Una política de vivienda inútil que lucha contra molinos de viento
La vivienda ha dejado de ser un problema local para convertirse en una cuestión global. Sin embargo, los planes de vivienda carecen de una visión de conjunto. Cada Administración hace la guerra por su cuenta
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Hace apenas unos días, el pasado viernes, Eurostat publicó unas cifras que dan miedo. La agencia estadística de la UE mostraba, en concreto, que, con base 100 en 2015, los precios de la vivienda en el conjunto de la Unión Europea habían subido hasta el 154%. En el caso de España, el índice se habría disparado hasta el 163%, por lo tanto, claramente por encima de la media.
Afortunadamente, esa no es la realidad. De hecho, si se elimina la inflación, muy elevada en los últimos años, la subida de los precios de la vivienda en la UE se sitúa en el 17%. En todo caso, y como es evidente, un incremento soberbio teniendo en cuenta que se trata de un bien de primera necesidad. Es más. La subida es, sin embargo, todavía mayor en las zonas con más demanda, ya que se trata de una media (la vivienda es un mercado muy fragmentado) que incorpora ciudades con escasa o nula presión de los precios.
España, en este caso, tampoco se ha portado mejor en el contexto europeo. El año 2013 fue el último en el que el coste de la vivienda descendió en términos reales. Tan sólo en 2023 subió menos que la inflación (-1,3%), pero no porque hubiera caída, sino porque fue un año extraordinario desde el punto de vista de los precios. El promedio de la última década lo que muestra es que anualmente los pisos han subido tres puntos más que los precios reales, sin inflación, lo que refleja la naturaleza del problema, que no solo afecta a la propiedad sino también, como todo el mundo sabe, al alquiler, que es la salida obvia para quien no puede comprar.
No es ningún consuelo, pero lo que sugieren los datos es que se trata de un problema global. En particular, desde que la vivienda, tras el desplome de los tipos de interés reales, se convirtió en un activo financiero en un mercado que funciona con un sistema marginalista. Es decir, el último marca el precio. Si el vecino del rellano vende el piso un 10% más caro, el resto no venderá por debajo de ese precio. Por eso, precisamente, se crean las burbujas. Nadie se quiere quedar atrás cuando suben los precios, tanto en la vivienda de propiedad como de alquiler. Y cuando la burbuja se pincha, ocurre justamente lo contrario.
Una demanda disparada
Obviamente, siempre que haya mercado, y hoy lo hay por diversos factores: elevada tasa de ahorro (la vivienda es la inversión favorita de las familias que pueden comprar), aumento de la población (más de 250.000 hogares se crean cada año) y entrada de capital extranjero que busca una vivienda en España, ya sea para retirarse, para invertir (las casas en España todavía son más baratas que en Francia, Alemania y, por supuesto Suiza) o simplemente porque en su país no se puede vivir por razones de seguridad (Venezuela, México…). Un dato muestra con claridad este fenómeno. Alrededor del 50% de los pisos se compran a tocateja, sin mediar hipoteca.
No es extraño, por lo tanto, que lo que han buscado los fondos de inversión y otro tipos de operadores sea, simplemente, mayor rentabilidad de la que obtienen comprando deuda pública, y aunque el mercado de la vivienda es menos líquido que otros (las casas tardan más tiempo en venderse), hay pocas dudas de que no es difícil ganar al mercado de bonos.
Entre otras razones, porque los tipos de interés naturales (los estructurales suponiendo que la política monetaria sea neutral), por múltiples razones, tienden a bajar, y nada mejor que operaciones de compra o alquiler a muchos años vista. Sin contar el enorme caudal de ahorro que existe hoy en Europa por razones también estructurales (incertidumbres económicas, envejecimiento, concentración de la riqueza en los deciles más elevados…). Los europeos ahorran nada menos que el 15% de la renta disponible. Hasta España, que históricamente ha sido un país poco ahorrador, deja de gastar el 14,2% de su renta disponible bruta. ¿El resultado? Con muy pocos pisos se puede influir de forma determinante sobre el precio de los pisos, simplemente por puro mimetismo.
