El mapa del dolor hotelero con la vivienda turística: estas son las ciudades más saturadas

Emergencia habitacional. Zonas y ciudades saturadas. Hoteles versus viviendas de uso turístico. El debate de la vivienda contiene multitud de aristas de difícil solución, siempre polémicas. No existe una receta única y las medidas de ámbito público y privado distan de ser efectivas a corto plazo.

Lo que sí es una evidencia es cómo el auge de las VUT (Viviendas de Uso Turístico) ha provocado un cambio de paradigma en el sector. La oferta hotelera clásica ha visto cómo este pasado verano ha aumentado de manera exponencial el número de ofertas de plazas en VUT. Así lo confirma el último informe de Exceltur sobre las perspectivas turísticas y balance empresarial del tercer trimestre de 2024.

El total de plazas existentes en las 25 principales ciudades españolas ha crecido en casi 50.000 más respecto a las existentes en el verano de 2023, hasta registrar una cifra de 388.000, aunque está lejos de alcanzar el máximo del año 2018. Ese fue el año en el que algunas ciudades españolas más afectadas iniciaron sus procesos de regulación.

El número de plazas hoteleras es de 421.000 y apenas ha variado en la última década. Sin embargo, las viviendas turísticas han crecido el 92% sobre la capacidad alojativa turística total de estos destinos "con el consecuente impacto sobre la accesibilidad a la vivienda y la convivencia vecinal, que están incidiendo en la creciente animadversión social contra el sector", según el estudio de la Alianza para la Excelencia Turística.

Exceltur remarca el crecimiento de las VUT y que en 2024 reflejan "caídas en sus volúmenes de plazas o crecimientos moderados propios de la temporada alta, que les permite alcanzar un mayor equilibrio con el resto de tipologías alojativas regladas". Este es el caso de Palma (-8,9% si se compara el tercer trimestre de 2024 con el mismo periodo de 2023) e Ibiza (-8,3%), San Sebastián (-5,4%), Pamplona (-15%) y Barcelona (+8,6%).

En el grupo de destinos de fuerte aumento de plazas en VUT en 2024 y con altos niveles de presión turística se sitúan, en la misma comparativa del tercer trimestre de 2024 con el de 2023, los casos de Madrid, Málaga, Valencia y Sevilla. Cada uno de estos destinos tiene su propia casuística, pero sí coinciden en un gran aumento del número de plazas de viviendas turísticas.

En la capital de España el crecimiento es del 24,8%. Hay 84.700 plazas de VUT frente a las 92.400 hoteleras. En Málaga, la subida ha sido de 17,8%, pero el dato crucial es que las VUT (39.600 plazas) casi triplican a las hoteleras (14.100). Valencia es la ciudad donde se ha producido más impacto: 26,8% con 37.500 VUT frente a las 20.600 hoteleras. En Sevilla el crecimiento de las VUT ha sido del 19,4% (33.100 viviendas y 25.900 plazas de hotel).

Uno de los principales problemas de las VUT es saber cuántas están fuera de la ley. Luis Falcón Martínez de Marañón, managing director de inAtlas, una empresa que ha desarrollado la aplicación Geopublic para detectar las VUT registradas diferenciándolas de las ilegales, considera que las Viviendas de Uso Turístico que no son legales "deberían tender a desaparecer". Niega Falcón que exista una saturación de VUT y prueba de ello es el crecimiento de la demanda turística de este tipo de viviendas "porque cada vez hay más turistas y la temporada se va a seguir extendiendo. El asunto clave es la gestión del impacto de las VUT, que las viviendas vacías se pongan al mercado y defender al propietario".

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Abundando en el caso de Málaga, los que abogan por la eliminación de VUT en zonas saturadas de la ciudad se están movilizando. Esta misma semana han convocado una manifestación para el sábado 9 de noviembre. La convocatoria está en la misma línea de la del pasado 29 de junio organizada por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, y con el lema Málaga para vivir, no para sobrevivir y donde se visualizaron ejemplos palpables de cómo está la situación en la ciudad andaluza: habitaciones en pisos compartidos por un valor de 450 euros.

