Precios europeos, sueldos españoles: el esfuerzo para alquilar es oficialmente excesivo

La vivienda se ha vuelto más inaccesible en todos los países desarrollados y en gran parte de los emergentes, fundamentalmente por una escasez de oferta para el volumen de la demanda. Sin embargo, en España el fenómeno es particularmente intenso y la tensión financiera a la que se exponen los inquilinos que logran obtener un piso es elevada. Varios datos apuntan a un elevado coste de los arrendamientos en España para las clases medias respecto a otras economías de su entorno, pero un análisis reciente del Banco Central Europeo (BCE) revela que el pago del alquiler supone el 34,7% de los ingresos de los inquilinos, una ratio por encima de la recomendada y superior a la media de la zona euro (el 30,9%).

Las cifras se refieren a enero de 2025 y están basadas en la encuesta del BCE sobre las expectativas de los consumidores. Sus resultados permiten conocer una imagen casi en tiempo real de la situación ante la falta de estadísticas oficiales y constituyen la primera fuente institucional que sitúa la ratio de esfuerzo por encima del 30%. La recomendación habitual es que el pago de la vivienda, ya sea hipoteca o alquiler, más los suministros básicos (agua, luz y calefacción) no supere dicho porcentaje respecto de los ingresos de la unidad de convivencia.

Así se detalla en la propia ley de vivienda de 2023, que califica de “esfuerzo financiero excesivo” a los hogares que se ubiquen por encima. Según los datos del BCE, vivir de alquiler en España ya supone oficialmente un esfuerzo financiero excesivo, aunque con seguridad hay diferencias territoriales que la estadística no desglosa.

La elevada ratio de España es la tercera más alta de los países analizados, solo por detrás de Irlanda (36,9%) y Grecia (35,2%) y en empate con Finlandia. Esto puede responder a dos motivos: o los alquileres son más altos que en la media de los países del euro o los sueldos de las personas que viven de alquiler son más bajos. El BCE especifica los datos de precios del alquiler y constata que en España el problema procede más de los sueldos en términos comparativos, pero el hecho de que las mensualidades superen el 30% de la renta en la mayor parte de los países del euro indica también unos precios de las viviendas poco acompasados con el nivel de vida de cada Estado miembro.

La encuesta señala que el alquiler medio en España es de 635 euros, un 5,8% inferior al alquiler medio de la zona euro (674 euros), lo que implica que lo que más contribuye a que la ratio sea superior a la media son unos sueldos inferiores de los inquilinos, aunque estos no se detallan. España tiene alquileres a precios prácticamente europeos, pero los sueldos están lejos del estándar comunitario. Esta desproporción se acentúa en Grecia, que a pesar de ser el país de la zona euro con los alquileres medios más bajos (405 euros), tiene a los inquilinos en clara situación de sobreesfuerzo. En Irlanda el mayor problema es el elevado precio de los alquileres (851 euros de media).

El BCE advierte de que en las ratios también influyen las características de los hogares que viven de alquiler en cada país. “En los países en los que los arrendatarios representan una proporción mayor de la población, también suele haber más hogares con rentas elevadas en régimen de alquiler, lo que reduce la ratio media”, señala el documento. Alemania es el mejor ejemplo: el 46% de su población vive de alquiler y su ratio de esfuerzo se encuentra por debajo de la media, en el 28,3%.

En España es diferente, ya que en el alquiler se han concentrado tradicionalmente las rentas más bajas que no pueden comprar. Así lo demuestran los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2023, según los cuales la renta neta media de los hogares que viven de alquiler es un 26% inferior a la de los hogares propietarios. A diferencia de Alemania, España era y sigue siendo un país de propietarios, aunque la situación está cambiando drásticamente en unos pocos años.

El déficit de vivienda es mayor en España

Uno de los principales motivos detrás del incremento del precio es que la oferta de vivienda nueva se paralizó tras la crisis financiera y la demanda ha crecido en los últimos años por el envejecimiento poblacional, los cambios en la estructura familiar (cada vez hay más hogares unipersonales) y los flujos migratorios. La segunda gran llegada de inmigración se produjo tras la pandemia y la tensión en el mercado de la vivienda se disparó.

De esta manera, la relación entre la demanda de nueva vivienda (medida por la formación de nuevos hogares) y la oferta de vivienda nueva (permisos de construcción) ha evolucionado peor en España que en la UE, dando lugar a un crecimiento aún mayor de los precios y un empeoramiento de la accesibilidad. Según calcula a partir de Eurostat Miguel Ángel González, economista en Funcas, el punto de mayor tensión es 2022, cuando por cada vivienda nueva construida la demanda residencial representó más de siete unidades.

Crecen más que los salarios

El exiguo parque de vivienda social desmantelado tras la crisis financiera, la creciente presencia de viviendas turísticas y la entrada en el mercado de más grandes inversores y de agentes con elevado poder adquisitivo también impulsan los precios. Estos siguen subiendo a ritmos elevados a pesar de que la construcción se está reactivando y de que la creación de nuevos hogares se ha desacelerado.

Según la encuesta del BCE, los precios de los alquileres han crecido en un promedio del 4% en España en los últimos doce meses y las subidas se están acelerando a un ritmo del entorno del 5% en enero de 2025, un avance que supera a la media de la zona del euro. Con este ritmo, los precios estarían creciendo por encima de los salarios, que avanzaron un 3,8% en 2024 según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral del INE y un 3,4% según los datos de convenios colectivos del Ministerio de Trabajo.

Los datos del BCE no desagregan por territorio y países, pero sí aprecian una tendencia generalizada a un mayor crecimiento de los precios del alquiler en las ciudades y en las viviendas más pequeñas, aprovechando la gran demanda de pisos unipersonales y la concentración de la población en las zonas urbanas.