La gran subida: Europa sufre la mayor escalada de la vivienda desde la crisis

No es sólo España. Europa y el resto de economías avanzadas viven hoy un incremento de los precios inmobiliarios con pocos precedentes. Habría que volver a la crisis financiera anterior a 2008 para encontrar alzas similares. Algunos datos lo expresan con rotundidad. En los últimos 10 años (base 100 en 2015), los precios de la vivienda han subido en la Unión Europea un 57,5%, pero si la lupa se pone en un periodo más corto, los últimos doce meses, el resultado es, igualmente, elocuente.

En siete países de la Unión Europea (entre ellos España) los precios de la vivienda (nueva y usada) crecieron en el último año por encima del 10%. A la cabeza está Portugal (16,3%), mientras que, en el caso español, según Eurostat, el incremento fue del 12,3%, muy por encima de cómo crecieron los precios. En concreto, más del doble que el promedio de la UE en apenas un año. Los alquileres no le han ido a la zaga y desde 2010 se han encarecido en el conjunto de la UE un 27,8% en términos reales, es decir, descontada la inflación. Tan sólo en el primer trimestre de 2025, en comparación con el mismo periodo de 2024, los alquileres aumentaron un 3,2% y los precios de la vivienda en propiedad un 5,7% en la zona euro.

La subida es general, incluso si se deflacta el índice de los costes de la vivienda en propiedad en función de la evolución de los precios, lo que ha sido especialmente significativo durante los años 2022 y 2023, cuando la inflación alcanzó niveles de dos dígitos no vistos en 40 años. Incluso así, y con base 100 en 2015, es decir, en términos reales, el incremento ha sido del 19%, aunque con una gran disparidad entre países. Hungría, Chequia y Portugal son, claramente, los territorios en los que la presión de los precios es mayor.

En los últimos 25 años, de hecho, los precios de la vivienda en la zona euro se han duplicado con creces y, en promedio, han superado con mucha diferencia los precios del alquiler. ¿La causa? Según la Encuesta de Expectativas del Consumidor del BCE, el deseo de ser propietario en lugar de alquilar fue la tercera razón más importante para mudarse entre febrero de 2023 y febrero de 2024. En paralelo, la proporción total de hogares de la zona euro que alquilan una vivienda crece a un ritmo de un punto porcentual desde 2020, hasta alcanzar cerca del 35% en 2023. Detrás de este comportamiento se encuentran, obviamente, las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad accesible.

Campo y ciudad

El incremento, en todo caso, no es homogéneo, pero no sólo por el dispar comportamiento de los países, sino porque también dentro del propio territorio ante el avance imparable de las diferencias entre campo y ciudad. Datos del Banco Central Europeo muestran que a finales de 2019 los precios de la vivienda en las capitales eran un 71% más altos que antes de la crisis financiera mundial a principios de 2006.

La especulación inmobiliaria —la vivienda se ha convertido en un activo financiero más que un bien de primera necesidad— tiene mucho que ver. En palabras de los economistas de la autoridad monetaria, una mayor proporción de “compradores adinerados” y una percepción de valores de reventa “confiables en buenas ubicaciones como las capitales” pueden estar amplificando las subidas de precios. Otros factores son los fundamentos macroeconómicos (caso de España), las expectativas de revalorización de la vivienda o la especulación en comparación con otras ubicaciones.

Aunque no hay conclusiones sobre periodos más cercanos, el BCE ha observado una cierta ralentización de los precios en las grandes ciudades respecto del conjunto del territorio. Lo achaca a que los ya elevados precios, cada vez menos asequibles, pudieron estar inflados por la pandemia. En particular, por sus implicaciones sobre el teletrabajo. Esta tendencia, que aún se manifiesta, aunque de manera menos intensa, permitió a los trabajadores vivir más lejos de sus oficinas y en ubicaciones más baratas. Es decir, se ha producido una menor presión sobre la demanda en las grandes ciudades.

Lo que mide el Índice de Precios de la Vivienda es la evolución en todo tipo de tipologías de la vivienda, pisos, casas unifamiliares, casas adosadas, etc., tanto de nueva construcción como de segunda mano, independientemente de su uso final. En la actualidad, en el conjunto de la UE, el 51,7% de la población vive en una casa, mientras que el 47,7% habita en un piso. El 0,6% vive en otros alojamientos, como casas flotantes y furgonetas.

Los precios de la vivienda en propiedad y los alquileres en la UE siguieron un patrón similar entre 2010 (en plena crisis financiera) y el segundo trimestre de 2011, pero desde entonces han evolucionado de forma diferente. Mientras que los alquileres han aumentado de forma constante, los precios de la vivienda han seguido un patrón más variable, con un “aumento vertiginoso”, como reconoce Eurostat, entre el primer trimestre de 2015 y el tercer trimestre de 2022, seguido de una ligera caída y estabilización, antes de volver a subir desde 2024. La caída no fue fruto de una corrección de precios ajustando oferta y demanda, sino a causa de que la inflación llegó a alcanzar los dos dígitos en el conjunto de la región. Esta es la razón por la que en las estadísticas aparece un súbito descenso de los precios reales, aunque no nominales.

¿Burbuja?

