El banco central global avisa: medimos mal el IPC y la culpa es de la vivienda

El trabajo lo ha publicado el BIS, el banco central de los bancos centrales, y muestra cómo la escasa oferta de viviendas influye de forma significativa en la subida de los alquileres en las economías avanzadas. Esto, a su vez, afecta a la transmisión de la política monetaria, es decir, a los tipos de interés que maneja el Banco Central Europeo (BCE). El problema está en que los IPC nacionales sólo capturan una parte de la evolución de los precios de la vivienda, ya que la compra de un piso se considera una inversión y no un gasto. “Los alquileres son un componente importante del IPC; sin embargo, los precios de las viviendas normalmente no se incluyen”, recuerda el documento. Ensayos anteriores del propio BIS han demostrado que si la vivienda sube más que otros componentes de la inflación, los bancos centrales se ven obligados a endurecer la política monetaria.

Este hecho no es irrelevante en la medida en que afecta a la calidad y coherencia de la estrategia de la política monetaria. Y lo que ha ocurrido en los dos últimos años es que el fuerte crecimiento del componente de alquileres del IPC ha mantenido la inflación alta en relación con las metas de inflación en muchos países. Es decir, la política monetaria no refleja de forma rigurosa la evolución real de los precios al excluir la vivienda en propiedad y tener en cuenta sólo los alquileres. Y hay que considerar que, con base 100 en el año 2015, la vivienda ha subido desde entonces un 48% en la Unión Europea, y una cifra similar (47%) en España. Este asunto ya fue objeto de debate tras la crisis financiera de 2008, cuando muchos analistas acusaron a los bancos centrales de no haber medido bien los precios de la vivienda, lo que al final provocó burbujas inmobiliarias en algunos países, entre ellos España. Lo que se mide, en el caso de nuestro país, es el llamado alquiler imputado, que es el arrendamiento que sería pagado por el hogar propietario de una vivienda como la que ocupa, si fuera inquilino de la misma.

Esto es importante porque hay evidencias de que el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda influye de forma determinante en la política monetaria, ya que su evolución tiende a ser más persistente que la de los componentes relacionados con otros servicios y bienes, lo que provoca retrasos en la medición del precio de los alquileres. No hay que olvidar, recuerda el trabajo, que a corto plazo los alquileres pueden aumentar si, tras un ajuste de la política monetaria, los propietarios trasladan los mayores costos de financiación (subida de los tipos de interés) a los inquilinos; los promotores inmobiliarios, por su parte, reducen la nueva oferta o más hogares optan por alquilar en lugar de comprar. Todo eso no está bien medido, señala el documento.

Acceso a la vivienda

Los autores del estudio del BIS (Banco de Pagos Internacionales, por sus siglas en inglés) han encontrado que los problemas de acceso a la vivienda en las economías más prósperas –se trata ya de un problema general— tienen que ver fundamentalmente con la escasa producción de viviendas desde los años 70, lo que ha llevado a un aumento de los precios de la vivienda en propiedad y también de los alquileres. En aquellos años, un aumento del 1% en los precios de la vivienda llevaba a un aumento promedio de los permisos de construcción de aproximadamente el 6%. En la década de 2000, sin embargo, la elasticidad promedio (la oferta en relación con la evolución de la demanda) en los países avanzados había disminuido a cerca del 4%. Se recuperó ligeramente en la década de 2010, pero sigue estando muy por debajo de su nivel en la década de 1970, sostiene el informe. El BIS ha utilizado los permisos de construcción para cuantificar el número de viviendas construidas.

TE PUEDE INTERESAR

La inclusión de la vivienda en el IPC alimenta nuevas subidas de la inflación

Carlos Sánchez

Lo que acredita el estudio es que cuando la oferta es menos elástica —se construyen menos viviendas de las que en realidad se necesitan—, la relación precio-alquiler aumenta aproximadamente un 5% dos años después de una caída de 100 puntos básicos en los tipos de interés (1%). Cuando la oferta es elástica (hay equilibrio entre oferta y demanda), la misma flexibilización de la política monetaria tiene un efecto más débil, elevando la relación precio-alquiler alrededor de un 2% en el primer año, y luego el efecto se vuelve estadísticamente insignificante.

Los precios, en todo caso, también están fuertemente influidos por las expectativas de crecimiento futuro de los precios de la vivienda, que hacen elevar los precios actuales. Expresado en otros términos, los precios de la vivienda reaccionan más (se produce un mayor incremento) cuando la oferta no atiende a la demanda, ya sea cuando los tipos de interés suben o bajan.

La disminución de la producción de viviendas se debe a un endurecimiento de la regulación del uso del suelo residencial

Otro de los hallazgos del estudio se refiere a la relación entre la política monetaria y el precio de la vivienda. Y la conclusión a la que llega es que su impacto es mucho más débil en los alquileres, independientemente de la elasticidad. El estudio considera que la disminución de la producción de viviendas se debe a un endurecimiento de la regulación del uso del suelo residencial y a una caída de la productividad del sector de la construcción. Ambos factores, aseguran los autores, pueden hacer que la producción de nuevas viviendas sea más costosa y, además, requiera más tiempo.

El trabajo parte de una evidencia en la literatura económica. Cuanto más elástica sea la oferta de vivienda, menor será el cambio en los precios de la vivienda ante un cambio que se pueda producir en la demanda, por ejemplo, como es el caso de España, a consecuencia de un aumento de la población, en su gran mayoría inmigrante. Es decir, hay que construir viviendas al ritmo que marca la demografía para contener los precios.