El gran negocio de la vivienda: la rentabilidad (+15,9%) recupera niveles de la burbuja

La vivienda en propiedad destinada al alquiler vuelve a convertirse en un activo imbatible en términos de rentabilidad. De hecho, habría que remontarse a 2006, inmediatamente antes de pincharse la burbuja inmobiliaria, para encontrar un alza similar. En concreto, un 15,9% en el segundo trimestre de este año respecto del mismo periodo del año pasado. En el ciclo alcista anterior alcanzó un máximo del 23% en 2002.

Este dato se desagrega de la siguiente manera. Por un lado, la ganancia patrimonial derivada de la revalorización de la vivienda, un 12,7% entre el segundo trimestre de este año y el mismo periodo del ejercicio anterior, y, por otro, el dividendo obtenido por las rentas del alquiler, 3,2%. En total, ese 15,9%, al que habría que restar el impacto del incremento de los precios: un 2,3% en el segundo trimestre de este año en términos interanuales.

Los datos proceden de la síntesis del mercado inmobiliario que elabora el Banco de España, y lo que muestran es que la vivienda, sin ser formalmente un activo financiero, se le parece cada vez más. Es, de hecho, más rentable que la Bolsa en periodos largos, los bonos del Estado y, por supuesto, los depósitos, tanto los que están a la vista como los que los inversores colocan a plazo.

Otro indicador, en este caso procedente del Informe de Estabilidad Financiera, refleja la fuerte rentabilidad del sector. Las empresas inmobiliarias y de la construcción obtuvieron en el segundo semestre de 2024 respecto de un año antes un resultado económico bruto equivalente al 15,1%. Es decir, muy por encima de comercio y hostelería (11,7%) y resto de servicios (10,8%).

A tenor de estos datos no es de extrañar que en los últimos años, desde la salida de la crisis, haya cambiado de forma relevante el perfil del comprador. Por un lado, la entrada de dinero caliente procedente del extranjero, personas físicas y jurídicas, y, por otro, la mayor presencia de fondos de inversión u otros instrumentos de ahorro en la compra de viviendas. En el primer caso, según el Consejo General de Notariado, la participación extranjera alcanzó un pico del 27,9% en 2015, aunque ha bajado hasta el 17% en 2024. En paralelo, la compra por parte de personas jurídicas se ha consolidado. Una de cada diez viviendas la compra hoy una entidad u organización con personalidad jurídica propia.

Oferta y demanda

La causa principal del aumento de la rentabilidad del mercado de la vivienda tiene que ver con el desequilibrio entre oferta y demanda, que hace que, ante la escasez, los compradores o arrendatarios paguen más de lo que indicaría su precio de equilibrio (en función de los fundamentos económicos). El Banco de España estima que el precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 “algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo”. Concretamente, de acuerdo con distintos modelos, este desequilibrio se situaba al cierre del último año entre el 1,1% y el 8,5%, frente a un rango estimado del 0,8% al 4,8% seis meses antes. Por lo tanto, una evidente aceleración.

Es decir, hay pocas viviendas asequibles, y quienes tienen recursos para adquirir una o varias (personas físicas o jurídicas) pueden alquilarla a precios más elevados. En el alza, lógicamente, también influyen las expectativas de revalorización, ya que el desequilibrio entre construcción de viviendas y creación de nuevos hogares no deja de ensancharse.

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En los últimos doce meses, en concreto, se han creado 249.000 nuevos hogares, según la Encuesta de Población Activa (EPA), pero en 2024 apenas se construyeron poco más de 100.000 viviendas. Y las proyecciones que hace el INE sobre la creación de hogares en los próximos años muestran que el crecimiento seguirá siendo intenso.

Otro factor hay que relacionarlo con que la vivienda en España, pese a que es prohibitiva para la mayoría de quienes buscan un piso, sigue siendo más barata que en la mayoría de los países de la eurozona, en particular en las grandes capitales en las zonas turísticas premium, como Baleares o Málaga. Además, la compra de viviendas por parte de las sociedades inmobiliarias (socimis) tienen ventajas fiscales en forma de tipos reducidos respecto de los productos financieros, lo que incentiva este tipo de entidades jurídicas para entrar en el mercado de la vivienda. En el año 2023, 127 beneficiarios tuvieron una desgravación por valor de 106 millones de euros, según la Memoria de beneficios fiscales que elabora anualmente el Ministerio de Hacienda. Un año antes los beneficios fiscales habían alcanzado los 235 millones.

La fuerte rentabilidad de la vivienda, en todo caso, no es un fenómeno reciente. La fuerte especulación, vinculada entonces al exceso de crédito inmobiliario, calentó el mercado hasta 2007 provocando una gigantesca burbuja que finalmente estalló. Y aunque aquel proceso tiene características propias (el desequilibrio no estaba en el volumen de viviendas construidas gracias al crédito fácil) sí que hay ciertos paralelismos en cuanto a rentabilidades. Entre 2015 y 2022, a partir de la información suministrada por la Agencia Tributaria y el Colegio de Registradores, la rentabilidad promedio se ha situado en términos nominales en el 10,5%.

Como sostiene el Banco de España, existen más razones que explican la alta rentabilidad de la inversión en vivienda, y que le aleja de ser un bien de primera necesidad para convertirse en el activo financiero más rentable (el bono de EEUU a 10 años de EEUU se sitúa ligeramente por encima del 4%). En términos tributarios, existe un tratamiento fiscal favorable a las rentas del alquiler de vivienda habitual por parte de las personas físicas frente a mayores tipos efectivos —por ejemplo, sobre otras rentas inmobiliarias o la doble imposición de dividendos—.

Pagar menos impuestos

Estas rentabilidades, asegura en un reciente informe el banco central, en comparación con la rentabilidad de los activos financieros, “contribuirían a explicar el auge de la inversión en vivienda de alquiler por parte de las personas físicas que no se dedican profesionalmente a la actividad inmobiliaria”. Es decir, más particulares se han animado a comprar una vivienda para alquiler, en lo que influye de forma determinante el hecho de que la riqueza se concentra hoy en los niveles de edad más altos. Esto explica que este colectivo ya representa más del 90% del mercado del alquiler en España.

Frente a lo que puede imaginarse, la mayor rentabilidad de la vivienda en alquiler no se asocia a los inmuebles de más alto precio, sino, por el contrario, a los más baratos. El Banco de España lo explica porque en las zonas con un menor nivel de renta se incorpora una prima de riesgo positiva en los precios del alquiler. Dicha prima, estima, podría estar asociada al hecho de que los arrendadores perciben un mayor riesgo relativo cuando alquilan sus viviendas a inquilinos con un menor poder adquisitivo. Es decir, la probabilidad de impago es mayor, y, por eso, los precios, en términos relativos, son más elevados.

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De igual manera, la mayor RBA (rentabilidad bruta del alquiler) en las zonas de menor renta también podría reflejar una mayor intensidad de la demanda de alquiler en estas áreas ante las mayores dificultades de los hogares que allí residen para acceder a préstamos hipotecarios con los que financiar la adquisición de vivienda. Precisamente, debido a sus menores ingresos y a una capacidad de ahorro más limitada. La rentabilidad bruta del alquiler se define como la ratio entre el alquiler medio anual y el precio medio de venta de una vivienda con los mismos metros cuadrados.