¿Hace falta tanta vivienda como creíamos? El misterio del frenazo en la creación de hogares

¿Cuántas viviendas hace falta construir en España? Nadie tiene la respuesta, aunque todos están de acuerdo en que muchas más que las que están saliendo al mercado en estos momentos. La demanda supera a la oferta, según el consenso de los expertos. Pero quizá no tanto como a menudo se tiende a pensar.

Las cuentas de lechera, que estos días hacen los economistas, los políticos y los medios de comunicación para tener una referencia sobre la magnitud del problema, se basan en una comparación muy simple: por un lado, el número de visados, que indican los proyectos aprobados y que tarde o temprano saldrán al mercado; por el otro, la creación neta de hogares, que refleja la diferencia entre los que se constituyen (y, por tanto, necesitan una vivienda) y los que se destruyen (y, por tanto, dejan libre una).

El primer dato no levanta cabeza: solo se visan una media de 100.000 proyectos por ejercicio durante los últimos ocho años, con una tendencia al alza casi imperceptible. El segundo, en cambio, no solo experimentó un boom tras la pandemia, sino que estaba llamado a batir récords durante los próximos años, según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE). El resultado es un desequilibrio brutal: aun en el supuesto de que todos los visados emitidos en los últimos 12 meses llegasen al mercado en forma de oferta residencial para 2025, la creación neta de hogares proyectada por el INE sería 3,5 veces superior a ese stock de vivienda nueva. Ya ocurrió algo similar en 2022 y 2023.

Sin embargo, es probable que esa brecha esté sobredimensionada. Y no, desde luego, por un fallo en el cálculo de la oferta, que se basa en un dato real y, en todo caso, bastante optimista: la falta de mano de obra y el alza de los costes de producción favorecen que no todos los visados se lleguen a materializar en pisos o casas, y además no todos ellos se destinarán a primera residencia. En cambio, las cifras de demanda presentan muchas más dudas. Y el Banco de España las ha alimentado en un informe publicado este miércoles.

El documento, titulado El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional, reconoce que, con base en las estimaciones del INE para 2024 y 2025, "el diferencial entre la producción de vivienda nueva y la demanda podría seguir incrementándose", con un déficit adicional de medio millón respecto al que ya arrastra el mercado. No obstante, matiza: "Estas cuantificaciones deben considerarse con cautela, ya que las proyecciones demográficas y los flujos migratorios se encuentran sujetos a una elevada incertidumbre".

He aquí el quid de la cuestión. Los autores del informe (Andrés Lajer, David López y Lucio San Juan) recuerdan que, solo dos años antes (octubre de 2022) de las últimas proyecciones (junio de 2024), el INE había calculado 270.000 hogares netos menos para 2024-2025 que ahora, casi un 40% por debajo de la estimación actual. Y dan otro dato: en el primer semestre de 2024 se crearon 55.000 hogares, lo que lleva la cifra interanual (es decir, la suma de la segunda mitad del año pasado y la primera de este año) a 155.000.

Si se tiene en cuenta que la proyección de Estadística era de 360.000 para el conjunto de 2024, la conclusión resulta demoledora: para llegar a la estimación del INE, la creación neta de hogares debería estar creciendo a un ritmo tres veces mayor al que lo ha estado haciendo en la primera mitad del año, y dos veces superior al de los últimos 12 meses. Las consecuencias de la ralentización son cruciales para el mercado inmobiliario, según apuntan los autores: "Esta tendencia, en caso de mantenerse, reduciría en una cuantía sustancial el déficit previsto de vivienda nueva para el año 2024". Y lo mismo, se puede añadir, ocurriría en los ejercicios posteriores, para los que el INE también dibuja una desaceleración, pero con datos, en todo caso, mucho más elevados de los que se están registrando recientemente.

¿Qué está pasando? En primer lugar, un apunte metodológico. Las proyecciones del INE no son previsiones como las que puede hacer un centro de estudios, sino una traslación de los datos pasados al futuro. Por tanto, se ha estado dando como bueno lo que no deja de ser un escenario tendencial, muy condicionado por los récords de 2022 y 2023, en los que ha podido influir el efecto rebote tras la pandemia. Esta inercia puede cambiar en cualquier momento debido a múltiples factores que escapan a los cálculos de Estadística, aunque, a la vista de la evolución reciente de esas variables, el frenazo se sigue antojando un misterio.

La gran paradoja

La lógica dice que el crecimiento económico que vive España, con un mercado laboral pujante, y la llegada masiva de inmigrantes tienen que continuar impulsando la creación de hogares. De hecho, la segunda, que constituye el factor clave para todos los expertos, mantiene un ritmo muy destacado, según se desprende de los datos del Ministerio de Inclusión. Sin embargo, esto no ha evitado que, por primera vez desde la pandemia, nuestro país haya destruido 15.800 hogares durante el segundo trimestre de 2024, según la última Encuesta de Población Activa (EPA). Paradójicamente, el factor que puede estar reduciendo la demanda potencial de vivienda tiene que ver con la propia oferta.

Juan Antonio Módenes, experto del Centro de Estudios Demográficos de la Universidad Autónoma de Barcelona, se muestra muy cauto con los datos reflejados en la EPA, y cree que se pueden deber a alteraciones en la muestra (es una encuesta). Habrá que esperar, dice. De la misma manera, desde el INE aseguran que la caída puede ser fruto de la rotación de la muestra (se renueva una sexta parte cada trimestre) y de las incidencias surgidas en las viviendas que vienen de la muestra común con el trimestre anterior. Pese a todo, la tendencia de ralentización que muestra la EPA también se detecta en la Encuesta Continua de Población del propio INE, que es la que usa el Banco de España en su informe.

El experto apunta a una posible explicación en caso de que los datos de Estadística se acaben confirmando en próximas entregas: "Si no hay acceso a la vivienda, una de las consecuencias demográficas es que se puede alterar el comportamiento de la demanda". Ante los precios desorbitados del alquiler y la compra, a los que en los últimos dos años se ha añadido la subida de los tipos de interés, muchos jóvenes podrían haber retrasado la decisión de emanciparse (los datos de edad media para hacerlo van al alza en la última década). A esto hay que unir los hogares de extranjeros -y nacionales- formados por varias familias o compañeros de piso, que podrían ser más en caso de que cada uno de ellos viviese por separado.

Se trataría, por tanto, de una suerte de demanda embalsada que no ha desaparecido -la vitalidad demográfica del país, gracias a la inmigración, resulta muy notable-, sino que aguarda tiempos mejores para desarrollar una vida adulta. Ahora está disuadida, en una decisión tan básica como crear un hogar, por las condiciones del mercado inmobiliario. Todavía es pronto para certificar este fenómeno, pero es probable que las dificultades de acceso a la vivienda esté frenando la creación de hogares. Y esto, a su vez, reduce el tamaño del mercado.

En otras palabras: quizá sí haga falta tanta vivienda como creíamos, y la creación de hogares ya no sea la única variable para hacer esos cálculos. No toda oferta crea su propia demanda, pero la mayor oferta inmobiliaria sí puede resucitar la demanda aletargada -o mejor, dicho, asustada- por la situación actual de precios inalcanzables para muchos.