La crisis de la vivienda dispara el margen de beneficio de las agencias inmobiliarias

Si hay un sector que está rentabilizando la crisis de la vivienda es el de las agencias inmobiliarias. Como sus honorarios se fijan en porcentaje del precio de la operación intermediada, ya sea una venta o un alquiler, cuanto mayores sean los precios, más margen deja cada operación. Los últimos datos del Observatorio de márgenes, que se elabora a partir de las declaraciones del IVA y del IRPF, muestran un rápido crecimiento de los beneficios unitarios de las agencias inmobiliarias en los tres últimos años, al calor del auge de los precios.

El margen de explotación del sector de actividades inmobiliarias (CNAE 68) superó el 33% sobre las ventas en el año 2024. Por cada 100 euros de ingresos, las empresas han conseguido retener un tercio en forma de beneficio antes de impuestos, amortizaciones e intereses. Se trata del dato más alto desde que existe esta serie, que arrancó en 2009.

Antes del covid, cuando el mercado empezaba a estar recalentado, el margen de las agencias era del 27%. En la actualidad es 6,4 puntos superior, lo que significa que por cada euro de ventas, los beneficios son un 24% superiores.

La estadística de márgenes del Banco de España, un apartado de la Central de Balances, apunta en la misma dirección. En su caso, el último dato es del año 2023, año que ya mostraba claramente el aumento de la rentabilidad. El margen de explotación del sector fue casi el 35%, el dato más alto desde el año 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria.

La subida de los precios ha elevado intensamente los ingresos por cada operación en los últimos años. "Los honorarios suelen ser entre un 3% y un 5% del precio final", explica José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. "Si el precio medio de las viviendas sube, los honorarios también suben, pero en la práctica, no es todo tan sencillo", alerta.

Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid acusan a las agencias de contribuir a la escalada de los precios de la vivienda porque participan directamente de estos beneficios.

"Las inmobiliarias han sido las que realmente han impulsado la subida de precios para los caseros que tenían pocas propiedades, pero que las llevaban a las agencias para que realizaran esta gestión agresiva de la vivienda", denuncia Pablo Pérez, portavoz del sindicato. Esto es, que recomendaban a los propietarios subir más y más sus precios para beneficio mutuo. Pérez lamenta que las inmobiliarias “están mejorando su rentabilidad a base de exprimir a los inquilinos".

Otra estadística relevante es la contabilidad nacional. El valor añadido por ocupado del sector de las agencias inmobiliarias ha sido el segundo que más ha crecido desde el año 2019. Solo hay un sector en el que ha aumentado más rápido, el bancario, una actividad que también está viviendo un momento dorado. En concreto, el valor añadido por ocupado ha aumentado un 10% en estos cinco años, frente al 0,1% del conjunto de la economía nacional.

En precios corrientes, cada hora trabajada en las agencias inmobiliarias genera casi 46 euros más que hace cinco años y el dato más alto en casi una década. Desde el sector se pide prudencia al analizar los datos, porque el mercado inmobiliario es muy diferente al que hubo durante la burbuja inmobiliaria. Advierten de que el número de operadores en el sector ha crecido mucho, mientras que las operaciones siguen ralentizadas por la escasez de oferta.

"En algunos barrios de las grandes ciudades se ha perdido más del 75% del inventario de oferta en los últimos cinco años", advierte Alfaro. Esto significa que por cada cuatro pisos que había en el mercado en 2020, ahora hay uno, o incluso menos. Es evidente que la oferta es limitada, pero uno de los motivos por los que hay poco stock es que los pisos vuelan.

Una vivienda que sale al mercado tarda menos de 30 días en ser vendida, incluyendo todo el papeleo, pero hasta 2017 se pasaba varios meses en el mercado, lo que hacía que el stock de oferta pareciese siempre más alto. Para un agente inmobiliario, colocar un piso se ha convertido en la parte más sencilla de su trabajo. En el segmento de la venta, en 2024 se cerraron 642.000 operaciones, una media de 1.754 compraventas al día. Todavía está por debajo de las casi 800.000 viviendas vendidas en 2007, pero ya es el doble que en 2013.

Lo que sí es cierto es que el sector se ha saturado en los últimos años. El número de ocupados (incluyendo asalariados y autónomos) asciende a 175.000 personas, un 40% más que en el pico de la burbuja inmobiliaria. Los beneficios del sector han atraído a muchos profesionales, pero el volumen del mercado no tiene hueco para tanto agente inmobiliario.

Esto provoca que haya una gran heterogeneidad en el sector, con agencias que están pensando en echar el cierre y otras cuyos beneficios no dejan de aumentar. La clave para sobrevivir está en conseguir una buena base de inmuebles, explican en el sector.

Tradicionalmente, la parte más difícil del trabajo de un agente inmobiliario es vender o alquilar el piso, pero ahora eso no es un problema. Todo lo que sale al mercado se coloca, y a precios disparados. La dificultad está en conseguir los pisos. "A corto y medio plazo, las agencias que no tengan una buena base de clientes y que sean capaces de reciclarse, estarán abocadas al cierre", advierte Alfaro.

Desde el Sindicato de Inquilinas denuncian que algunas agencias siguen cargando el tradicional mes de agencia a los inquilinos, algo prohibido desde la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023. "Hay muchas inmobiliarias que siguen cobrándolo", lamenta Pérez, "algunas siguen alegando que proporcionan un servicio al inquilino, algo que no es cierto, por lo que hemos puesto una demanda".

La regulación está tratando de frenar la escalada de los precios de la vivienda, pero las tensiones del mercado son tan intensas que la presión escapa generando efectos indeseados, como es el recurso a la economía sumergida. Sin embargo, los registros de la Agencia Tributaria muestran lo que está regularizado y lo que muestran es un rápido crecimiento de los beneficios sin necesidad de conseguir ingresos extra.