El Banco Central Europeo (BCE), que sigue muy de cerca los precios de la vivienda por sus implicaciones en la política monetaria, no ve por el momento que exista una burbuja. Ni siquiera pese a que los datos del tercer trimestre de 2024 muestran que el ciclo de precios de la vivienda ha superado su mínimo y se ha recuperado hasta alcanzar el máximo anterior observado en el tercer trimestre de 2022 (antes del breve periodo inflacionista). Ahora bien, esta recuperación, como sostiene el BCE en un reciente trabajo, “ha sido mucho más rápida que las observadas tras la crisis financiera mundial y la crisis de la deuda soberana”.

Europa no es una excepción. Un estudio de Morgan Stanley muestra que la oferta limitada y la elevada demanda de viviendas han disparado en EEUU los precios desde la pandemia. Entre 2020 y 2025, en concreto, el precio medio de la vivienda construida aumentó un 45%, hasta los 408.000 dólares (unos 350.000 euros), mientras que el precio de las viviendas nuevas aumentó un 25%, hasta los 411.000 dólares.

El problema, sugieren sus analistas, es que lejos de estar en vías de solución el problema seguirá creciendo a causa de factores como la escasez de mano de obra, los aranceles (que limitan y encarecen la entrada de materiales para la construcción) y el aumento de los tipos de interés. Estos factores, sostienen, “amenazan con impulsar aún más los precios de las viviendas, incluso cuando el ritmo de aumento de precios se ha ralentizado recientemente”.

En el caso de la financiación, el aumento de las hipotecas es un factor añadido que hace más difícil lograr una vivienda asequible en EEUU. Entre 2019 y 2025, a medida que las autoridades elevaron los tipos de interés para combatir la inflación, la tasa hipotecaria fija a 30 años se ha disparado de menos del 3,5% a más del 6,5%, lo que aumentó cientos de dólares en gastos mensuales de vivienda para un nuevo propietario típico.

Algo parecido sucede en Canadá, donde la inversión inmobiliaria es creciente desde principios de siglo, lo que le ha llevado a superar un nivel de inversión del 10% del PIB en 2021 y a alcanzar, a pesar de su reciente corrección, una ratio del 7,8% del PIB a principios de 2024.

Inversión en vivienda

Un estudio del Banco de España ha estimado que, en el caso del área del euro, se observa un "notable dinamismo de la inversión en vivienda" en Alemania y Francia durante la última década. En concreto, el promedio de la ratio de inversión sobre el PIB se situó en el 6,5% en ambas economías y los niveles de esta ratio superaron el 7% del PIB a mediados de 2022. Asimismo, entre este año y principios de 2024 se registró un fuerte repunte de la inversión en vivienda en Italia, relacionado con el programa público de apoyo a la rehabilitación, desde el 4% del PIB en promedio anual durante el periodo 2014-2019 hasta cifras que alcanzaron el 6,7% del PIB en el primer trimestre de 2024.

En la misma línea, las cifras de la Oficina Nacional de Estadística muestran que, si bien los ingresos en Inglaterra y Gales se duplicaron entre 1997 y 2024, los precios de la vivienda se cuadruplicaron con creces. Durante la mayor parte de ese período, el crecimiento del precio real promedio de la vivienda en el Reino Unido superó al de todas las demás economías del G7.

En el caso de la Unión Europea, como asegura el BCE, los factores de demanda, más que la oferta, “explican en parte el reciente ciclo de precios de la vivienda”. Esto se refleja, insiste, en el continuo aumento de las intenciones de compra o construcción de viviendas, “alcanzando niveles no vistos desde la introducción del euro”. De hecho, la pandemia supuso un impulso adicional, lo que se vincula a la preferencia por el teletrabajo.

Los factores de demanda "explican en parte el ciclo de precios de la vivienda"

La demanda de viviendas, igualmente, está impulsada por lo que el BCE denomina “capacidad de pago de las hipotecas” por parte de los hogares, que se han beneficiado de las ayudas estatales durante la pandemia y de un mercado laboral que no afloja (muchos países conviven con pleno empleo desde hace años). Incluso las últimas subidas de tipos de interés para contener la inflación (el BCE elevó el euribor del 0% al 4% en menos de dos años) no han supuesto un recorte importante en el precio de la vivienda, precisamente por las causas descritas. Entre otras razones, porque la prevalencia de hipotecas a tipo fijo protege temporalmente a los propietarios de viviendas de tipos de interés más altos e implica menores tasas de impago que hubieran podido agravar las caídas de los precios de la vivienda.

Desde el lado de la oferta, el BCE considera que la falta de viviendas también ha contribuido a un crecimiento de los precios, al igual que los últimos recortes (el euribor está anclado desde hace meses en niveles ligeramente superiores al 2,1%). Entre las causas de este desequilibrio entre oferta y demanda se encuentran los elevados costes de la construcción y los altos precios de compra de la vivienda, que impiden generar oferta adicional en el mercado inmobiliario, algo que también implica escasez en el mercado del alquiler (ambos mercados están muy conectados).

La conclusión del BCE no da opciones a la esperanza: “En vista de la combinación de limitaciones de la oferta y la persistencia de sólidos fundamentos de la demanda”, sostienen sus economistas, “es probable que la evolución de los precios de la vivienda continúe su tendencia alcista”.