El problema de la vivienda existe en todo el mundo, pero en España es especialmente grave

Relativizar los problemas suele ser una buena técnica para escapar del dramatismo. España sufre una grave crisis de vivienda que es común a todos los países desarrollados y casi todos los emergentes. Las casas se han convertido en un activo especulativo muy rentable en todos los países, lo que ha disparado el interés de los inversores y, por extensión, los precios hasta niveles inasumibles para la mayor parte de la población. Pero este consuelo de muchos desaparece al constatar que España es uno de los peores países del mundo en acceso a la vivienda.

Así lo pone de manifiesto un número especial de la revista del Fondo Monetario Internacional que dedica en exclusiva al mercado inmobiliario. España no es el país en el que más han subido los precios, pero el escaso ritmo de los salarios y el elevado desempleo, no ayuda. Especialmente, en el caso de los jóvenes, que siguen sufriendo una gran precariedad.

Para empezar, la percepción de la sociedad es la peor de todos los países de la OCDE. El 85% de los jóvenes de 18 a 29 años cree que no podrá encontrar o mantener una vivienda adecuada. Es un pesimismo generalizado mucho más extendido que en el conjunto de países de la eurozona, donde el porcentaje es del 60%, 25 puntos menos.

La situación también es dramática para el resto de la población trabajadora. Entre los 30 y los 54 años, el 75% de la población cree que no conseguirá una vivienda adecuada, también el peor dato de la OCDE. La media de los países desarrollados está en el 50%. Estos datos muestran la magnitud del impacto social que supone el drama de la vivienda en España. Solo en la franja de edad de trabajadores mayores de 55 años se reduce esta preocupación al 60% de la población. Aun así, siguen siendo datos peores que en la OCDE, con una brecha de algo más de 10 puntos porcentuales.

Estos porcentajes tan elevados significan que hay una parte de la población viviendo en casas que consideran inadecuadas, ya sea por su tamaño, ubicación, características… Pero también refleja el temor de quienes viven de alquiler a perder su piso cuando les toque revisar los precios. Un estudio, publicado también esta semana, del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) pone números a los desahucios silenciosos: un tercio de las mudanzas de Madrid y Barcelona son involuntarias, provocadas por inquilinos que no pueden pagar la subida del alquiler. En estas dos ciudades, apenas cuatro de cada diez inquilinos lleva cinco años en una misma vivienda.

Llegar a fin de mes

Los datos del FMI muestran que la población no está equivocada. De los 36 países analizados, España es el cuarto que más porcentaje de la renta destina al pago del alquiler. En concreto, en el tercer quintil de renta (justo la población que está en torno a la mediana de renta), destina casi un 24% de sus ingresos a pagar el alquiler, solo superado por Chile, Colombia y Suecia. La media de la OCDE está seis puntos por debajo, en el 18%.

Este dato muestra que no solo las clases populares tienen problemas de acceso a la vivienda, sino que también las clases medias tienen serias dificultades.

En la parte más baja de la distribución de la renta, el último quintil (20% con menos ingresos) el gasto en alquileres se lleva el 41% de la renta, el quinto peor dato de los países contemplados en la estadística, por detrás de Colombia, Chile, Nueva Zelanda y Suecia. La media de la OCDE es del 32%, esto es, casi diez puntos menos que en España.

Si se suman alquileres e hipotecas, España tiene a un 10% de su población soportando un coste superior al 40% de su renta. Esto es, población que está en una situación económica muy delicada por el precio de la vivienda. Si se observa el último quintil, hay nada menos que un 40% de la población en esta situación. Es el cuarto peor país de todos los analizados, solo por detrás de Colombia, Chile y EEUU.

Una solución diferente

El Fondo señala que, al igual que ocurre en España, en los últimos años se ha reducido drásticamente la construcción de obra nueva. En paralelo, se ha producido un aumento del número de hogares en los países desarrollados, por la inmigración y por la reducción del tamaño medio. Según las proyecciones del INE, 2028 será el primer año en el que el hogar mayoritario en España será el unipersonal, con algo más de 6,1 millones de personas viviendo solas. Esto significa que el incremento, en términos porcentuales, del número de hogares es superior al del número de residentes, lo que genera gran tensión de demanda.

El FMI también pone el foco en la política monetaria. Los años de expansión de la oferta monetaria y bajos tipos de interés llevaron a los inversores a buscar rentabilidad allí donde fuese posible. Y el sector inmobiliario fue uno de los destinos preferidos: demanda creciente, oferta constreñida, hogares saneados tras la pandemia…

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Javier Jorrín

La llegada de capital extranjero, sobre todo de países emergentes, complica la gestión de precios por parte de los distintos Gobiernos, explica el FMI. Aunque recuerda que la mejor política es construir más casas, asume que es una solución que solo llegará con gran retraso. En su lugar, el Fondo propone a los Gobiernos una política que choca con la tradición de las últimas décadas: establecer impuestos a los compradores extranjeros.

"Un recargo a los compradores no residentes puede reducir la demanda de extranjeros con mucho efectivo que no están sujetos a las restricciones de crédito de la banca doméstica", escribe Hites Ahir, investigador sénior del Fondo. El objetivo de este impuesto sería reducir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en el país para frenar así la llegada de capitales extranjeros a un mercado ya recalentado.

El Fondo profundiza así en soluciones para frenar la inversión especulativa en inmuebles. Una inversión que, lejos de generar valor, genera espirales de precios. Es cierto que existe un problema de baja oferta, pero también de un exceso de demanda derivado de la llegada de cantidades ingentes de ahorro privado. En gran medida, canalizados a través de vehículos de inversión colectiva (desde fondos de inversión hasta socimis). Este dinero especulativo no apuesta por la construcción, por lo que desincentivar su llegada no debería afectar a la oferta de vivienda.

"Las autoridades deberían considerar políticas adicionales para gestionar la creciente demanda de vivienda de compradores extranjeros", señala el FMI. Recetas innovadoras que finalmente ponen el foco también en la otra cara de la moneda: la demanda.