Lo que los impuestos a la vivienda revelan de nosotros: comprar se grava diez veces más que poseer

Uno de los aspectos que suelen pasar desapercibidos en el debate sobre la crisis de la vivienda es la fiscalidad e influye más de lo que podría parecer en el comportamiento de los ciudadanos. Los impuestos que gravan los inmuebles y sus transmisiones en España desincentivan la movilidad residencial y ponen barreras elevadas a la compra de viviendas usadas. Esto facilita que las propiedades se transfieran de padres a hijos sin pasar por el mercado, contribuyendo a una asignación menos eficiente de los inmuebles y al fenómeno de las casas vacías.

El último informe de la OCDE sobre fiscalidad de la vivienda señala que varias de las economías avanzadas, incluida España, gravan la vivienda en propiedad sobre valores desactualizados, lo que incentiva a las personas a permanecer en esas casas incluso si ya no se ajustan a sus necesidades. Esto reduce, además, la capacidad recaudatoria de estas figuras impositivas, fundamentalmente del IBI en España, y pone el peso en los impuestos sobre las transacciones de inmuebles de segunda mano: transmisiones patrimoniales (ITP), actos jurídicos documentados (AJD) y plusvalía municipal. Estos últimos son elevados en España “a pesar de su potencial para reducir la movilidad residencial y, en cierta medida, la laboral”, advierte la OCDE.

La Comisión Europea le pone números a esta disparidad en su base de datos de impuestos sobre la vivienda y España aparece entre los países que más gravan las compraventas de inmuebles de segunda mano, aunque los impuestos sobre la propiedad también se encuentran en un entorno relativamente elevado. En concreto, el servicio de investigación de Bruselas (Joint Research Centre) recopila la ratio de los impuestos sobre las transferencias de vivienda habitual para los Estados miembros y España aparece como el segundo país, solo por detrás de Luxemburgo, con mayor tasa, un 6% sobre el valor del inmueble.

En contraste, la imposición sobre la vivienda en propiedad es más reducida, en parte, porque los valores catastrales se revisan con reducida frecuencia. Los investigadores comunitarios calculan un indicador de la ratio impositiva sobre los inmuebles en propiedad, dividiendo la recaudación recurrente por este concepto (procedente del IBI y del recargo en el IRPF en el caso de segundas residencias) entre el stock neto de viviendas en el sector doméstico. La ratio para España es el 0,57%, la quinta más alta, y diez veces inferior a la ratio de compraventa de vivienda de segunda mano.

Entre académicos e instituciones existe cierto consenso en que el diseño de la fiscalidad sobre la vivienda no es el más adecuado. Por ejemplo, el Banco de España señalaba en su informe anual de 2023 que "la composición de la cesta tributaria vinculada al mercado inmobiliario presenta un mayor sesgo hacia los gravámenes sobre la producción y la adquisición de vivienda y un menor peso relativo de la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles".

Por ello, sugería "el incremento de los impuestos sobre la propiedad (por ejemplo, el IBI)" y focalizar los incentivos fiscales en los costes asociados a la compra, pero cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial, algo que se está acentuando en vez de reducirse. "En caso contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda, transfiriendo los recursos públicos a los promotores y a los propietarios de vivienda en venta", advierte el supervisor bancario.

Lo mismo considera la OCDE, que, aunque recomienda reducir los impuestos a las transacciones gradualmente para romper su relación con la reducción de la movilidad residencial y laboral y subir los impuestos a la propiedad (como hizo Dinamarca en 2017), advierte de que una eliminación brusca "se capitalizará en los valores de las propiedades en el contexto actual de precios de las viviendas altos y en aumento". Aunque tienen sus hándicaps, la OCDE reconoce que los impuestos a las transacciones de vivienda enfrían los mercados inmobiliarios y contienen la especulación en mercados sobrecalentados.

El organismo concluye que, rebajar estos impuestos actualmente, "reduciría aún más la asequibilidad de la vivienda", por lo que sugiere una alternativa: "Imponer tasas progresivas de impuestos a las transacciones que aumenten con el valor de la propiedad". De tomar esta vía, desaconseja un sistema de tramos en el que la tasa impositiva marginal más alta se aplique a todo el valor de la propiedad una vez que supere el umbral.

Medidas parciales en España

La disparidad entre unas ratios impositivas y otras y la situación coyuntural de falta de vivienda nueva y precios disparados hace que las comunidades autónomas estén recaudando cifras récord con la crisis de vivienda. Sus ingresos por ITP y AJD han crecido un 15,8% en los diez primeros meses de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior y van camino de marcar un nuevo máximo anual cuando el Ministerio de Hacienda publique los datos de final de año.

De hecho, la recaudación por estas dos figuras casi iguala ya a los ingresos de los ayuntamientos por el IBI. En 2024, las regiones ingresaron 12.360 millones por compras de vivienda usada y los municipios 13.937 por el principal gravamen sobre la vivienda en propiedad, urbana y rústica. Ambos impuestos suponen figuras centrales de los recursos de las administraciones, especialmente el IBI en el caso de los ayuntamientos, y las medidas de reforma que se están planteando son limitadas.

Las distintas administraciones están poniendo en marcha o proponiendo algunas medidas para modificar la carga impositiva de la vivienda en España, pero de manera poco coordinada. El Ejecutivo nacional planteó hace ya casi un año subir el ITP o crear uno nuevo para desincentivar la compra de inmuebles por parte de los extranjeros extracomunitarios no residentes, según propuso Pedro Sánchez. Pero su posible choque con la Constitución y con el derecho comunitario, además de la poca viabilidad para aprobarse en el Congreso, han impedido ninguna novedad al respecto.

En cambio, algunas comunidades autónomas gobernadas por el PP sí han implementado bonificaciones del ITP en 2025 destinadas a determinados grupos sociales, aunque no han ido acompañadas de transformaciones generalizadas en el IBI, competencia municipal. Es el caso de La Rioja, que ha establecido un nuevo tipo reducido del 4% para las compras de inmuebles habituales de segunda mano que realicen los menores de 40 años, o de Extremadura, con un diseño similar para los menores de 36 años y con bonificaciones del 20% para otros colectivos. También existen medidas semejantes en la Región de Murcia, con un tipo reducido del 5% para la adquisición de inmuebles por parte de “jóvenes que sean empresarios o profesionales”.