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Los alquileres seguirán subiendo: el nuevo índice no afecta al principal origen del problema
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Nuevo tope a los precios

Los alquileres seguirán subiendo: el nuevo índice no afecta al principal origen del problema

La metodología del IRAV induce a revalorizaciones por debajo del IPC, pero los mayores encarecimientos se producen en los nuevos contratos, alentados por una oferta insuficiente de viviendas en alquiler residencial y una elevada rotación de inquilinos

Foto: Anuncios de alquileres en una inmobiliaria. (Europa Press/Marta Fernández Jara)
Anuncios de alquileres en una inmobiliaria. (Europa Press/Marta Fernández Jara)
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Todos los contratos de alquiler firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se actualizarán con el nuevo índice (IRAV) en sustitución de la anterior referencia del IPC. El nuevo indicador se ha establecido con el objetivo de "evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento" y, aunque cumpla con esta función gracias a la metodología con la que ha sido diseñado, no impedirá que los alquileres sigan subiendo en términos generales porque el principal flujo de encarecimientos discurre al margen de esta medida.

De acuerdo con el primer dato publicado por el INE, los contratos que se actualicen en enero de 2025 podrán subir hasta un 2,2%, por debajo de la inflación anual que se está registrando, una media del 2,8% en 2024. Sin embargo, el problema reside en que hay una elevada rotación de los alquileres en España que permite subidas de precio periódicas en cada nuevo contrato, por mucho que se topen las actualizaciones anuales de los ya existentes.

Según la única cifra oficial disponible sobre este fenómeno, calculada por el Banco de España a finales de 2024, "los nuevos contratos suponen entre un 30% y un 40% del parque de vivienda arrendada" y es precisamente en estos donde se concentran las mayores subidas. Así lo refleja el INE en una estadística experimental, según la cual el precio del alquiler en los nuevos contratos creció un 5,3% en 2022, frente al 2,1% de los contratos antiguos actualizados. El Banco de España va más allá y estima el incremento acumulado de los nuevos contratos de alquiler entre 2015 y 2022, hallando un aumento promedio de entre el 7,5% y el 10%.

"Está claro que el problema de asequibilidad que genera el malestar actual no viene de la actualización, sino de la renovación o negociación de nuevos contratos", explica Ignacio Ezquiaga, economista de la Universidad Autónoma de Madrid e investigador de Funcas y Afi. No obstante, como señala Joan Carles Amaro, profesor del Departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade, "en entornos con alta inflación, el nuevo índice de referencia puede ayudar a contener la escalada progresiva de los alquileres con contrato en vigor" porque "está diseñado para presentar cifras inferiores al IPC". El IRAV es el menor valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente y una fórmula de cálculo que depende de parámetros definidos por distintos ministerios.

Cabe recordar que ya ha habido anteriormente topes a las actualizaciones, del 2% en 2022 y 2023 y del 3% en 2024 incluidos en los reales decretos ley de medidas por la crisis de Ucrania. Estos límites podrían explicar el incremento aparentemente moderado de la vivienda en alquiler en dichos años que refleja la única cifra oficial actualizada, la del IPC, aunque tiene limitaciones y otras estadísticas avisan de una realidad muy distinta. Según el IPC, los alquileres se han encarecido un 2,4% interanual en noviembre de 2024; un 2,1% en 2023 y un 1,8% en 2022, pero estos datos son agregados, sin desglose por tipo de contrato (nuevo o antiguo) y referidos al conjunto de España. Las cifras contrastan con lo que señalan, por ejemplo, los datos de Idealista, que solo recoge los precios de nuevos contratos. Según la estadística del portal inmobiliario, los nuevos alquileres se encarecieron un 11,8% interanual en noviembre del año pasado; un 9,2% en 2023 y un 5,8% en 2022.

Las limitadas estadísticas oficiales impiden conocer cuál ha sido realmente la evolución del precio de los alquileres, según ha criticado el Banco de España, pero las cifras apuntan a que los topes de los últimos años al menos impidieron actualizaciones muy elevadas aprovechando la crisis inflacionista. El Observatorio de Vivienda Asequible de Provivienda resalta al respecto que si no se hubieran incorporado "habríamos visto cómo la subida de precios afectaba a la estabilidad de los alquileres" ya existentes. Por ejemplo, en julio de 2022 la inflación marcó un 10,8% y esto habría permitido revalorizaciones de los contratos por un valor de 108 euros mensuales en un alquiler de 1.000 euros.

El problema de oferta y los topes a las rentas

El nuevo índice cumple el objetivo concreto para el que ha sido diseñado, pero no soluciona el problema general de desacople entre la evolución del precio de los alquileres y los salarios de los inquilinos. Situación generada por una falta de oferta de vivienda en alquiler en las zonas urbanas y turísticas, compartida en la mayor parte de las economías avanzadas, pero también por una "altísima" rotación de los inquilinos, según advierte Ezquiaga, en comparación con la situación de Europa central "donde tanto los contratos libres como los protegidos son a largo plazo o incluso indefinidos". Esto puede deberse a varios motivos: desde la cancelación del contrato por parte del casero, por las causas que permite la ley, hasta mudanzas de ciudad o de barrio por cuestiones personales.

Por lo tanto, la vía (no exenta de polémica) para frenar rápidamente la subida de precios es topar las rentas máximas, como han hecho algunos municipios de Cataluña y de País Vasco a raíz de la Ley de Vivienda de 2023 y hacen también otros países. Según los primeros análisis de la Generalitat al respecto, los precios en las primeras zonas tensionadas de Cataluña cayeron un 5% en el primer trimestre de 2024, pero también se produjo una significativa reducción del número de nuevos contratos, del 17,2%, lo que parece apuntar a que la política genera externalidades negativas.

Foto: Manifestación de 2024 en Madrid. (Europa Press/Jesús Hellín)

"Aunque los análisis aún son incipientes, los datos sugieren que existe una contracción de la oferta, ya que parte del mercado de alquiler residencial migra hacia otros mercados como los alojamientos de corta duración o el alquiler de habitaciones, favorecidos por una regulación insuficiente para estas modalidades" señalan los expertos de Provivienda en un informe reciente.

En general, los expertos consultados no creen que el tope a las revalorizaciones que introduce el IRAV afecte a la oferta de vivienda en alquiler residencial de manera inmediata. Aunque Amaro advierte de que sí puede suponer un freno en la misma en caso de que el propietario de la vivienda tenga la percepción de que la renta que percibe, con el transcurso de los años, "se va apartando progresivamente de los valores de mercado". El efecto dependerá, por tanto, de cuál sea la inflación general y de las legislaciones que afecten al conjunto de los arrendamientos de vivienda.

Todos los contratos de alquiler firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se actualizarán con el nuevo índice (IRAV) en sustitución de la anterior referencia del IPC. El nuevo indicador se ha establecido con el objetivo de "evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento" y, aunque cumpla con esta función gracias a la metodología con la que ha sido diseñado, no impedirá que los alquileres sigan subiendo en términos generales porque el principal flujo de encarecimientos discurre al margen de esta medida.

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