El imparable alza de la vivienda castiga ya también la cesta de la compra

El trabajo lo han realizado tres profesoras de la Universidad de Islas Baleares, y lo que acredita es un fenómeno sobre el que había pocas evidencias académicas para España: el persistente aumento del precio de la vivienda afecta ya de forma significativa al coste de la cesta de la compra.

O lo que es lo mismo, el encarecimiento de la vivienda —en parte por la presión turística— ya no sólo perjudica a quienes quieren alquilar o comprar un piso, sino también a cualquier consumidor. Es decir, se produce un doble efecto. Por un lado, se encarece el acceso a una vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad, y, por otro, “también se incrementan los costes de una amplia gama de bienes y servicios” a consecuencia, precisamente, de esa escalada. Se estima, en concreto, que, entre 2015 y 2023, la inflación impulsada por la vivienda representó entre un 2,9% y un 3,5% del crecimiento general de los precios, contribuyendo hasta un 15,1% del deflactor implícito del PIB.

El trabajo se refiere a Baleares, pero se puede generalizar, con los matices necesarios, a otras regiones donde la oferta turística presiona al alza el precio de los activos inmobiliarios y, en última instancia, la inflación. Se cita, en concreto, los servicios de alimentación en restaurantes y puestos de comida, los servicios de comidas preparadas y establecimientos de bebidas, los servicios de alojamiento y los relacionados con el transporte, en particular el alquiler de automóviles y vehículos ligeros. Si bien todos estos sectores se reconocen como parte de la economía turística, también prestan servicios esenciales a la población local residente cuya actividad nada tiene que ver con los servicios turísticos.

Como sostiene el estudio, el efecto más notable se observa en el sector de venta y reparación de vehículos de motor y motocicletas, que experimentó un aumento del 12,3% debido al aumento de los costes inmobiliarios en las Islas Baleares. A continuación, se encuentran el sector de servicios de comercio minorista (7%), los servicios de atención sanitaria (4,8%), los servicios de medios de comunicación y entretenimiento —incluyendo cine, vídeo, grabación de sonido, edición musical, radio y televisión (4,7%)—, así como los servicios de reparación de ordenadores, efectos personales y artículos del hogar (3,5%), y los servicios financieros (3,3%), entre otros.

Cadenas de suministro

Cabe destacar, asegura el estudio, que estos no son necesariamente los sectores que más dependen del sector inmobiliario, aunque lo lógico es que aquellos que requieren grandes locales se vean más afectados de forma directa. De manera indirecta, los restaurantes enfrentan un aumento de costes no solo para sus propios locales, sino también a través de sus cadenas de suministro, como los servicios de alimentación o limpieza, que también se ven afectados por el shock inmobiliario. De esta manera, tanto los efectos directos como los indirectos se incorporan a la cifra del 5,2% para los servicios de alimentación en el sector de restaurantes y puestos de comida.

El trabajo advierte que esta dinámica tiene importantes implicaciones “para la cohesión social, la competitividad empresarial y la estabilidad del mercado laboral”. En particular en territorios como Baleares, donde la disponibilidad del suelo es limitada y están sometidas a una fuerte demanda externa. Lo que sugiere el trabajo es que se utilicen las herramientas políticas destinadas a reducir o frenar los precios de la vivienda y también a contener la inflación. “Cada vez hay más evidencia internacional, afirman las autoras del estudio, “que sugiere que las medidas fiscales y regulatorias tienen el potencial de aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario, especialmente en mercados afectados por el turismo y la inversión extranjera”.

No hay que olvidar, en este sentido, que la tasa de intensidad turística de España (la relación entre el número de pernoctaciones y la población residente en el país) es una de las más altas de Europa —la séptima más elevada—. Incluso, por encima de Francia, que es el principal destino turístico del planeta, o Italia. En el caso de Baleares (16%) es la quinta región europea con mayor tasa de intensidad turística, mientras que Canarias es la número once.

En este sentido, se apunta que los impuestos sobre las propiedades vacías reducen las inversiones especulativas y aumentan la disponibilidad de viviendas en países como España. Se pone como ejemplo lo sucedido en Toronto y Sydney, donde los impuestos a los compradores extranjeros han frenado el crecimiento de los precios de la vivienda, mientras que, por el contrario, la prohibición de Nueva Zelanda a los compradores extranjeros no ha tenido un efecto significativo en los precios. Otro de los instrumentos clásicos para frenar el alza de la vivienda pasa por el control de los precios de los alquileres, lo que a corto plazo, según las autoras, alivia la renta de los inquilinos, pero a largo plazo los resultados “siguen siendo inciertos”.

Alquiler vacacional

El estudio, elaborado por las profesoras Maria Sard, Maria Tugores y Elisabeth Valle, recuerda que en los últimos años Baleares ha aprobado diversas iniciativas como la limitación de las licencias de alquiler vacacional, el aumento de los impuestos turísticos y la asignación de los ingresos procedentes del impuesto turístico a programas de vivienda. Sin embargo, aseguran, “la persistencia de los altos precios de la vivienda y sus efectos inflacionarios sugieren que podrían requerirse políticas adicionales y bien focalizadas”.

El caso de Baleares es significativo porque se trata de un importante destino turístico. Recibe cada año 14 visitantes por residente y atrae una importante inversión inmobiliaria extranjera, representando los compradores foráneos el 38,7% de las viviendas vendidas. Estos resultados, sostienen, ponen de relieve la necesidad de considerar la vivienda no solo como un reto social, sino también como un determinante clave de la dinámica inflacionaria regional.

Hay que tener en cuenta que la evolución del precio de la vivienda no se incluye en el cálculo del Índice de Precios de Consumo (IPC), precisamente debido a que se considera un bien de inversión y no de consumo, aunque es a la vez ambas cosas. Tan sólo se incorporan los costes aparejados a la vivienda (luz, agua o calefacción). Frente a lo que sucedía en el pasado, no se incluye ni la renta del alquiler imputado a los propietarios (lo que costaría al dueño de una casa vivir en un hogar como si no fuera suyo), ni los tipos de interés pagados para su adquisición. El alquiler imputado fue utilizado en el IPC hasta la base 1992.

Tampoco el IPC armonizado (IPCA) refleja totalmente los costes de ser propietario de una vivienda, pero un estudio publicado hace algún tiempo por los técnicos del Banco Central Europeo (BCE) consideró que la inclusión de estos costes representaría mejor la tasa de inflación relevante para los hogares, por lo que ha recomendado un plan de acción para incorporarlo. Esa incorporación, sin embargo, tardará en llegar por sus efectos inflacionistas, aunque el resultado sería más representativo que el actual.