Mucho vendedor y poco constructor: ¿hay una burbuja de inmobiliarias en España?

El sector de la construcción no se ha recuperado del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, pero otro sector ligado a la vivienda, el de actividades inmobiliarias, vive su mejor momento al calor de los precios disparados. Diversos indicadores apuntan a esta inversión sectorial por la que, año tras año, las inmobiliarias se consolidan como un pilar con cada vez más peso en la economía nacional, mientras que la construcción no logra remontar. El último dato al respecto es llamativo: ya hay más empresas dedicadas a la gestión del insuficiente parque de viviendas de España que a la construcción del mismo.

Así lo pone de manifiesto el Directorio Central de Empresas (DIRCE) publicado por el INE esta semana. En enero de 2025 había 215.591 empresas de actividades inmobiliarias activas, frente a las 198.061 de construcción de edificios. Hasta 2022, el número de negocios de construcción era mayor, pero la implementación de un reglamento europeo por parte del INE obligó a revisar las empresas que realmente estaban activas, dejando solo las que tienen facturación, empleo, inversiones o producción en el año de referencia.

Esto eliminó a 35.080 empresas de la construcción entre la edición de 2022 y la de 2023, mientras que las inmobiliarias siguieron creciendo. Además, desde ese año, el ritmo de proliferación de negocios inmobiliarios también ha sido superior: han aparecido 20.163 empresas más de este tipo, frente a las 8.030 de la construcción de edificios. El crecimiento de las inmobiliarias es tal que, en los dos últimos años, ha sido el sector que más empresas ha ganado y marca ya su récord histórico.

España acumula un déficit de unas 700.000 viviendas entre 2021 y 2025, según el Banco de España (cifra resultante de la resta entre los hogares creados y viviendas construidas), pero, paradójicamente, crece más el sector que gestiona el parque disponible que el que podría aliviar el desajuste entre una oferta que aumenta lentamente y una demanda disparada por motivos demográficos. Este es, en teoría, el principal factor que explica el crecimiento de los precios hasta los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Actualmente, se dan las condiciones propicias para que las agencias inmobiliarias prosperen. Las comisiones por cada operación se encuentran en niveles récord gracias a los precios y a un catálogo de servicios cada vez más amplio asociado a cada compraventa y a cada arrendamiento. Y el crecimiento de la demanda, en un país que está a punto de alcanzar los 50 millones de habitantes, hace que los inmuebles se coloquen rápidamente. Además, el reducido parque de viviendas protegido (apenas un 3,3% del total) deja la mayor parte de la gestión a las empresas privadas.

Los datos de márgenes sobre ventas resumen el fenómeno. Según la Agencia Tributaria, en el último año (contando desde el tercer trimestre de 2025), las inmobiliarias obtuvieron un 28,3% de margen por cada venta, frente al 24,5% del mismo periodo de 2018-2019. Retrocediendo a los años 2010-2012, los márgenes eran inferiores a los dos dígitos.

En el lado opuesto se encuentra la construcción, con un margen bajo, del 6,4% en el último año, solo ligeramente superior al del mismo periodo de 2019, el 4,6%. En este epígrafe también se tiene en cuenta la ingeniería civil y la construcción especializada. Las demoras para conseguir suelo finalista y la escasez de mano de obra pesan en el sector, que se enfrenta a costes elevados y a rentabilidades relativamente bajas. Los activos se financian principalmente con recursos propios y tardan mucho en construirse y en rentabilizarse, según señala BBVA Research en su último observatorio inmobiliario.

Las inmobiliarias ya generan el 11,5% del VAB

Las empresas inmobiliarias son pequeñas, el 73,5% no cuenta con asalariados y el 25,8% tienen entre uno y nueve. En la construcción de edificios, el reparto es el 57,5% y el 37,9%, respectivamente, por lo que alcanzan un tamaño medio mayor. Sin embargo, el empleo está creciendo más en las actividades inmobiliarias.

Los datos de la Seguridad Social registran un crecimiento anual del 5,4% en las inmobiliarias y del 4,5% en la construcción, pero las primeras marcan su máximo nivel de empleo histórico, mientras las empresas constructoras emplean a 134.000 personas menos que en 2009. Este comportamiento del mercado laboral, sumado a los beneficios, da como resultado una notable ganancia de protagonismo en el PIB.

Según el INE, las actividades inmobiliarias generaron en 2024 el 11,5% del valor añadido bruto, el mismo peso que llegó a tener la construcción en los años de formación de la burbuja y cercano a lo que genera el turismo (el 12,3%). La construcción solo aporta ahora el 5,7% del VAB y la inversión en edificación se sitúa en el 6% del PIB, por debajo de los niveles de los años 80.

Según calcula BBVA Research, para reducir a la mitad el déficit de viviendas en 2030 (hasta las 370.000) serían necesarias tasas de crecimiento de la inversión en construcción de un promedio del 15% entre 2027 y 2030, algo que, medido en porcentaje del PIB, supondría alcanzar el 10% en 2030, una cifra próxima al máximo de 2007 (11,7%). Un escenario poco probable con las piezas actuales que anticipa la persistencia de una brecha estructural entre la oferta y la demanda si no ocurre un shock.