La construcción acelera, pero está lejos de aliviar la escasez de vivienda y los precios

La crisis de la vivienda atraviesa a casi todos los países europeos por problemas similares de falta de oferta y precios disparados tanto en las propiedades en venta como en alquiler. A pesar del desajuste, el sector de la construcción ha continuado de capa caída en los últimos años, por lo que la producción de nuevas viviendas avanza a un ritmo tímido.

La actividad constructora se paralizó durante los meses de la pandemia y la recuperación ha sido lenta y titubeante en el conjunto de la UE. El sector tampoco experimentaba un momento boyante antes de 2020 por las cicatrices que aún quedaban tras el estallido de la burbuja de 2008. Durante estos años, la población ha aumentado en España y se ha concentrado más en las ciudades, lo que, unido a otros factores como el auge de las viviendas turísticas y la falta de suelo, da como resultado un déficit de vivienda imposible de satisfacer.

Ciertos indicadores apuntan ahora a un repunte de la construcción, al menos en España y en otros países de la UE. El índice de producción de la construcción del segundo trimestre de 2025 señala que la edificación en España era un 12,5% superior a la del último periodo antes de la pandemia (el último trimestre de 2019). Se trata de un crecimiento repentino entre abril y junio de este año, ya que en el primer trimestre el nivel era todavía un 24% inferior. Al tratarse de un solo un trimestre y de un dato anticipado, es necesario esperar a observar si la tendencia se consolida.

El índice tiene en cuenta los insumos necesarios para la edificación (horas trabajadas, empleo y consumo de materiales) y el volumen de negocios de las empresas constructoras, a partir de lo que realiza un cálculo conjunto a precios constantes, ajustados a 2021. Según la estadística, la producción de la construcción apenas ha crecido en la zona euro desde la pandemia, aunque sí ha tenido mejor comportamiento en Países Bajos o en Dinamarca. En el conjunto de la UE, el índice todavía es algo inferior al de antes de la pandemia (-1,1%) y la caída es profunda en países como Francia y Alemania.

Otro indicador que muestra un vigor importante en España es el de permisos de construcción de viviendas residenciales, aunque los datos están menos actualizados, solo hasta abril. El volumen de metros cuadrados de suelo útil incluidos en los permisos para construir ya está en España, en promedio, en su nivel más alto desde 2009, mientras que en la media de la UE continúa todavía por debajo de las cifras anteriores a 2020. Solo en el último año (contando desde abril) el indicador de permisos ha crecido en España en un 18%.

Según los datos que publica el Ministerio de Transportes, en los últimos doce meses (contando desde mayo de 2025) se han concedido 31.329 visados para construir viviendas residenciales, también cifras que se acercan al nivel de hace 16 años. El problema es que, aunque los permisos crecen y la actividad del sector repunta, iniciar y terminar viviendas es un proceso lento y las pocas viviendas que salen al mercado se colocan rápido al mejor postor.

La reactivación de la construcción detectada va en la línea de lo que ya han anticipado centros de estudio como BBVA Research, que prevé que el sector en su conjunto (más allá de las viviendas residenciales) aporte una buena parte del crecimiento del PIB, 0,5 puntos este año y 0,6 el próximo, lo que supondría un tercio del avance de 2026. Sus proyecciones incluyen un crecimiento de los visados de obra de alrededor del 16% en el conjunto de 2025 y del 13% en 2026.

“Existen varios factores que propiciarán un incremento de la producción de viviendas en los próximos trimestres: el mayor crecimiento de la economía, la presión de la demanda ante la reducida oferta de obra nueva y el interés de las administraciones públicas en incrementar la oferta de vivienda pública”, señala su último observatorio trimestral. El peso del sector de la construcción en la economía española fue del 5,3% en 2024, uno de sus valores más bajos, frente al 11,1% del valor añadido bruto que llegó a suponer en 2006.

Más nuevos hogares que viviendas terminadas

El nivel de producción crece, pero sigue siendo relativamente bajo por motivos como la escasez de suelos finalistas y una reducida oferta de mano de obra. El ritmo de inicio y finalización de nuevas viviendas se ve lastrado por los tiempos de transformación del suelo y la ley que debería agilizar los procedimientos continúa atascada. Mientras, el dinamismo en la creación de nuevos hogares continúa, aunque no con variaciones tan grandes como las de 2022 y 2023.

Desde 1980 hasta 2010, el ritmo de construcción de nuevas viviendas superó a la creación de nuevos hogares, sobre todo en la etapa de la burbuja inmobiliaria. Desde 2011, las unidades de convivencia han mostrado un auge superior, pero no fue hasta 2022, coincidiendo con el auge migratorio, cuando se disparó el desajuste entre un indicador y otro.

En 2024 se crearon muchos más hogares que viviendas terminadas e iniciadas: 195.424, según los últimos datos actualizados por el INE, frente a 86.609 y 112.220, respectivamente, por lo que la brecha entre las viviendas nuevas y las necesidades aumentó. El año 2025 no está siendo muy distinto.

En el primer trimestre, la creación de hogares respecto al trimestre anterior fue de 37.443, más que los estimados previamente por estadística, y superó a las viviendas terminadas, que bajaron hasta 18.642, un 7,9% menos que en el mismo periodo del año anterior. Las viviendas iniciadas sí marcaron récord de los últimos trimestres, 31.179, pero estas edificaciones tardarán años en materializarse. En paralelo, los precios están lejos de desacelerarse. Tanto la venta de casas como su coste crece a ritmo de dos dígitos.