España construye un 70% menos viviendas que hace dos décadas, el mayor desplome de Europa
Los permisos de obra siguen hundidos, lo que agravará el problema de precios en el mercado. Es el resultado de una década de inacción y malas regulaciones de las administraciones
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El mejor indicador para conocer cómo evolucionará la oferta de vivienda a medio plazo es el de los permisos de obra. La concesión de visados determina la cantidad de inmuebles que saldrán al mercado en los próximos años, por lo que es una estadística clave para anticipar lo que ocurrirá en el sector. Y las noticias no son buenas.
Los permisos de construcción de viviendas concedidos en los últimos 12 meses han sido un 80% inferiores a los que se daban hace dos décadas. La reactivación de la construcción va muy lenta, incluso a pesar de los anuncios del Gobierno de construir cerca de 185.000 viviendas destinadas al alquiler social. Según los datos del Ministerio de Transportes, las licencias de obra nueva concedidas en los últimos 12 meses no llegan a 31.000.
Los permisos de construcción actuales son un 70% inferiores a los de hace 20 años. Esto significa que los niveles de construcción a corto plazo seguirán siendo menos de una tercera parte de lo que eran hace dos décadas. En ese momento, el año 2004, España todavía no estaba en la locura constructora a la que llegó unos años después.
Se construyen menos viviendas y, además, son más pequeñas. Los permisos de construcción en metros cuadrados son un 80% inferiores a los de hace dos décadas. Es el mayor desplome registrado en toda Europa. Prácticamente todos los países de la eurozona tienen menos actividad constructora que en 2004, pero la situación de España es extrema.
La superficie autorizada a construir se ha desplomado un 80% en España, frente al promedio del 18% del conjunto de la eurozona. Los datos son muy heterogéneos en Europa. Los países del Este están construyendo ahora más que hace dos décadas, mientras que los países del sur registran caídas superiores al 60%. Francia y Alemania también están tramitando menos permisos, pero con una caída mucho más moderada, del 46% en Alemania y del 40% en Francia.
Este indicador de permisos de obra es un mal presagio sobre la evolución que seguirá el precio de la vivienda en los próximos años. La demanda sigue creciendo con fuerza. Unos buscan un sitio para emanciparse, otros acaban de llegar a España y necesitan un techo y, los últimos, porque se ven seducidos por la rentabilidad de comprar una casa. Sin embargo, la oferta sigue sin tirar. Y eso a pesar de los anuncios realizados en los últimos años por el Gobierno para promover miles de viviendas asequibles.
"Fabricar suelo para construir requiere plazos de entre 10 y 15 años de media. Lo que se está construyendo ahora se asienta, principalmente, sobre suelo fabricado hasta el año 2008 y que se quedó parado por la crisis financiera", explica Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners. "Pasar a construir 150.000 viviendas al año es imposible con las condiciones actuales: no hay suelo, no hay obreros y tampoco hay financiación", advierte.
Según los datos del Ministerio de Transportes, en el último año completo (con datos hasta octubre) se habían concedido 30.600 visados para construir nuevas viviendas, una cifra que contrasta con los 227.000 permisos tramitados en 2005. Las cifras de entonces no eran sostenibles, pero tampoco lo son las actuales, lo que sigue ahogando a muchas familias y también complica el crecimiento económico. Es sencillo: no hay casas suficientes para todos los potenciales trabajadores que podrían conseguir las zonas más dinámicas del país.
En el último año, el precio de la vivienda nueva ha subido un 10% en España, más del doble que en la eurozona, con un incremento del 4,1%. En toda la región, solo Letonia ha experimentado una subida más rápida de los precios, con un incremento del 11,9%. Desde el año 2019 los precios de la vivienda nueva acumulan una subida del 45%, frente al 29% del conjunto de la eurozona.
Hay un dato adicional que refleja la gran demanda insatisfecha de obra nueva. La escalada de los precios de la vivienda nueva es 19 puntos superior a la de las usadas (el 45% de las primeras frente al 26% de las segundas). No hay ningún otro país en la eurozona que tenga esta diferencia entre edificios nuevos y usados, lo que evidencia que en España existe una gran demanda insatisfecha por comprar nuevas construcciones.
Paradójicamente, existe también un problema con la financiación de la obra nueva. Aunque los altos precios hacen que la rentabilidad sea atractiva, los plazos de ejecución largos implican que las empresas tienen que invertir un capital que tarda mucho en generar retornos. Una situación agravada por las subidas de los tipos de interés.
"El ROE (rentabilidad del capital) marginal de las promotoras es inusualmente bajo porque hay muy poco suelo, lo que implica que sea caro", explica de la Torre. "Con un margen inferior al 15% sobre el precio de la casa y dos años de espera hasta cobrar, la rentabilidad futura puede ser insuficiente para las promotoras". El economista explica que el Gobierno no solo tiene que reducir obstáculos para fabricar suelo nuevo, también debe atraer capital a la construcción.
La solución a este grave problema de construcción que sufre España pasa por la política. Y los bloqueos partidistas solo provocarán que la situación se agrave y que la población abrace recetas populistas milagrosas.
El mejor indicador para conocer cómo evolucionará la oferta de vivienda a medio plazo es el de los permisos de obra. La concesión de visados determina la cantidad de inmuebles que saldrán al mercado en los próximos años, por lo que es una estadística clave para anticipar lo que ocurrirá en el sector. Y las noticias no son buenas.