José Ayllón, abogado del bufete Martínez-Echevarría, cree que el Ayuntamiento de Málaga se equivoca con las medidas que está adoptando en la ciudad para regular las VUT. Cree que tendría que cambiar en primer lugar, como lo han hecho otras urbes andaluzas como Sevilla o Granada, el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana). "No es un hospedaje, ni una actividad que se haga de modo indefinido", señala a El Confidencial. Ayllón recuerda que el PGOU de Málaga, en vigor desde 2011, no recoge las Viviendas de Uso Turístico.

"Se está defraudando las expectativas económicas de las personas que decidieron invertir sus ahorros o una ayuda a su jubilación destinando un inmueble para VUT. Han cambiado las reglas del juego a mitad de partido", indica Ayllón. También subraya que el nuevo decreto de regulación de las VUT no añade nuevas competencias, sino que les recuerdan las que ya tiene en competencias urbanísticas.

Un experto del sector de la vivienda en Andalucía consultado por El Confidencial aboga por la "prohibición total de las viviendas de uso turístico" porque es "un auténtico eufemismo" que se quiera llamar vivienda y calificarla como de uso turístico. "La vivienda, que no olvidemos es un derecho constitucional, cuya garantía ultima es deber y obligación de los poderes públicos el velar y garantizar el derecho a su acceso, no puede convertirse en un instrumento económico de especulación; la vivienda por definición sirve a su finalidad última que es la de servir de domicilio y residencia permanente de su morador".

"Y esto", subraya, "no va de izquierdas o de derechas, esto va de sentido común, y de una situación que se ha convertido en el principal problema de los españoles, y sin duda el caballo de batalla de unas elecciones ya sean generales, autonómicas o locales". ¿Qué es lo que plantea que debería hacer? No solo la prohibición de la vivienda turística, definiendo, por tanto, su uso y destino en el Código Civil, que ahora mismo no la está, sino la reforma inmediata también de esta norma y de la legislación de arrendamientos urbanos.

¿Y cómo se articularía ese cambio? "Los contratos de arrendamientos o cualquier otro relacionado con la vivienda para que tengan eficacia jurídica (que no digo validez) tienen que ser intervenidos, es decir visados, por la Administración autonómica, y también aplicar un mayor control sobre las fianzas, con inspecciones y duras sanciones por su incumplimiento". Además, plantea como clave la reforma del delito de ocupación ilegal en el Código Penal, y de la legislación procesal para agilizar los desahucios en los arrendamientos por falta de pago. Más: la creación de Tribunales administrativos, con sede en las distintas consejerías de las comunidades autónomas, que puedan conocer obligatoriamente de las reclamaciones en materia de vivienda y de arrendamientos, cuyas resoluciones en forma de laudo arbitral desatasquen a los Juzgados de lo civil de los litigios en materia de vivienda.

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"No hace falta ni las innecesarias declaraciones de zonas tensionadas ni limitar el precio. Y, por supuesto, hace falta promover un mayor número de viviendas de protección oficial. Además, ¿dónde está el suelo y que destino se le está dando por parte de los ayuntamientos a los que integran el patrimonio municipal del suelo?". Y remata: "Hace años se comentaba que la especulación procedía de las grandes promotoras inmobiliarias que especulaban con las escasas bolsas de suelo de la provincia. ¿Qué ha pasado ahora? Que estas prácticas aberrantes se han trasladado por efecto contagio al último eslabón de la cadena de promoción y construcción que es el propietario de la vivienda".

No hay que olvidar tampoco la movilidad, que resulta clave a la hora de elegir un sitio donde vivir. En las aéreas metropolitanas de las grandes ciudades resulta indispensable moverse en transporte público, pero suele estar saturado, con lo que muchos abogan por el uso del vehículo privado. Es otro tema más a añadir en el gran debate del uso turístico de la vivienda… con el cada vez más crecimiento dolor hotelero.