La vivienda ahoga el consumo de los inquilinos entre pagar el alquiler o ahorrar

Los millennials heredarán más riqueza inmobiliaria de la que recibieron sus padres porque los boomers son una generación más numerosa y que posee, de manera casi generalizada, una vivienda en propiedad. Sin embargo, no parece que este horizonte, a priori halagüeño, esté condicionando las decisiones económicas del presente, en parte por la incertidumbre en torno a cuándo y de qué manera se producirán las herencias.

Aunque diversas publicaciones tratan sobre la gran transferencia de riqueza que viene y beneficiará a los millennials, existe un desajuste temporal y territorial: muchos recibirán el patrimonio cuando se encuentren en edades avanzadas dada la creciente esperanza de vida y lo harán en lugares distintos a los que tienen su proyecto vital debido a la mayor concentración de la población alrededor de las grandes urbes. Además, los millennials inmigrantes sin ascendencia en España es muy probable que no puedan heredar, por lo que se dan un conjunto de condicionantes que aumentarán la brecha de riqueza intrageneracional, entre los que puedan acceder a propiedades inmobiliarias y los que no.

Mientras la transferencia llega, las personas abocadas a vivir de alquiler por distintos motivos se encuentran en una "trampa de la pobreza", como define un reciente estudio de la Fundación Afi Emilio Ontiveros. El aumento de los precios del alquiler disminuye la capacidad de acumular capital para adquirir vivienda, la que a su vez también se ha revalorizado intensamente. Este círculo conduce a que los hogares que viven de alquiler reduzcan su consumo en comparación con periodos históricos anteriores, a pesar de que sus ingresos aumenten y del ciclo económico expansivo.

Según detecta el Banco de España en un estudio que se publicará próximamente, los hogares en régimen de alquiler han experimentado un descenso acusado en los últimos años en su Propensión Marginal al Consumo (MPC, por sus siglas en inglés). Esta variable se calcula preguntando a los hogares qué porcentaje de un mes de renta adicional dedicarían al gasto si les tocase un premio de lotería de dicho importe. La respuesta de los hogares en alquiler en 2017 fue que destinarían al consumo el 41,5% del premio, igual que la media de todos los hogares, mientras que cae al 38,1% en 2022, por debajo de la media.

Aunque la propensión se estima a partir de un escenario hipotético, guarda una correlación positiva con los cambios en la ratio de gasto total sobre renta. La teoría del supervisor bancario ante este comportamiento de los hogares no propietarios es que "podrían estar ahorrando para pagar la entrada de la vivienda", señalan a El Confidencial. Además, la mayor caída del MPC se observa entre quienes han aumentado más su renta, por lo que la hipótesis es que se trata de inquilinos cuyos ingresos han crecido lo suficiente como para que empiecen a plantearse comprar una vivienda.

Los hogares en alquiler han aumentado "más significativamente su media de tenencia de activos líquidos que la muestra total de hogares", indican los técnicos del Banco de España, y según datos de la Encuesta de Competencias Financieras, el porcentaje de inquilinos que afirman haber elegido esta forma de propiedad por no poder conseguir una hipoteca ha aumentado entre 12 y 5 puntos porcentuales entre 2016 y 2021, dependiendo del grupo de edad. Además, los inquilinos que reportan no poder obtener una hipoteca tienen una mayor caída de su propensión al consumo (dos puntos más de media) que el resto de inquilinos, lo que indica que están detrayendo recursos del gasto diario con la aspiración de ahorrar y comprar en algún momento.

Sobreesfuerzos para alquilar y para comprar

Una cosa es que los hogares en alquiler intenten ahorrar para comprar una vivienda en el medio plazo y otra es que lo consigan. Por una parte, el encarecimiento del alquiler conlleva un sobreesfuerzo en pagar las rentas mensuales y, por otra, el encarecimiento de la vivienda en propiedad y la dificultad de acceso a los préstamos hipotecarios hacen que cada vez se necesite un mayor colchón y mayores ingresos para la entrada y la hipoteca. La escasez de vivienda social asequible completa la foto e impide a la mayor parte de los inquilinos competir con el resto de compradores del mercado libre.