Un problema global
¿Qué quiere decir esto? Pues que el problema de la vivienda va mucho más allá que el caso español, lo que para nada significa que el Gobierno –éste o cualquier otro– no disponga de herramientas para equilibrar un mercado que no siempre asigna los recursos de forma eficiente. Algo que explica que todas las administraciones, de una forma u otra, intervengan en su funcionamiento, ya sea sacando suelo urbanizable, tocando los impuestos (como han propuesto Sánchez y Feijóo), por cierto como ocurría antes de que estallara la burbuja, o aprobando planes urbanísticos a la medida de quienes iban a financiar la vivienda, principalmente las cajas de ahorros.
De hecho, no hay ningún país del mundo en el que el Gobierno de turno no intervenga, tanto sobre la vivienda como sobre el suelo. Entre otras razones, porque los procesos urbanísticos son complejos (algunos planeamientos llevan más de cuarto de siglo a la espera) y son los poderes públicos quienes tienen la obligación de poner orden cuando se extiende una ciudad hacia la periferia.
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¿Qué es lo paradójico en el caso español? Pues que sabiendo todo el mundo que se trata de un mercado extremadamente complejo, ya que afecta a múltiples operadores: promotores, constructores, urbanistas, sistema financiero, incluyendo los bancos centrales a través de la vigilancia macroprudencial, cooperativas y, por supuesto, las distintas opciones políticas, cada Administración intenta buscar su propia solución. Por un lado, el Gobierno de la nación con un plan de doce puntos que necesariamente requiere el concurso de ayuntamientos y comunidades autónomas que políticamente no controla, y que por razones obvias serán los encargados de implementar las intenciones de Sánchez. En sentido inverso, también el Ejecutivo central tiene mucho que decir sobre el plan presentado por Feijóo este fin de semana a sus barones. Por cierto, que el PP , que siempre se ha opuesto a armonizar los impuestos autonómicos, ahora se abre a un tipo general. Novedad.
Abundancia de suelo
Aunque desde luego no es la única causa, el hecho que las administraciones no hablen entre sí, sobre todo en un contexto de polarización, no es gratis. Como muchos promotores suelen recordar, en España existe una abundancia de suelo sin desarrollar. O lo que es lo mismo, se dice que en un determinado territorio se puede construir, pero luego ni los ayuntamientos ni las comunidades autónomas invierten lo suficiente para que allí se pueda construir.
Tampoco les interesa a los promotores privados pese a que estarían encantados. La razón es simple: el suelo es tan caro que luego, una vez construido, no podrían encontrar comprador. Es decir, no es un problema de escasez de suelo, sino que el proceso urbanístico hay que financiarlo y está lleno de incertidumbres por la complejidad del sistema, lo que explica que suelos urbanizables se tiran años y años sin que allí se ponga un ladrillo. No es infrecuente que muchos planes urbanísticos sean tumbados por los tribunales, lo que añade leña al fuego.
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A modo de ejemplo, sólo recordar que el proceso urbanístico consta de al menos de cinco fases: aprobación del planeamiento para integrarlo en el Plan General (competencia de ayuntamientos y comunidades autónomas), planeamiento de desarrollo, gestión y reparcelación de los terrenos (tras la creación de una Junta de Compensación), proyecto de urbanización y, por último, ejecución, es decir, la edificación. No es de extrañar que la vieja operación Chamartín o el plan para urbanizar miles y miles de metros cuadrados en los cuarteles de Campamento, en Madrid, llevan más de un cuarto de siglo durmiendo en el sueño de los justos. Un último dato lo dice todo. La consultora CBRE ha estimado que en España existen alrededor de 228 millones de metros cuadrados de suelo edificable sin construir sobre los que se podrían levantar 1,4 millones de viviendas. En esos terrenos lo que hay hoy es mugre y polvo.
Hace apenas unos días, el pasado viernes, Eurostat publicó unas cifras que dan miedo. La agencia estadística de la UE mostraba, en concreto, que, con base 100 en 2015, los precios de la vivienda en el conjunto de la Unión Europea habían subido hasta el 154%. En el caso de España, el índice se habría disparado hasta el 163%, por lo tanto, claramente por encima de la media.