más), y la Comunidad Valenciana (881 más).

Analizando el caso de Madrid por su importancia en el peso del total nacional, varios motivos explican el descenso respecto a 2024. Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), señala que el acelerón del pasado año en la región responde a que el Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó en marzo la subida del módulo de vivienda protegida.

Esto hizo posible que se iniciaran "proyectos embalsados" de años anteriores "que no se pudieron hacer porque el coste de la vivienda protegida antes de la subida del módulo era superior al precio tasado". Otro suceso excepcional es que se pusieron en calificación "muchos proyectos de colaboración público-privada", como el Plan VIVE.

Por ello, Ginés considera que "era evidente" que se iba a producir un descenso en las viviendas iniciadas de VPO en Madrid este año. No obstante, incide en que "al final de 2025 deberíamos superar las 4.000 viviendas iniciadas, que es muy superior a las de 2023, y a las de 2022, que para mí es la verdadera referencia". En 2024, Madrid inició el 52 % de las viviendas protegidas de España (12.648), un dato anómalo, que, según Ginés caerá al entorno del 25 % en 2025.

Desde el punto de vista de Asprima, el principal problema para no acelerar la producción de manera decidida "sigue siendo la escasez de suelo finalista". Falta suelo para construir vivienda donde se necesita y el proceso de urbanización sigue siendo lento y burocrático. Sin suelo disponible o sin suelo que pueda desarrollarse en plazos más cortos, no se pueden iniciar nuevas promociones, aunque haya financiación pública y una mejora en la rentabilidad de las promociones de vivienda protegida.

"Todavía, no estamos en la producción de crucero de suelo y todo se retrasa. Los Ejes del Sureste, que son una gran bolsa de suelo de más de 50.000 viviendas (habría que incluir 50.000 viviendas protegidas) siguen siendo muy lentos por las trabas burocráticas y un urbanismo del siglo XIX. Ese es el problema", defiende Ginés.

Este problema del suelo se produce con mayor intensidad en los territorios más tensionados, como son Madrid y Cataluña, y afecta tanto a los promotores privados como a los públicos. Los datos reflejan descensos en ambos, pero más acentuadas en los segundos. Siguiendo con el caso de Madrid, los promotores públicos (entre los que se encuentra la empresa pública) han iniciado 405 viviendas protegidas menos en los nueve primeros meses de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior. La caída es menor en los promotores privados (-383) a pesar de que construyen más promociones que los públicos.

Un gasto público de solo el 0,5 % del PIB

Es evidente que sigue existiendo un cuello de botella en la disponibilidad del suelo, pero la ley que pretendía agilizar los trámites (comprometida con la Comisión Europea) nunca vio la luz porque el entendimiento político fue imposible. Mientras tanto, el gasto público en vivienda sigue siendo mínimo en comparación con el resto de gastos del Estado y con la evolución económica.

Según los últimos datos, relativos a 2024, las administraciones públicas (estatal, autonómica y local) gastaron solo el 0,5 % del PIB en políticas de vivienda e incluso se produjo una ligera reducción (de 208 millones) respecto a 2023, puede que debido a las restricciones presupuestarias de los ayuntamientos. En cualquier caso, refleja la falta de agilidad para incrementar el stock de viviendas desde el sector público, a pesar de que la crisis habitacional es uno de los principales problemas de los españoles. En la otra parte, el sector privado se está reactivando, como reflejan los datos sectoriales de la construcción, pero los hogares crecen a mayor ritmo.

Según calcula BBVA Research, simplemente para reducir el déficit de vivienda a la mitad en 2030 (hasta las 370.000 viviendas, de las 700.000 previas al ritmo actual) harían falta tasas de crecimiento de la inversión muy superiores, disparando el peso de la inversión inmobiliaria sobre el PIB hasta el 10 %, próximo al dato del año 2007 (11,7 %). Un escenario seguramente no deseable, pero que da cuenta de la magnitud del problema.