Tanto la compra como el alquiler de vivienda suponen esfuerzos crecientes. Según el Banco de España, a finales de 2023 eran necesarios 7,3 años de renta bruta anual de un hogar mediano para comprar la primera vivienda. Este nivel de esfuerzo se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), pero es aún el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000, años en los que los boomers compraron sus casas actualmente revalorizadas. Además, la media invisibiliza grandes diferencias territoriales, ya que para comprar una vivienda en los centros urbanos de las Islas Baleares, Madrid o Cataluña hacían falta más de 10 años de renta ya en 2021, el último cálculo oficial disponible.

En cuanto al alquiler, el Banco de España sitúa el esfuerzo de un hogar mediano arrendatario en el pago del 22,5% de su renta bruta mensual, pero la situación es peor en las urbes y existe una elevada cantidad de inquilinos en situación de sobreesfuerzo. Eurostat refleja que el 30,6% de los arrendatarios de España destinaban en 2023 más del 40% de su renta mensual al alquiler. Este indicador de sobrecarga en el alquiler de mercado ha mejorado respecto a los años anteriores (era el 39,4% en 2022), pero sigue siendo comparativamente peor al que tienen las principales economías del euro y mucho peor al que presentan los hogares propietarios.

Brecha intergeneracional en el consumo

Más allá de la hipótesis del Banco de España, distintos expertos coinciden en que la situación de la vivienda retrae el consumo de los inquilinos, que son especialmente jóvenes y extranjeros. "Si la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles fuera adecuada, las consecuencias sobre el consumo no deberían ser significativas", señala Miguel Cardoso, economista jefe para España de BBVA Research.

Sin embargo, en el actual contexto, "los elevados precios relativos a los salarios son el principal obstáculo" tanto en el alquiler como en la compra y "los jóvenes ven limitado su gasto", afirma Cardoso. "La incertidumbre en el mercado inmobiliario y la necesidad de ahorrar para una vivienda pueden hacer que los jóvenes reduzcan su consumo en bienes y servicios no esenciales", opina también Josep Mestres, economista senior de CaixaBank Research.

Esta crisis de la vivienda, sumada a unos salarios que han perdido poder adquisitivo desde la crisis financiera mientras las pensiones se revalorizan, ha generado una brecha intergeneracional en la renta, la riqueza e incluso el consumo, lo cual tiene un impacto sobre la evolución agregada de este indicador. Así lo explica Cardoso: "Las generaciones mayores tienen una propensión marginal a consumir relativamente baja, por lo que el incremento de la riqueza que se deriva del aumento en el precio de la vivienda tiene un impacto positivo, pero que no compensa el efecto sobre el menor consumo de los jóvenes".

Según la última Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, el gasto real de los hogares aún no había recuperado en 2023 los valores de 2019, pero dónde mejor se ha comportado es en la franja de los 65 o más años. En los últimos 17 años se ha producido un vuelco: los mayores han pasado de ser los que menos consumían a los que más a pesar de tener unos hábitos menos propensos al gasto.

¿Serán los millennials más ricos que sus padres?

Contemplando un análisis en el largo plazo, sobre el que el Banco de España no se atreve a teorizar, Cardoso señala que "en la medida en que las personas vayan interiorizando que la riqueza de sus padres será suya en el futuro, puede hacer que reduzcan sus necesidades de ahorro". Pero a la vez reconoce que "el problema es la incertidumbre sobre cuándo, en qué condiciones y si se producirá la transferencia".

Hay hipótesis alternativas a la que se está repitiendo de la gran transferencia que hará más ricos a los millennials y es que "la mayor dependencia puede hacer que se utilice esa riqueza para asegurar el cuidado de las personas", según Cardoso. En este escenario, los beneficiarios directos no serían los herederos, advierte el economista, "sino los trabajadores que tuviesen que curar y cuidar de las personas mayores".

Otro factor a tener en cuenta es que es posible que cuando se produzca la gran transferencia, también se observe una caída en el precio de los activos que se hereden si los hogares quieren vender dichos activos de manera simultánea. "Esto puede hacer que no se cumplan las expectativas sobre el valor de la riqueza a largo plazo, afectando negativamente al consumo", considera BBVA Research. El escenario está, por tanto, muy abierto a futuro y con una desigualdad generacional creciente en el presente.