La creación de hogares se desacelera y puede que no sea buena señal sobre la crisis de la vivienda

El crecimiento de la población tras la pandemia ha impulsado la economía, el empleo y la demanda de vivienda a un ritmo muy superior al de la nueva oferta, lo que ha permitido que los precios se disparen. No obstante, en los últimos meses el sector de la construcción está empezando a reactivarse y se aprecia una ralentización en la creación de nuevos hogares. La existencia de ambos fenómenos, más viviendas terminadas y un crecimiento de hogares más lento, podría estar indicando un cambio de tendencia, pero los economistas consultados no creen que la crisis haya empezado a solucionarse.

En su opinión, lo más probable es que el déficit de vivienda continúe ampliándose en los próximos años, a pesar de que los datos más recientes parezcan indicar el inicio de un respiro. En el primer trimestre de 2025 se crearon 26.698 nuevos hogares respecto al trimestre anterior, según el INE, lo que supone un crecimiento anual del 0,14%, el menor en los últimos cuatro años. La serie histórica comenzó en 2021 con la publicación de la nueva estadística de población continua y muestra una progresiva desaceleración también en términos anuales, aunque se alcanza un nuevo récord de hogares trimestre tras trimestre.

En paralelo, el ritmo de las viviendas terminadas se ha ido acelerando, con un crecimiento trimestral del 24,3% en los tres últimos meses de 2024, y también el de viviendas iniciadas (un 16,4% más). Aun así, en 2024 se crearon muchos más hogares que viviendas terminadas e iniciadas: 183.115 frente a 86.609 y 112.220, respectivamente, por lo que la brecha entre las viviendas nuevas y las necesidades aumentó. Desde 2021, la diferencia entre los nuevos hogares creados y las nuevas casas construidas asciende a 626.795. Además, que la demanda crezca menos podría no ser una buena señal.

“Es cierto que se ha ralentizado la creación de hogares y que puede deberse, al menos en parte, a que también se ha ralentizado algo la llegada de inmigrantes. En qué medida pueden haber afectado otros factores, como la escasez de vivienda, en principio no lo podemos saber”, apunta María Jesús Fernández, economista senior de Funcas.

Los datos de población continua muestran una desaceleración en el crecimiento de la población nacida en el extranjero, un 5,81% en el primer trimestre de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior, la variación más baja desde los años de la pandemia. Los nacidos en España continúan descendiendo, lo que da como resultado un aumento de la población menor que en los últimos años (del 0,88% en el primer trimestre).

Aunque es difícil de cuantificar, el descenso en la creación de hogares podría estar avisando también de que una parte de la demanda potencial de vivienda no se estaría materializando por la propia situación del mercado, desde personas que plantean independizarse y no lo hacen a extranjeros que descartan mudarse a España por este motivo. Según Félix Lores, economista responsable de inmobiliario en BBVA Research, “uno de los principales riesgos de la economía es que esta tensión que está habiendo en el mercado inmobiliario pueda frenar la llegada de inmigrantes”, que acuden más a las grandes capitales con abundante oferta laboral, pero también con más dificultades habitacionales.

“Si no se crean tantos hogares, esto podría suponer que se destensa en cierto modo el mercado inmobiliario porque la oferta va a llegar a más gente, pero es una mala noticia en términos de economía porque el crecimiento de España está sustentado en atraer población para cubrir los puestos vacantes”, añade Lores. Los datos reflejan que el avance del PIB, que destaca en comparación con las economías vecinas de la UE, se debe más a un crecimiento por el margen extensivo, de ganancia de población, que por el intensivo, ya que el PIB per cápita crece a un ritmo muy inferior.

“En la medida en que estos ciudadanos no se puedan acoplar en una casa o vean que tienen que vivir en condiciones muy complicadas, es posible que decidan no venir”, advierte Lores. “Esto es muy negativo en una economía en la que estamos detectando la falta de mano de obra en algunos sectores, en particular en empresas de la construcción”. La otra cara de la moneda es la “dificultad de emancipación” de quienes ya viven en España, ya que en muchas ocasiones los hogares empiezan a formarse a través de viviendas de alquiler y la escasa oferta y elevados precios están complicando ese paso. La edad media de abandono del hogar parental se situó en 2024 en los 30 años, según Eurostat, año y medio más que en 2008.

No se atisba el fin de la crisis

Una publicación del Banco de España muestra que la crisis de vivienda actual es muy distinta a las anteriores. Desde 1980 hasta 2010, el ritmo de construcción de nuevas viviendas ha superado siempre a la creación de nuevos hogares, sobre todo en la etapa de la burbuja inmobiliaria. Desde 2011, las unidades de convivencia han mostrado un auge superior, pero no fue hasta 2022, coincidiendo con la ola migratoria, cuando se disparó el desajuste entre un indicador y otro.

Lo económicamente deseable sería que el déficit se solucionara por la parte de la oferta, no porque la demanda se desplome o se quede insatisfecha. Fernández señala que el crecimiento de viviendas terminadas y visadas es “más bien modesto”, “por tanto, aún es pronto para decir que estamos ante el inicio de una tendencia hacia la desaparición de ese déficit”. Coincide Lores: “Todavía no vamos a ver reducir esa diferencia de hogares versus viviendas terminadas”, y no se atreve a pronosticar una fecha para el cambio. Cabe destacar que los datos con los que se calcula el déficit de viviendas son incompletos, solo tienen en cuenta las casas terminadas en el mercado libre y pueden verse alterados por la provisionalidad de las cifras de población más recientes.

Las viviendas que estarán finalizadas dentro de dos años son las que se han iniciado en 2023 y 2024 y serán unas 120.000 en promedio, mientras que las proyecciones del INE apuntan a una creación del entorno de 300.000 hogares. Puede que el dato “esté inflado” al basarse en lo ocurrido en los últimos años y teniendo en cuenta la desaceleración existente, pero BBVA Research calcula que seguirá habiendo un déficit anual adicional de unas 100.000 viviendas.

“Además, a las viviendas terminadas hay que restar las que no van destinadas a satisfacer las necesidades de los hogares, como son las secundarias y las compradas por extranjeros”, señala Lores. Estos casos podrían ser el destino de alrededor del 30% de las viviendas terminadas.

Los economistas coinciden en que es necesario dinamizar la producción, pero “hacen falta cambios en la regulación urbanística”, según Fernández. La ley del suelo continúa sin reformarse a pesar de que es un compromiso para recibir parte de los fondos Next Generation. Uno de los problemas que impiden que se construyan más viviendas es que “las entidades financieras no tienen gran interés en el crédito promotor por el elevado coste regulatorio. Se consideran créditos de alto riesgo y consumen mucho capital, por lo que les resulta menos rentable que otro tipo de inversiones”, considera Funcas.